來源：21世紀經濟報導
導讀：「山水文園五期二段」爛尾項目圍欄外面的施工牌上寫著，開工時間為2007年3月1日，竣工時間為2019年12月30日，這段時間，見證了凱亞背後的山水文園集團在北京豪宅市場的快速崛起與向文旅產業大肆進軍的主要歷程。
僅2016年，凱亞通過信託通道獲得的融資總額便達50.9億元，一朝爛尾，信託及幕後的委託方被套資金超40億元。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記 者丨朱英子
編 輯丨曾芳
有時候，房企一轉型就是一輩子過去了，高樓賓客如前世幻影。
北京東三環十裡河弘燕路，山水文園中園北門旁，立著一塊約三米高的指路石碑，石碑中間刻著介紹語：山水藝術大道地處國家級文化產業創新區輻射範圍內，以「山水美術館」為核心，同時攜手保利拍賣、李可染藝術基金會、張藝謀、王剛、吳寶慶、馬未都等文化大家，以全球視野，欲將其打造成為國際高水準的當代藝術街區。
介紹語下面刻著大字號「山水美術館」，沿著箭頭所指方向，過兩個紅綠燈路口便是山水美術館，美術館嵌入山水文園東園的西北角融而為牆，爛尾項目「山水文園五期二段」則位於東園內部的西南角，被圍欄圈著，寂靜無聲，而圈外花園社區裡車來人往。
如今，爛尾項目裡的毛坯房還被施工單位貼上了封條以示拖欠工程款的不滿，山水美術館和李可染藝術基金會美術館等底商門口亦於2020年11月4日被貼上了法院的強制執行告示，申請執行人赫然寫著長城新盛信託，被執行人便是山水文園項目的開發商山水文園凱亞房地產開發有限公司（下稱凱亞）。
長城新盛信託這個規模38億還未完全到期的單一類信託計劃，因開發商資金鍊斷裂而提前進入資產處置階段。同樣因為被套訴諸法律的，還有國民信託和五礦信託。
憑藉這個處於黃金地段的豪宅項目，實控人李轍融得大筆資金，在文旅行業一番猛如虎的操作後，走上了賣資產引戰投自救的道路。
一位深度參與上述融資項目的知情人士向21世紀經濟報導記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業進軍失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤惜售，不甘願以9萬每平米的備案價拿預售證，「要是當時拿了預售證，銷售回款就沒半點問題」。
三家信託公司被套超40億
山水文園項目總建築面積超百萬平方，沿著弘燕路向東依次有西園、中園、東園三個獨立、並列而排的花園社區，分成五期建設。
其中，山水文園東園也稱弘燕山水文園，由山水文園三期和五期組成，五期被細化為三段3個樓盤，山水文園五期二段項目又被稱為「山水文園·九御」項目，為整個山水文園項目的收官之作，也就是如今的爛尾項目。
由公開的裁判文書可知，如今與五期二段一同被套住的，有三家信託公司，均已對凱亞進行了起訴，21世紀經濟報導記者多方核實到，這三家信託均是作為通道的角色參與進來，只負責按委託人的指令行事，不承擔主動管理職能。這一點也能從裁判文書中覺察一二。
最早起訴凱亞的是恆豐銀行，法院於2020年1月21日立案，國民信託作為第三人參與，期間因各種原因撤訴起訴再上訴，而11月10日公布的管轄民事裁定書有提及，國民信託與凱亞籤訂了《嘉泰4期單一資金信託抵押合同》，恆豐銀行受讓了該筆債權。
21世紀經濟報導記者從業內一位人士處得知，恆豐銀行於2016年3月通過國民信託成立了「嘉泰4期單一資金信託」，規模2.5億元，期限2年，到期後，恆豐銀行從國民信託處原狀受讓了該筆債權。
恆豐銀行立案後，五礦信託於2020年4月29日向法院申請了訴前財產保全，要求凍結凱亞及相關公司的銀行帳戶存款，如存款不足，則查封、扣押其持有的相應價值的其他財產。
同時提到，浦發銀行北京分行出具保函，擔保金額為7.6億元，為五礦信託的訴前財產保全提供全額擔保。由此可得知目前該筆貸款餘額為7.6億元。
21世紀經濟報導記者查詢五礦信託官網發現，「五礦信託·山水凱亞信託貸款單一資金信託計劃」成立於2016年1月27日，成立規模10.4億元，期限3年。
行至年底，長城新盛信託也開始對凱亞進入強制執行程序，由此有了開頭出現的法院告示。
告示中提到，北京市第三中級人民法院已查封凱亞名下位於山水文園東園1號樓、2號樓、3號樓總計34處不動產，現即將對上述財產進行處分。記者通過和山水文園附近的經紀公司員工聊天得知，此次被查封的34處不動產均為凱亞自持的底商不動產，並不會涉及到1、2、3號樓的住宅。
目前的東園裡，五期二段已因資金鍊斷裂停止銷售，五期三段雖然於2016年已售完，很多業主也都已入住，但據多位中介透露，三段的土地早先被凱亞整體抵押出去了，目前房產證還未落地。除此之外，東園其餘樓盤都是產權清晰的。
通過告示中載明的案號，21世紀經濟報導記者在中國執行信息公開網上查到，該案件立案時間為2020年7月8日，執行標的為33.07億元。
2016年11月22日，長城新城信託作為受託人於2016年設立「長城新盛北京山水文園特定資產收益權單一資金信託項目」，規模為信託規模38億，項目期限5年，交易對手為凱亞及共同債務人山水文園凱湖房地產開發有限公司。
其中，抵押物包含三塊，一是，凱亞自持的山水文園東園五期一段現房商業項目及相應分攤的商服用途國有土地使用權，也就是包含上述被查封的1-3樓底鋪；二是，東園五期二段86229.69平方米的在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米)；三是，凱亞擁有的「金海湖碧波花園」項目整體在建工程及土地。
僅2016年，凱亞通過信託通道獲得的融資總額便達50.9億元，一朝爛尾，信託及幕後的委託方被套資金超40億元。有業內人士向21世紀經濟報導記者推測，上述這些信託資金用途有的應屬於流動資金貸款而不只是單一項目貸款。
對於套在裡面的金融機構來說，由於該項目抵押物價值較高，後續的處置較為樂觀，且是單一機構投資者投資，不會出現溝通問題。一位牽涉進此的信託高管認為，目前最應該擔憂的是那些被欺騙的業主怎麼辦。「付了房款卻籤的是借款合同而不是購房合同，直接把錢打給了凱亞，沒進監管帳戶，這個我們也控制不了。」
轉型下的「無證」銷售
「山水文園五期二段」爛尾項目圍欄外面的施工牌上寫著，開工時間為2007年3月1日，竣工時間為2019年12月30日，這段時間，見證了凱亞背後的山水文園集團在北京豪宅市場的快速崛起與向文旅產業大肆進軍的主要歷程。
凱亞的控股股東為李轍和其女兒共同持股的山水文園投資集團有限責任公司。山水文園集團自2001年起，憑藉山水文園住宅項目一戰成名，定位高端住宅，此後還在北京開發了金海湖碧波別墅項目、山水廣場（山水鉑宮）公寓項目、山水雅詩閣服務公寓項目等。
2014年，山水文園集團與美國六旗集團籤約，開啟進軍文旅產業之門，拿下浙江海鹽文旅小鎮項目、重慶市璧山區文旅小鎮項目等。李轍在2016年的博鰲亞洲論壇參會期間接受騰訊網採訪時表示，山水文園從一家高品質住宅開發商，正逐步轉型為一家覆蓋健康、文旅、金融、傳媒等產業的多元化企業。
其背後，是越來越緊繃的資金鍊。
一位山水文園集團財務部前員工曾爆料，山水文園擁有的公寓項目資產本身極好，但因各種操作經營問題，都未對公司產生正現金流。
而文旅產業更是投資周期長、回報收益慢的項目，各地籤約的小鎮動工以來也曾多次傳出拖欠工程款問題。
上述前員工稱，「山水文園五期二段」的建築面積約10萬平米，從2014年就開始建設，2016年主體樓就已經基本建成，但是山水文園集團捂盤停止建設，主要原因有兩個，一是，因為東園的土地當時是整體拿的，在其他樓盤都已經銷售完畢的背景下，「山水文園五期二段」項目的樓盤只要賣一半就會觸發土地增值稅清算條件；二是李轍希望捂盤幾年房價翻倍。2019年被推出來也是因為資金緊張。
一位深度參與上述融資項目的知情人士向21世紀經濟報導記者表示，造成如今的局面，除了李轍向文旅行業轉型失敗的原因外，主要就是2018年其捂盤惜售，不甘願以9萬每平米的備案價拿預售證，「要是當時拿了預售證，銷售回款就沒半點問題」。
記者梳理北京市住房和城鄉建設委員會官網上的備案信息得知，從2007年開始，截至2020年12月10日，山水文園整個東園的樓盤，房屋所有權登記在冊的總計有22棟，除了「山水文園五期二段」外，其餘樓盤均已備案，而「山水文園五期二段」項目，僅19樓進行了備案。
整個山水文園東園樓盤的房屋所有權備案時間橫跨12年，備案擬售價格也從2007年的一萬每平出頭漲至2019年底的10萬元每平米。
2019年3月，山水文園集團開發布會給「山水文園五期二段」項目造勢，取名為山水文園九御，與麗茲行、鏈家、我愛我家等九家地產渠道商籤署合作協議，並定了單盤、單年、60億的銷售目標。
如今，大量起訴凱亞的裁判文書裡，也包括多家地產經紀公司在追討其拖欠的銷售佣金。
上述知情人士表示，目前「山水文園五期二段」項目大部分樓盤還未銷售出去，銷售出去的回流資金一部分進了信託監管帳戶。並承認，凱亞在銷售過程中存在違規行為，有部分銷售款未進入監管帳戶。
此前，曾有多家媒體報導稱，2019年7月，在有現房展示和開發商承諾補籤購房合同的情況下，有多位業主與凱亞籤訂了不同版本的《借款合同》和《購房意向協議書》，付款金額百萬至千萬不等。
這些借貸資金均未進入信託監管帳戶。上述高管透露，目前李轍正在尋求引入合作方盤活爛尾項目，同時加速處置存量資產。比如今年年中，浙江海鹽的項目已經賣給了融創，還有正在出讓北京的山水雅詩閣服務公寓全部股權。
21世紀經濟報導記者在實地走訪時獲悉，凱亞已將北京山水文園物業管理服務有限公司賣給了合信智慧（北京）物業服務有限公司。啟信寶顯示，該筆工商變更信息發生在2020年7月28日。
中國執行信息公開網顯示，截至2020年12月11日，李轍總計因未履行給付義務而被執行的債務標的已超36億元，債權人包括廈門銀行北京分行（7607萬元）、長城新盛信託（33億元）、浙商銀行（2097萬元）等；凱亞的執行案件則有78條，除了(2020)京03執1676號的執行標的達2億元，其餘標的主要在千萬和百萬區間。