原標題：富人也被割「韭菜」！準現房竟無預售證，千萬房產早已被抵押！30多戶業主被迫住進毛坯房
繼泰禾集團開發的北京院子成了爛尾工程之後。北京知名的豪宅「山水文園」，如今也遭遇了爛尾。今年9月，30多戶業主硬著頭皮住進了當時沒水沒電的房子，上演「北京版別樣幸福城」。
然而，11月4日張貼在小區其他樓棟的法院查封令，對已經住進毛坯房的30多戶業主來說無疑又是一盆冷水。因為如果一直任由事情發展，到時候被查封的就是這些業主們的房子了。
昔日「富人區」榮光不再。
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千萬元豪宅成爛尾工程
準現房竟無預售證
山水文園作為北京十大豪宅之一，綠化率高達40%，小區內還擁有3.1萬平方人工湖，曾經連續兩次獲得「綠色奧斯卡」之稱的「國際花園社區全球金獎」，火爆北京樓市16年之久。
此次，出事的正是2019年5月開始預售的北京山水文園五期二段，亦即宣傳的「山水文園九御」。據了解，該項目從2014年開始建設，2016年主體8棟樓就已經基本建成。
據《每日經濟新聞》消息，此次受波及爛尾無法交付的是二段共8棟樓，涉及約120戶。
據公開資料顯示，2019年年初山水文園·九御公開推盤的分別為塔樓20#、28#，板樓18#、19#、29#、30#，雙拼別墅17#、31#，面積為146~495平方米。均價8.5萬~10萬元/平方米，總價1200萬元起，預計交付時間為2020年5月31日。
根據北京住建委官網顯示，山水文園五期九御去年新開的項目有預售證的樓棟為19號樓共52套，備案均價約10.5萬元/平方米，其中只有20套已經籤約。
來源：北京市住建委官網
沒有預售許可證，就無法進行網籤，為何購房者還是心甘情願地掏出成百上千萬的真金白銀呢？
據《中國房地產報》報導，黃先生提供的山水文園集團旗下的凱亞地產與其籤署的《購房意向協議書》和《借款合同》顯示，原來買賣雙方為了規避無預售證無法網籤備案的潛在風險，採取先籤訂《借款合同》、後籤訂《購房意向協議書》的做法。
簡單一句話，就是購房者先借錢給開發商，開發商以以物抵償的方式，把房子「賣」給購房者。
這樣的做法給購房者今日維權無門埋下了隱患。
據多位受訪業主介紹，目前的現狀是，對於多數業主以合同詐騙為由尋求公安部門介入，但朝陽區經偵支隊不予立案；
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千萬房產早已被抵押
多方困局如何解？
上述120名購房者在不斷地上訪和查詢中才發現，他們所購買的房子在購房之前，就被抵押出去了。
據《每日經濟新聞》報導，2016年11月，山水文園與長城新盛信託成立了一隻單一資金信託項目，規模是38億元，期限5年，而抵押物正是九御二段多處資產。
根據長城新盛信託今年3月的公告，當時其債權本金餘額31.4億元，其中包括2019年11月21日山水文園到期應還尚未歸還的本金1億元。抵押情況方面，山水文園五期九御二段86229.69平方米在建工程及相應的43982.72平方米住宅和地下車庫用途國有出讓土地使用權(其中17、18、19、20、31號樓已辦理現房抵押，合計46699.69平方米)恰在其中。
來源：長城新盛信託公告
也就是說，目前這筆債務山水文園逾期已近一年，明年到期後需要償還的餘額超過30億元，但問題是山水文園已經出現了極其嚴重的資金鍊危機。
事實上，對於有抵押的房子，錢款必須打入債權人即長城新盛信託的監管帳戶，在還完借款之後，山水文園才能使用監管帳戶裡的資金。
今年9月，業主群裡陸續有業主傳出自己房子被查封的消息，如果沒有異議，後續將面臨被拍賣。到了10月，有業主對自己被法院查封的房子提出了執行異議，但最終被駁回。
於是，業主們再次多方跑動，最後得出的統一結論是：為了讓房子無法正常被強制拍賣，他們需要採取「強行佔房」的行動。
現在業主和山水文園面臨的似乎是一個死局。
一方面，長城新盛信託不可能願意直接解除抵押，讓九御二段的業主們辦理網籤和過戶，因為這是其能夠收回借款的最大保障。另一方面，山水文園也沒有足夠的資金來還錢，所以無法為業主們辦理解除抵押手續。
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押寶文旅荒廢住宅 山水文園盲目擴張顯資金危機
成立於1986年的山水文園，以高端住宅發家。2014年，山水文園相繼牽手美國六旗、加菲貓、可口可樂、派拉蒙等國際IP，老闆李轍曾豪言「得IP得天下」。將步伐邁進了文旅和大健康領域中。
2016年，李轍將山水文園九御抵押給長城信託，借款38億。
有了38億的李老闆，正式開始了他的文旅造夢計劃，動起了要實現3800個小目標的心思。每年品牌費一個億，並且打出了5年15個文旅小鎮的招牌，包括浙江海鹽，重慶壁山，婺源，崇明，南京等，號稱單個項目總投300億。
文旅業務高速擴張的同時，山水文園的主業，住宅業務卻一直處於停滯不前狀態，集團現金流承壓，最終導致海鹽山水六旗樂園也被叫停。
2019年12月底，業內流傳出一份山水文園內部裁員文件稱：「集團公司只留65人，大部分同事將離職，離職同事工資開到12月30日，給n+1或n+2的補償(根據工齡)。留下的65人，自1月1日起開30%工資，開到6月30日，後續根據公司狀況待定。」
據了解，山水文園集團總部擁有超700員工。若此次裁員總部公司計劃只留65人，那麼，僅公司的總部裁掉的人數就高達600多人。
裁員計劃被曝光後，李轍曾對外表示，「公司正在布局整體股權合作重組和局部重組，正在推進用我們的IP、策研等核心力量與大型央企合作。」
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泰禾北京院子開盤兩年
2000萬豪宅成爛尾
今年北京的新房市場，出現了幾起比較出名的爛尾事件。除了山水文園九御之外，還有泰禾北京院子、泰禾金府大院，都是千萬元以上的豪宅，被坑的都是有錢人。
10月30日的央視財經欄目，對於泰禾北京院子做了報導，標題是《泰禾麗景家園 「限競房」變「陷阱房」》。
在這則報導裡，央視財經提到北京泰禾麗景家園的400位業主，花了上千萬元資金買的房子已經成了他們最大的煩心事。
2018年10月，泰禾麗景家園以6.7萬元的均價入市銷售，如今兩年過去了，離交房只剩8個多月時間，整個項目卻還有相當一部分樓棟只挖了個基坑，施工基本處於停滯狀態，而周邊同期開盤的同類型項目進度要快得多。
在業主今年的第三次維權中，北京院子二期業主就發現自己的購房款被泰禾用20多個馬甲帳戶騙走了70億。而項目承接方卻因為錢款遲遲不到位，而暫停施工。
除此之外，據不完全統計，泰禾集團在全國有40多個項目爛尾，涉及上萬名業主。
而根據，泰禾集團三季報顯示，公司經多方努力籌資，至本報告披露日，未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾 02、H7泰禾02本息的兌付(詳見公司於巨潮網披露的編號2020-062號、2020-068號、2020-069號、2020-074號、2020-078 號、2020-085號公告)。截至2020年9月30日，公司已到期未歸還借款金額為459.05億元，截至本報告披露日，公司已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。
此外，公司因子公司未履行還款義務而被列為被執行人，相關事項可能導致公司持續經營能力存在重大不確定性，提醒廣大投資者注意風險。
（文章來源：商學院）
(責任編輯：DF398)