柏可林 攝
正當中國房地產開發商在海外悄然堆砌誘人的投資數字時，一盆冷水毫不留情地潑了過來。此次冷水來自於韓國當地政府，剛剛在6月初當選的濟州道新知事元喜龍「無情地」叫停了多個中資項目。同時，其還宣布將大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州永居權的條件，而目前這些投資者大部分是中國人
由於擔心濟州島被中國地產商的「投機資本」變為「中國城」，6月27日，韓國要求已獲得上屆政府批准但未開工的項目暫停，並將大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州永久居住權的條件。
不過，記者發現，儘管濟州島房地產項目被叫停，但韓國並沒有完全拒絕中國房地產企業在當地的其他投資，比如美通投資將在2014年向韓國房地產等開發項目投資300億人民幣、萬達集團支援衣戀集團開發旅遊地產等。
這「叫停」與「歡迎」之間的強烈反差引起了不少業界人士的質疑。那麼，這看似矛盾的現象背後又隱藏著怎樣複雜的因素？濟州島項目被叫停這盆冷水又是否會讓中國開發商的海外投資熱情降溫？喊停的背後是福是禍？
知事喊停項目
中國房產投資在濟州島的「滑鐵盧」源於韓國濟州道知事元喜龍的言論。
據韓國當地媒體報導，在6月4日韓國地方選舉中新當選的濟州道新知事元喜龍最近頻頻發出對中國資本的「異常言論」，稱中國目前投資濟州的大項目屬於「投機資本」，擔心未來中國人在濟州圈地成為「中國城」，並要求已經獲得上屆道政府批准但未開工的項目「從頭再來」。
據韓聯社6月20日報導，原本計劃在6月24日舉行開工儀式的中資企業藍鼎濟州開發公司接到濟州道的通知，稱通過對5月30日申請的濟州神話歷史公園A區和R區的建築許可進行核查發現，建築許可申請面積和開發事業承認面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進行完善。元喜龍表示，當地歡迎健康的中國資本，但堅決反對投機性中國資本，並要求將該項目的後續審批等全部移交給新的濟州道廳。
面臨重新審核危機的並非僅這一個項目。據韓國《朝鮮日報》報導，韓國樂天公司和中國綠地集團共同開發的濟州「夢塔」項目遲遲無法突進。元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發的許可證書「一一檢驗並從頭開始」。
這樣一來，享受慣了自由行事的中國開發商立刻陷入了尷尬的境地。
事情傳出後，「神話歷史公園」中方開發企業藍鼎集團在接受媒體採訪時表示，具體的情況正在了解中。「藍鼎方面正在與當地政府進行溝通，目前從反饋的信息溝通來看，是很順暢的。」藍鼎集團對外表示。
而作為境外投資的大戶，綠地集團也陷入到了此次漩渦之中。對於項目被叫停，綠地相關負責人對媒體方面表示，此次被提及的「夢塔」是一個超高層的項目，目前具體狀況需要進一步確認。而綠地此前在濟州島投資的綠地健康旅遊城項目進展順利，不會受此影響。
此舉是否會加大中企投資風險，中國駐韓國大使館經濟商務參贊處表示正在做調研。韓國媒體和專家擔憂，地方政府輪換後政策急轉彎，會降低外資對韓國的信任度。
難忍高房價
中國在濟州島的項目被喊停無疑引來了外界的密切關注。那麼，究竟是什麼原因促使韓國政府作出這樣的決策？
分析元喜龍的言論，不難看出，當地政府對於中國開發商盲目上馬項目的擔憂。
事實上，中國人在濟州島的「圈地」數據確實讓人感到詫異。根據韓國國土交通部公布的數據，2013年第一季度，中國人新購買的韓國土地多達40萬平方米，大幅超過同期歐洲人、美國人購買的土地面積。歐洲人買了14萬平方米，美國人只買了9萬平方米。
如果僅看濟州島，增長速度更是驚人。記者從韓國當地的房地產公司了解到，2012年到2014年間，中國人購買的濟州島面積增加了10倍以上。與此同時，由於韓國濟州島的投資移民政策，這幾年濟州島的房子每年都增值10%。
據韓國《中央日報》報導，截至2013年3月末，中國人擁有的濟州島土地已達到48.5萬平方米，相比於2010年末的4.9萬平方米，兩年多的時間裡增長了近9倍。
萊坊高級董事、估價及諮詢部主管林浩文指出，在中國香港、新加坡等中國買家的傳統投資熱點相繼推出不少調控措施後，他們把主要目光投向歐美等地。由於濟州島為觀光地區，以往較少中國買家投資，但最近兩三年趨勢開始逆轉，主要原因是歐美熱點區域的房價已上升不少，相對而言濟州島房價較便宜。
「韓國地理位置上鄰近中國，尤其是離中國北方區域僅1至2小時飛機航程，也增加了對中國買家的吸引力。」林浩文稱。
「開發商是跟著消費者走的。」復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民告訴記者，「所以，越多的中國購買者看好濟州島，就會有越多的開發商湧入。與此同時，購買者在國外買房，出於親近心理，更傾向於購買中國開發商的房產。」
種種因素的作用下，濟州島上80%的購房者來自中國已不足為奇。然而，這樣的情況對於當地的居民來說，並不是一件讓人感到開心的事情。由於中國開發商開發的房產項目價格往往要高於濟州島當地水平，讓當地的韓國人頗為反感。
「剛開始，來到濟州島的中國人給當地帶來很多收益。」在濟州島經營民宿的李泰蘭(音譯)告訴《國際金融報》記者，然而，隨著越來越多的開發商進入濟州島，越來越多的中國買房者甚至是炒房者抬高了當地的房價。
「2010年的時候，濟州島的房價在7000元/平方米左右。現在，3萬元/平方米的房價都是非常正常的。」李泰蘭表示，當地的居民收入並不高，這樣的房價給他們造成很大的生活壓力。
當地從事旅遊業的金海珠(音譯)則告訴記者，如今很多開發商在濟州島開發房地產，多半是瞄準了中國市場，甚至一些項目是專門針對中國人推銷的。
「在當地人看來，正是因為這些中國人在大量購買濟州島房產和土地的同時，推高了當地的房價。」金海珠有些無奈地稱，「對於政府此次喊停濟州島項目，很多島民都覺得很欣慰。政府終於開始阻止炒房行為。」
夾雜政治目的
然而，在一些分析師看來，濟州島項目被喊停背後的因素並不是那麼單一。
中投顧問項目總監朱文嘉在接受《國際金融報》記者採訪時指出，濟州島新知事剛剛上任就叫停中國房地產投資項目，更多的因素或表現為政治因素，「所謂『新官上任三把火』，一來顯示自己權威，二來進一步拉攏當地居民，來實現自身政治目的」。
蔡為民對這樣的觀點也表示贊同，「元喜龍知事擔憂的觀點也是當地民意的體現，當地居民具有選舉權，而濟州道知事基本相當於中國的市長級別的官員，他必然要考慮到自己選民的一些利益。而在那裡購買房產的國外買家是沒有選舉權的。」
蔡為民指出，從中國企業在濟州島的項目被叫停的背後不難看出，元喜龍知事和那些中國投資企業之間的關係比較冷淡，「這大概也是那些開發商們始料未及的」。
不僅如此，除了要加強對於中資項目的審查，濟州島還將進一步提高外國人置業的門檻。據《首爾新聞》6月21日報導，濟州島今後將大幅提高外國人通過購買房地產獲得永居權的條件。元喜龍的職務交接委員會6月20日對外宣布，以後外國人要獲得濟州島永久居留權，除了購買5億韓元(約合50萬美元)以上的房地產外，還必須另外購買5億韓元的「濟州地方開發債券」，以「改善」濟州島的投資移民制度。此外，濟州道已經向韓國中央政府提議，準備在濟州實施「永居權總量制」，即將移民總數控制在濟州島人數總數的1%，約6000人左右。