記者 李貝貝 杭州報導
7、8月間，新鴻基地產、新世界發展接連高價拿下杭州大型綜合體地塊。市場分析人士指出，近年來杭州城市地位騰飛，新鴻基、新世界、恒隆等港資房企斥巨資進入杭州，具有明顯的戰略意義。
從城市能級、發展前景、消費升級等角度來看，杭州需要與之匹配的高端、國際型的商業項目。另一方面，中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天暘也指出，「對於擅長商業操作的港資房企而言，杭州是一個適合展示商業實力、開展商業活動的優選城市。」
當然，杭州商業地產市場同樣存在「過剩」、回報率較低的難題，而同策諮詢研究院總監張宏偉對此較為樂觀。其認為，商業地產就是「從開發到運營成熟都是一個慢節奏」，港資房企恰好是以慢周期的開發模式聞名，而杭州城市的發展價值和項目所在區域的價值也會隨著時間的推移而逐漸成熟，足以支撐新進入項目價值的不斷成長，與其他商業地產項目形成共生之態。
港資房企持續重倉杭州
最近一段時間，港資房企接連在杭州「大手筆」拿地的舉動引發市場關注。
8月7日，新鴻基地產（00016.HK）聯合平安集團下屬公司以132.6億元、成交樓面價15532元/平方米的代價競得杭州市江河匯綜合體地塊。從成交結果看，江河匯綜合體為杭州史上最高總價的地塊，也是杭州土拍市場上第四宗總價過百億的地塊。
就在新鴻基地產拿下「杭州地王」的前幾天，7月30日，新世界發展（00017.HK）以總價97.92億元競得望江新城綜合體，首次進入杭州市場。公開資料顯示，該地塊樓面價24860元/平方米，溢價率3.93%，為杭州史上第五高總價的地塊，刷新今年的「全國地王」記錄。
加上今年5月17日被嘉裡建設以68.14億總價拿下的文暉單元項目和2018年5月由恒隆以107.3億總價拿下的百井坊項目，好地研究院研究員方曉泉直言，「幾乎可以說，近十年內杭州地段最好、也絕無僅有的4宗綜合體地塊，均已被港資收入囊中。」
目前，拿下地塊的新世界發展、新鴻基地產還未公布具體的打造規劃，新鴻基方面告知《華夏時報》記者，「近期會宣布相關事宜。」不過，不少業內人士判斷，由於港資商業地產綜合體通常以高端商業產品線見長，這些港資房企將會為杭州帶來諸如K11購物中心、IFC國金中心等典型中高端購物中心，而這也意味著杭州的商業地產或將迎來新格局。
劉天暘頗為認同這樣的看法：「隨著港企的集結，帶來商業商圈升級，值得市場期待。」世邦魏理仕華東區研究部分析師周朵雲也告訴《華夏時報》記者，港資房企旗下各大標杆性項目的崛起，伴隨亞運會召開對杭城經濟帶來的重大利好，勢必大力推動零售商業市場升溫，並為杭州多個商圈的發展注入新鮮血液。
杭州十年後再獲港資青睞
值得注意的是，早在2005年，新鴻基、嘉裡建設、九龍倉等港資房企就已進入杭州。同時，根據杭州市投資促進局發布的數據，到2010年，香港對杭投資的房地產業實際投資金額在全行業的佔比超過50%，一直到2014年都佔據半壁江山。
但最近十年內，香港在杭州房地產業的投資比例急劇萎縮：到2018年，房地產業比重下降為20.9%；從2014年開始，香港在杭州的投資房地產行業金額從28億美元萎縮為10億美元。以新鴻基地產為例。2005年，新鴻基地產聯合華潤開發錢江新城綜合體項目，後於2009年再次聯合開發之江宅地，之後再無布局。
而今，時隔數年，不僅新鴻基、嘉裡建設這樣的「老字號」港資房企選擇了回歸，新世界、恒隆這樣的新面孔也對杭州情有獨鍾。對於它們而言，杭州究竟有著怎樣的魅力？
「其實這個邏輯很簡單。」一家長期深耕杭州的房企內部人士向《華夏時報》記者解釋說，在長三角區域，杭州的整體消費水平、消費市場的活躍度都處於較高甚至是最高層次，甚至超過上海。RET睿意德中國商業地產研究中心發布的《2018中國商業地產活力40城》排行榜也顯示，杭州為「奢侈品引領型」城市，奢侈品消費能力極強，消費需求極其旺盛，其奢侈品消費指數僅次於北京及上海，超過成都、深圳及廣州。
但與之相對應的是，目前杭州在高端商業綜合體業態上還存在空白，雖然已有杭州大廈中央商城、萬象城、嘉裡中心、大悅城、銀泰等較為知名的商業，但杭州近年缺乏新增高端商業項目，市場主力依然是杭州大廈、銀泰這類本土百貨店業態，更多的是中低端百貨、商場等。上述房企人士直言，從城市能級、發展前景、消費升級等角度來看，杭州需要與之匹配的高端、國際型的商業項目，而新鴻基、恒隆這些主打高端商業綜合體的港資們選擇落子杭州，應該也有這方面的考慮，「進入的時機可以說是恰到好處。」
「對於擅長商業操作的港資房企而言，杭州是一個適合展示商業實力、開展商業活動的優選城市。」劉天暘指出，作為全國網際網路、電商的風向標城市，在G20峰會的影響下，杭州有著頗具潛力的商機和影響力。隨著長三角一體化的繼續推進，使得資金流、人才流、技術流等高度融合，杭州與上海、南京、蘇州等周邊城市的合作效應，也將令進駐的港資房企們獲取發展紅利。周朵雲也有類似的看法，其認為，即將在2022年召開的亞運會將進一步推動城市基建的發展，便捷的交通連結各大商圈，加上民營經濟的強勢發展，不僅杭城經濟維持著健康的增長速率，高企的就業吸引力也會帶來更多人口流入，為零售商業市場的進一步活躍打下紮實基礎。
當然，這並不意味著就杭州的商業地產市場就沒有風險：浙報傳媒地產研究院院長丁建剛曾在2019年博鰲房地產論壇上透露，在杭州商業寫字樓都是過剩的，能夠拿到4%的回報已經是比較樂觀的估計。
對此，同策諮詢研究院總監張宏偉顯得很樂觀。其向記者分析指出，商業地產就是「從開發到運營成熟都是一個慢節奏」，港資房企恰好是以慢周期的開發模式聞名，而杭州城市的發展價值和項目所在區域的價值也會隨著時間的推移而逐漸成熟，足以支撐新進入項目價值的不斷成長，與其他商業地產項目形成共生之態。
而在劉天暘看來，高價拿地後，港資房企面臨的難題是商業的定位。劉天暘建議，杭州消費者的消費能力較高，且長三角區域內旅遊、國內外旅遊均非常便捷，各類特色主題、檔次商業均體驗較多，對於即將新出現的商業，市場抱有更高的期望值，也更需房企根據自身特色，結合杭州的消費特質，打造出別具一格的商業。（來源：華夏時報）
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文章來源:華夏時報