每經編輯：師安鵬
在西安，不經意間，你就會與古代帝王將相錯時空視線碰撞，或與李、杜等文人墨客，擦肩而過，乃至腳印重合。
遑論樂遊原這類厚重之地！
昔年漢宣帝迷戀此地「樂不思歸」，太平公主在此營造最大私人園林，還有李商隱那句「夕陽無限好，只是近黃昏」……
樂遊原上的青龍寺，乃佛教密宗祖庭。於此俯瞰，大唐芙蓉園、大雁塔等曲江地標，目力所及之內。只是在煙火市民眼裡，青龍寺的櫻花更為迷人。
眼下，西安「三改一通一落地」加速推進，雁塔區希望將青龍寺組團細細雕琢成一片美玉，鑲嵌於西影路的東邊。
粉巷財經（ID：nbdfxcj）獲悉，這片美玉已露出一角，一座商業中心將在此拔地而起。
話說回來，城改項目向來不容易。
這裡面，既有國家中心城市核心區的美好預期，又有「騰籠換鳥」的緊迫感，以及本土資本的壓力——好在如今央企強援介入，新的故事正在開始……
城中村一瞥
青龍寺組團主要包括，鐵爐廟一村、二村、觀音廟村及王家村。
作為雁塔區目前最大的城中村片區，長期以來，發展緩慢、公共基礎設施嚴重滯後，是大家對青龍寺組團的主要印象。
以鐵爐廟村為例，其北鄰青龍寺，東南鄰西影路，東靠雁翔路，面積約20.1萬平方米。
從遠處看，這裡密密麻麻的居民自建住房，顯得與村外世界格格不入。
而由於主要以外來務工人員居住為主，原本兩三層的樓房，為了能帶來更多的出租收益，私搭亂建的情況也並不罕見。
公共基礎設施的不完善，同樣顯而易見。
且不說村內沒有專門的停車場，車輛亂停亂放較為普遍；在狹窄的村內道路上，如果遇到兩車混行時，擁堵則不可避免。
村內公共運動設施稀缺，最近的大型商超，也要去往約2公裡外的立豐國際購物廣場。
儘管配套有公共的垃圾站，但是，亂堆亂放、惡氣撲鼻，也讓人難以忍受……
圖片來源〡每經記者 王琳 攝
從村裡跳脫出來，站在整個區域發展來看，青龍寺組團向南緊鄰曲江新區，距離大雁塔約1公裡，小寨商圈不到3公裡。
不管在西影路上，還是從整個雁塔區來說，如今的青龍寺組團，均顯得十分突兀。
2015年，青龍寺組團改造項目開始進入地方主政者的視野，入列當年的雁塔區重點項目名單。
再次看到該項目的重要進展，則是到了2019西安棚戶區改造前期儲備項目計劃出爐，青龍寺組團改造項目位列其中。
項目的主要建設內容為：建設商業、住宅及配套設施，總建築面積249.51萬平方米，擬總投資額110億元。
不過，項目巨大的體量，也讓操盤方陝西成長地產控股集團一度吃不消。今年1月和4月，成長集團分別引進強援保利地產和珠海駿瀾。
在5月17日的陝西省重點招商引資項目雲籤約儀式上，保利陝西公司和成長集團共同籤訂了總投資60億元的雁塔區保利青龍寺商業中心合作項目。
城改「脈絡」
相比於「改造」這個決定，或許，西安人更為關心的是，如何進行改造？
先來看一下最新披露的效果圖，儘管說是效果圖，但目前已呈現的，其實非常有限。
圖中主要顯示，圍繞西影路和雁翔路的十字位置，將有多座高層建築環繞，其中在十字路口的西北角，將建設一座超高層建築；在西北角和東北角，也將興起若干座高層建築。
粉巷財經了解到，上述超高層建築，就是屬於保利青龍寺商業中心的一部分。
對於許多關心該項目的人來說，這或許在情理之中，又在意料之外……
早在2018年，雁塔區發布《西安市雁塔區商貿綜合體五年發展規劃白皮書》，將自管區分為中、南、西、東四大商貿功能區，分別為小寨商圈、雁南商圈、魚化寨-丈八商圈、青龍寺-等駕坡商圈，並進一步細分為8大城市商業組團和18個商業副中心。
其中，青龍寺-等駕坡商圈就是基於青龍寺組團來打造，以雁翔路儲備地塊開發改造項目、青龍寺四村聯合開發改造項目作為兩個商業副中心，來打造創意旅遊目的地。
商業配套已在規劃之中，創意旅遊的題中之意想必也不會缺失。
從西影路一路向西，沿途就是雁塔區的主要旅遊景點，乃至西安人的精神路標，青龍寺遺址公園、大雁塔……
在這個狹長的區域內，還有一家陝西人引以為傲的西影廠，圍繞其所打造的文化圈子已在慢慢形成，再加上西安音樂學院、陝西歷史博物館等，雁塔區的文化產業地帶呼之欲出。
儘管尚處於一級開發階段（即徵地拆遷階段），項目規劃的諸多細節均未確定，但在粉巷財經看來，青龍寺組團未來不排除落地相關文旅項目，使得雁塔區的文旅產業整體更具競爭力。
相關人士也透露，關於文旅方面的規劃都有被考慮，只是目前還在很前期的溝通階段。
核心區的思考
在一定程度上來說，城改項目的規劃，往往需服務於更大的區域發展定位。
對於空間資源極為有限的雁塔區來說，尤為如此。
作為「西部第一區」的雁塔區，被賦予西安國家中心城市核心區的定位。
核心區如何打造？
「內向挖潛坐實西部最強區，外向開放重塑發展新坐標。」早先接受粉巷財經專訪時，雁塔區委書記趙小林曾一言以概之。
猶記得前些年，作為長期支柱產業的商業消費，以及工業產業增長動能放緩，雁塔區面臨產業結構調整和升級的極大壓力。
圖片來源〡視覺中國
為提振商業消費，雁塔區在2018年發布《西安市雁塔區商貿綜合體五年發展規劃白皮書》，青龍寺-等駕坡商圈便位列其中。
如今，在通過引入保利地產之後，原本多年來進展緩慢的青龍寺組團改造項目，已重回「正軌」，相信在項目完成後，將進一步激發雁塔區的商業消費。
二產方面，經過幾年努力，雁塔區的增加值同比增速，在2018年和2019年，也已回升至9.7%。
如何加強對外開放，提升雁塔區在國際上的「能見度」？
按照相關規劃，雁塔區一方面寄望於在青龍寺組團所在的東部，營造良好的雙創環境，吸引包括外海人才前來創業興業，另一藥方則是，挖掘旅遊資源稟賦，發展國際旅遊經濟。
而在這兩方面，青龍寺組團的改造，通過商業配套，以及文旅項目的添色，或將為雁塔區主政者提供更多的操盤空間。
（封面圖來源：視覺中國）
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特約作者：小洺
每日經濟新聞