在二手房交易中,除了首付以外,稅費也是一筆不小的開支。一般二手房稅費主要有契稅、增值稅和個人所得稅,按規定買家只需繳納契稅,增值稅和個稅是賣家繳納的。不過在實際交易中,一般賣家報價都是到手價,大部分稅費是由買家承擔的。
而「滿五唯一」的二手房是免徵增值稅和個稅的,所以在選擇二手房的過程中,應該儘量選擇「滿五唯一」的房產。那麼,「滿五唯一」的標準是如何界定的呢?
一、什麼是滿五唯一?
「滿五唯一」是二手房市場裡的一個簡單縮寫詞語,意思是以家庭為單位,在該省內有且只有一套住房,並且年限已滿5年。
二、滿五唯一的標準是什麼?
1.滿五
是指房產證或契稅票從出證時間開始計算,時間滿五年或超過五年。
2.唯一
是指以家庭為單位,有且僅有一套住房,其家庭成員包括:夫妻雙方及未成年子女。
注意:如果父母在省內a市有房子,以子女名義在b市有一套房,子女在本省內只有一套房,只要子女已成年,這種情況子女這套房產符合「唯一」。
三、不同類型房產的界定標準是什麼?
除常見的商品房之外,也存在一些特殊房產,「滿五唯一」的標準不完全以房產證時間為準。
1.經濟適用房
經濟適用房是由政府出資建立的社會保障性住房,鑑於特殊性質,想要進入市場進行交易必須滿足辦理房產證滿五年之後,或者有部分房屋需要符合滿十年的條件才可以交易。
判定方法為,到房屋管理中心或者交易中心進行核實是否可正常交易,再通過房產證或者不動產證登記日期判斷是否滿五年。滿五唯一才可以在交易時免部分稅費。
2.房改房
房改房也就是我們常說的公房,是按照標準建立的提供給職工的一種住房。房改房的產權時間確定有三種方式,分別是房產證登記時間、原始的購房合同籤署日期,首次購房房款收據日期滿五年。三者中任何一個滿足五年都可以。
但是它的購買方式不同,決定了產權的不同以及後期交易問題,一般來說購買方式分為三種,按市場價購買、按成本價購買和按標準價購買。
如果是以市場價買的,則屬於個人產權,跟普通商品房的認定方式完全一致,滿五唯一即可減少稅費,不足五年,則不可以少繳納稅費。
如果是以成本價買的,必須滿五年才可以上市交易,少一年都不可以交易,也就不存在「滿五」的問題了。
如果是以標準價買的,則該房屋的產區屬於業主和原產權單位共有,也是滿五年後才能上市交易,交易時業主和原單位協商,而且原單位有優先回購權。
3.繼承房
繼承的房產交易主要以不動產證上的日期為判定標準。如果是繼承的房子需要提供原房產證和繼承公證材料,判斷原房產證的時間是否滿5年即可。
4.贈與房
贈與的房子,如果是直系親屬之間的贈與,判斷「滿五」的產權時間以原房產證上的時間為起點;如果是非直系親屬之間的贈與,則以新房產證上的登記時間為準。(如果小李的房子是老王去年10月1日贈與給他,房子則按照贈與後新房產證時間為準)
5.夫妻更名(包括離婚析產)的房產
按照更名前的日期界定是否滿五年。
6.補證換證的房產
按照原房產證的日期界定是否滿五年。