2018年春節後，在南充新樓盤房價又小漲了一波後，有不少手握閒錢的朋友諮詢筆者：南充老城區的老房子是否值得投資。而朋友們持有在老城區投資老房子的想法，基本基於以下5點：
1、房價低
相對清泉壩、下中壩、北部新城、城南嘉陵區白馬廟片區、南湖片區、文峰片區、鳳埡片區新樓盤的房價，老城區的老房子相對低廉。
2、可能是學區房
大量的老房子屬於學區房，絕大部分公辦的優質學校對應的戶籍所在地都是老房子。
3、生活配套成熟
老房子小區的內部環境雖然不怎麼樣，但老房子畢竟是在原來的核心區域，生活比較便捷。
4、總價不高
老城區內老房子的面積一般都不大（除了個別特殊單位，單位的房子），低總價能滿足更多購房者的投資預算。
5、有拆遷的可能性
南充老城區的老房子，大多都是舊改的對象，隨著城市不斷升級，老房子就有拆遷的可能。
老城區的老房子是否值得我們投資？
若從以上五點來看，答案是似乎是肯定的。不過，最近一段時間，筆者跑了川內外十餘個城市，這些城市新老城區之間的「此消彼長」和城市「迎新辭舊」的發展趨勢，無論快慢，幾乎都在以不可扭轉的堅定步伐向前邁進。而老城區的衰落。對於我們南充和南充廣大購房者來說，也將是一個不得不面對的問題。
筆者朋友陳哥，在去年10月，在新購房屋後，將自己位於南充老城區的三居室，房齡十多年的一套老房子掛出銷售。陳哥委託了中介公司，也在網上發布了信息，但看房者寥寥。為了早點賣出房子，從最初的6200元/㎡到如今的5300元/㎡，陳哥中途幾次調低房價。不過，直到今天，陳哥的這套房子也沒有賣出去。對於這樣的結果，陳哥既困惑又焦慮。
2017年下半年，隨著南充房價上漲，意欲在樓市通過賣舊買新實現「騰籠換倉」的購房者，筆者身邊就有不少。然而，在「賣舊」的過程中，除了個別特殊房源外，他們幾乎都跟陳哥一樣，遭遇老房子難賣的境況。
老房子為什麼難賣呢？
是什麼原因導致老房子的保值能力下降了呢？原因很明了：南充老城區整體衰落了。這裡，或有朋友會說老城區是市中心，市中心的房子一定保值，按照正常邏輯的確如此。但很多人都忽略了一點，地段是固定的，但市中心卻是流動的。
這點不難理解，除了北上廣深和幾個強二線城市之外，在全國330多個地級城市中，有近300個的中心城區都發生過轉移。因為城市要發展，經濟要增長，通常就需要賣出大量的土地，同時還需要建設具有潛力的新區。優勢新區一旦建立起來，市中心就註定會發生轉移。市中心轉移的因素，加上政府和開發商積極配合推動，教育、醫療資源開始向新城區傾斜。其結果就是，新城區越來越金貴，老城區就越來越破敗。
如今國內大多數一二線城市，老城區的老房子的結局已經很清晰了，就是三不，不拆，不管，不許違建。南充目前大規模的城建工作已經進入後期，無論是人口增長、信貸環境，以及城市化進程，都決定了很難像往常一樣搞擴張了。說白了，還是盈虧問題，誰都知道，比起成本高得嚇人、社會矛盾風險大的老城區土地，建設新城區顯然是個更為經濟的選擇。
2018年，國內三四線城市棚改貨幣化明顯收縮。從某種角度講，棚改僅是一門生意，而在我們南充，真正有利可圖的棚改（低容公建）還剩多少呢可預見的是，未來除非公共基礎設施建設，或者高溢價的大型商住項目，南充老城區動遷的可能性極小，而不拆遷只能等著房子慢慢老掉牙。未來，政府可能會說sorry，朋友們，70年產權到期了。10年前買房，我們看的是房子與濱江大道、中央商務區的距離；今天買房，我們看的是房子與白土壩路、西華大道、下中壩CBD中心的距離。
南充老城區東西僅幾公裡的帶狀城市格局，就註定了有限的縱深和「帶寬」。在南充城市高速發展的今天，地形的先天缺陷，讓老城區在交通規劃、商圈升級、社區優化等方面的拓展，變得十分困難。最近十餘年，我們可以很深切的感受到，在南充江東新區、北部新城、航空物流港等新城區快速崛起的同時，南充的老城區也正在走向衰落。
伴隨著市政府等行政機關，中心醫院等醫療資源，以及眾多品牌教育資源的東遷或南遷。江東新區、市政新區、城南區域、下中壩片區無論在環境、交通、人口質量、GDP、學區醫療、房價等每一個方面，全面超越南充老城區，城市中心發生轉移，其實已是不爭的事實。這幾年，南充樓市火熱不斷，有經濟實力的基本都購置了新房，搬離了老城區。如今留在或租住在老房子裡的，多為老弱病殘，以及對房租較為敏感的底層打工族。
南充老城區的老房子，大多都有15歲以上的房齡。老破小、無綠化、停車難、配套差、管理差是普遍現象。由於歷史原因，這些建築多為磚混結構，抗震等級、建築標準較低，施工工藝差。「未老先衰」是這些老房子的共同特徵。極高的改造成本和政府重心的轉移，對於大多數老房子來說，舊改就是一個遙不可及的夢。
老城區的很多老房子，不到舊改，就走到了生命的終點。如同*ST股，持續貶值的概率遠大於「滿血復活」，其退市風險如同達摩克裡斯之劍。如今80後、90後是購房的主力軍，從「有居」到「優居」，其購房觀念不同於父輩，已發生了根本變化，剛需改需均有同樣的品質要求。所以，這些環境差、停車難、老破小的，在交通、公共設置已經不適合現代生活的老城區的老房子，如今已很難再入購房者的法眼。而無法實現交易的房子，根本算不上資產。
最近十餘年，南充老城區的衰落或許較為緩慢的，但趨勢幾乎不可逆轉。老城區的那些老街老巷裡，或曾見證了我們年少的輕狂，也留下了我們揮灑青春的印記。老城區是我們懷舊的地方，但終究不再是南充的主場。所以，關於南充老城區的老房子，是否值得投資的問題。參考答案是：若投資，請遠離。若懷舊，請留下！