文｜AI財經社 李逗
編輯｜董雨晴
爛尾樓維權頻發的2020年，人們不時便會聽到業主無奈入住爛尾房的消息。但讓人意想不到的是，這撥人裡竟也包括擁有千萬資產的豪宅業主。
2020年9月，數十戶豪宅業主不得不搬進位於北京東三環的豪宅爛尾項目——山水文園五期·九御。曾經，山水文園以總價千萬起的知名豪宅形象對外示人，小區裡不乏郭冬臨、張藝謀等明星藝人。但對於九御的項目業主而言，等待他們的卻是停水停電、沒有電梯、沒有裝修，更沒有預售證的毛坯房。
在多次維權未果後 ，這些業主幹脆自己動手，在別墅裡簡單裝修了起來。把灰色的牆體染成藍色，牆面上掛起了壁紙，在還未通水的洗手間裡，裝上了洗手臺、馬桶和淋浴設備。
但這套簡陋的裝修，並沒有換來別墅房裡的平靜生活。僅僅兩個月之後，2020年11月4月，一封法院的查封令，讓這些業主們再次搬了出去。
一場短暫的別墅夢醒後，等待他們的，仍將是無休止的維權和上訴。
一場沒有預售證的購房「騙局」
如若不是項目爛尾，山水文園九御項目的業主們原本會過上這樣的生活：在寸土寸金的北京東三環外，享受著周邊的高檔私享會所、養生會館、藝術街區環伺的配套服務，周邊交通四通八達，有著五縱、兩橫的三軌交通體系。
走進小區裡，3.1萬平方米的人工湖，高達40%的綠化率也可以彰顯這個小區的價值不菲。出小區不遠，便是蕭太后河、歡樂谷，開車十分鐘，就能到達國貿、中國尊等核心地標，可以說坐擁整個東三環的精華。
當然，這些因素就是購房者當初看中這個項目的主要原因。於是，在沒有預售證的情況下，他們籤訂了不同版本的《購房意向協議書》和《借款合同》。付款比例40%~100%不等，實付總額少則六百多萬元，多則近億元。沒有人想到，他們實際走入了一個被山水文園套用預售證，籤訂陰陽合同的騙局。
黃先生是山水文園九御18號樓的業主，去年7月，黃先生以40%的首付，和山水文園籤訂了購房意向書，但並沒有籤買賣合同。「當時銷售說是今年10月底能交房，結果到現在也不能網籤，售樓處也不開門，退款都找不到人。」對此，黃先生略顯慌張。
到了快要交房的日子裡，眼看著售樓處的大門緊閉，業主們這才意識到大事不妙。三伏天裡，他們頂著烈日，到開發商總部溝通，和各個相關政府部門洽談，但這依然不能改變房子將被法院查封的命運。
AI財經社近期實地走訪了解到，目前，山水文園五期九御的8棟主體樓已經被護欄圍住，樓體已經進入查封程序。那些住進爛尾樓的業主們，也隨著查封令的下達，被迫搬了出去。
那麼，為什麼業主們始終上訴無果？豪宅項目又是如何無證銷售的？據AI財經社調查了解，一個相對確切的說法是：這些由購房者籤訂意向書的房子在被籤約之前，就已經被抵押出去了。
山水文園五期九御始建於2014年，2016年主體8棟樓建設完畢。那一年，正是北京房價高漲的階段，坐擁寸土寸金地段豪宅項目的山水文園，並不急於開盤售賣，而是在同一年將項目轉手抵押給了信託機構，借來的38億元資金，很大部分被用來發展文旅業務。
2016年11月22日，山水文園集團委託長城新盛信託，成立長城新盛北京山水文園信託項目，達成信託38億元，期限5年的合作。有了信託機構的支持，手握數十億元的山水文園董事長李轍十分自得。他喊出了5年建設15個小鎮的口號，還號稱單個項目要投入300億元資金，大幅開展業務。但結局卻並非如他所想，這些「投入大，收益甚微」的文旅項目徹底拖垮了山水文園，山水文園的資金窟窿越來越大。
關鍵時候， 山水文園九御成了李轍眼裡的救命稻草。即使房和地都抵押給了長城信託，山水文園依舊在房產證還沒辦出來的情況下，悄悄地開了盤，用簡化版合同代替正式合同，讓一幫千萬富豪們以借款協議的方式，把錢轉到了公司名下。
現在，對於已經付了數百萬元的業主們來說，等待他們的結局也並不樂觀。儘管交了一定比例的首付，但從法律意義上來說，他們並不能算是真正的業主。真正有權處理這些被抵押房產的，只有長城新盛信託。而在沒有網籤的情況下，他們的身份變成了把錢借給了山水文園的債權人。
豪就該被割韭菜？
山水文園業主們的不幸遭遇，只是今年頻發的維權案例中的一個。在山水文園之外，還有多個未取得預售許可證的商品房項目，以認購、認籌、預訂、排號、發放貴賓卡、吸納會員等形式變相銷售。
比如，泰禾北京院子二期近百位業主已經維權多時，同時他們攜手成立了「業主自救隊伍」，希望能夠改變項目爛尾的命運。然而，時間過去了快一年，泰禾內憂外患的債務下，北京院子長期處於停工狀態。
從行業發展角度而言，爛尾樓是樓市快速擴張發展中的一個副產物。在房價迅速上升的階段，樓盤變成了暴利的代名詞，不少小老闆也加入到房地產開發的隊伍中，以小博大，把槓桿擰到極致。但在行業下行期間，市場的投資性需求被大幅壓縮，房企的資金鍊也崩得越來越緊，不少企業最終還是沒有跑贏市場。大幅的虧損，讓他們不得不面臨破產的結局。那些被擱淺的項目，變成了無人問津的爛尾樓，成為不少購房者的傷疤。
根據《城市商品房預售管理辦法》明確規定，開發企業進行商品房預售時，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。開發商未取得預售證的，不得進行商品房預售。
但如果購房者購買了無預售證的房企，法院往往會認定該商品房買賣合同無效，進而影響到購房人的合法權益，也有可能會面臨人錢兩空的境地。
北京金訴律師事務所王玉臣律師表示，「國家之所以對預售做如此明確的規定，一個很關鍵的原因就是，在不具備預售條件的時候進行預售，會給廣大購房人帶來很大的風險。而沒有取得預售許可證的時候，是沒有資金監管的，開發商往往直接將購房者的房款挪作他用。最終造成開發商拿著購房人的錢去做別的事情，讓廣大購房人無房可住，這種做法既違法又是不道德的。」
對於購房者而言，在買房時一定要審查開發商「五證」是否齊備，至少，《商品房預售許可證》一定要確認，才能避免走入維權旋渦。而對於因預售證不達標，不得以維權的業主來說，必要的時候也可以通過行使購房人基本債權優先權的方式，保護自己的權益。
「必要的時候，還可以直接提起相關的民事訴訟，主張逾期交房違約金或者解除合同，並要求行使購房人基本債權優先權。如果這個開發商真的資不抵債，包括所買房子離竣工很遠，在建工程中又被法院執行，被銀行或其他抵押權人通過法院進行拍賣，這個時候需要考慮是否解除合同，並行使優先權了。」王玉臣說道。
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