來源：中國經營報
原標題：「上海後花園」花橋樓市打響「價格戰」
本報記者/郭陽琛/張玉/崑山/上海報導
「花橋不是上海，就在上海。」在號稱「上海後花園」的蘇州崑山花橋鎮，類似的標語隨處可見。便捷的交通，較低的房價，讓花橋吸收了不少上海外溢的置業需求。
李龍（化名）四年前和父母一起在花橋買了房，在當地從事房屋中介服務至今。他表示，2017年之後，花橋樓市熱度就慢慢下來了。一方面，花橋房價早已突破2萬元/平方米，相較嘉善、太倉等環滬區域沒有價格優勢；另一方面，到花橋置業的顧客九成都在來自上海，隨著蘇州、崑山的限購政策收緊，這些客戶正規購房的渠道已被鎖死。
《中國經營報》記者調查發現，為了解決樓市降溫導致的去化難問題，花橋各大項目花樣百出。一是降價促銷，最高折扣已突破九折；二是以「設備平臺、陽臺等可改為房間」作為賣點，以此吸引購房者；三是利用「包裝人才」繞過限購，主要為在滬工作的外地人拿到購房資格。
對此，8月13日，崑山市住建局相關負責人向記者表示，今年下半年，住建局、市監局等屬地政府部門將在崑山市範圍內聯合進行專項整治，主要針對捆綁銷售、價外加價、虛假宣傳等違規現象。
去化之難
為新樓盤開拓客源是李龍的主要任務，為此他一天就得打四五百個推銷電話。「現在市場不景氣，我們都會到上海接送客戶，現在大部分項目帶客費也沒有了，只有成交了才有提成，很多時候都在倒貼錢。」他訕訕地笑著說。
花橋樓市的遇冷也直接體現在去化之難。連日來，記者走訪了綠地象嶼德馨嘉苑、天譽名邸、象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭等項目，發現大多早在2018年就已開盤，有些已經熬成現房，甚至有業主入住，仍未清盤。
位於花橋鎮綠地大道花園路交叉口的綠地象嶼德馨嘉苑，主要有85、95、115平方米三種戶型。
「我們這邊在清盤了，房源數量很少，價格也是全花橋優惠最大的。」置業顧問著重向記者推薦3號樓85平方米的一套「特價房」，他表示，該套房原本單價約2.37萬元，總價超過205萬元。「我們不整虛的，你滿足本科人才購房、3天付足30%首付、當天認購3個條件，這套房最低能優惠到180萬元。」
值得一提的是，綠地象嶼德馨嘉苑並未公示銷控表。儘管如此，記者在崑山市房產交易中心查詢到，該項目在2018年5月、8月、10月以及2019年3月先後四次拿到預售證，截至8月13日，共批准銷售套數1750套，已售套數僅為848套，去化還不到五成。
作為崑山地王項目，天譽名邸自然而然象徵著花橋品質和價格的「天花板」。 2016年7月，該地塊被拍下，樓面價為17480元/平方米，成交總價44.067億元，至今仍是崑山和花橋的雙料地王。
當時，業內普遍認為天譽名邸有望單價「破三」。2017年8月，該項目迎來首開，開盤均價僅為2.71萬/平方米。時至今日，天譽名邸共批准房源2582套，僅僅售出1398套，均價也降至2.5萬元/平方米。
開盤3個年頭，去化將將過半，天譽名邸也不得不「以價換量」。置業顧問告訴記者，項目為毛坯交付，現已基本完工，今年年底便可交付。「如果七天內付款，項目目前整體九七折，15層以上的高樓層還可額外再享受九七折優惠。」
以項目「樓王」17號樓的中間樓層為例，原價約2.66萬元/平方米，折扣單價僅約2.5萬元/平方米。業內人士分析稱，該地塊的保守建築成本在25480元/平米左右，「這種項目基本都是要虧的，2016年的決策沒有做對，現在只能慢慢買單」。
此外，位於花橋鎮金中路188號的象嶼都城怡園項目在九三折基礎上，還可免費贈送價值6萬元的軟裝；與上海市一路之隔的象嶼名俊豪庭也有九七折優惠。
多項目銷售稱可「贈送面積」
「這裡89平方米的戶型能做成小三房，因為我們有大約8平方米的贈送面積。原本得房率75%，在高層產品中已經算很高了，算上贈送面積，得房率甚至能達到80%。」象嶼名俊豪庭置業顧問林娜（化名）向記者滔滔不絕地講道。
在實體樣板間內，記者看到林娜所說的「贈送面積」，已經被打造成一個精緻的次臥。林娜表示，在交付時，這間「次臥」靠近門口有一堵牆，因為沒有承重作用業主裝修時可以自行敲除。「我們的房子都通過政府驗收了，不少客戶已經入住了，所以完全不用擔心政府會來查處。」
「這樣的贈送面積在花橋很常見，十個項目中七八個會有類似的做法，說白了就是偷面積。」李龍告訴記者，開發商之所以配置較大面積的贈送部分，歸根結底還在於目前花橋房價處於一個較高的位置，以此作為一種吸引購房者的手段。
正如李龍所說，記者走訪的5個花橋項目中，有4個項目存在類似情況，贈送面積在5～10平方米不等。
值得一提的是象嶼都城怡園項目，65平方米的戶型竟能容納「兩室兩廳」，這其中究竟有何奧秘？
置業顧問告訴記者，北面的房間原本是設備平臺，是全贈送的，大約7平方米，裝修時可以在旁邊做一扇門。在樣板間中，記者注意到，所謂贈送的設備平臺位於主臥對面，並未安裝門，只有一面向內推開的小窗戶，內部則是簡單地鋪設了地板。
與記者所見所聞相反的是，象嶼地產方面表示，象嶼都城怡園為毛坯房交付，不論是銷售過程中展示的樣板房，還是實際交付的戶型，均未採用任何形式改造設備平臺。
「地王」項目天譽名邸也在這方面動足了腦筋。以86平方米的戶型為例，記者發現，戶型圖標註為設備平臺、休息區以及衣帽間、陽臺的兩部分，在樣板間「搖身一變」成為兩間臥室，地上則分別畫有一道橫線。置業顧問介紹，畫線處先交付時均是一堵牆，但後期可以敲除，「設備平臺是全贈送的，陽臺贈送一半面積，所以贈送面積共計9.45平方米，性價比非常高。」
崑山市住建局負責人在接受記者採訪時表示，諸如將設備平臺改為房間的，我們認為涉及虛假宣傳，建議由市監局進行查處；如果業主在拆改過程中，涉嫌改變房屋規劃功能的，需要規劃局核實認定；若涉嫌改變房屋結構的，我們局的執法部門會聯合屬地執法部門上門查處。「對於銷售人員的說辭，我們在後續查處過程中也會嚴加規範。」
人才政策「灰色地帶」
近年來，長三角地區的「搶人大戰」愈演愈烈，號稱「最強地級市」的蘇州自然也不甘示弱，接連出臺人才新政。
公開資料顯示，今年5月1日，蘇州人才落戶新政正式實施，對於人才落戶有詳細規定。比如，博士研究生、正高級專業技術職稱人員年齡不超過55周歲；碩士研究生、副高級專業技術職稱人員年齡不超過50周歲；本科學歷人員年齡不超過45周歲。
此外，具有大專學歷或國家職業資格（職業技能等級）三級，年齡不超過35周歲，在崑山穩定就業並在申報單位連續繳納（不含補繳）社會保險6個月以上的人員，在人事檔案轉入後也可申請辦理落戶。
7月20日，崑山市繼續放寬人才購房政策，此前針對本科及以上人才，社保繳滿1個月便可申請人才編碼買房，如今放寬至大專學歷。
記者調查卻發現，本為吸引人才的新政，成了應對限購的「突破口」。綠地象嶼德馨嘉苑、天譽名邸、象嶼都城怡園、象嶼名俊豪庭等項目的工作人員均宣稱，開發商與相關外包公司有合作，人才編碼費用2萬元，人才落戶則需1萬元。
一名專門做「辦證」生意的人士告訴記者，辦理人才編碼更為方便，只需提交身份證、畢業證、學信網電子備案表、手機號，一周便可辦好；落戶則需要調檔案，本人到場轉遷戶口，周期需兩個月左右。
天譽名邸工作人員還現場向記者展示剛剛「出爐」的10組人才編碼。「這些客戶基本都是上海的，我們合作的公司做人才編碼成功率至少有95%。就算學歷達不到大專要求，公司還會挑選三級職業技能證書也可以拿到編碼，這些考試很簡單包過的。」他說。
李龍認為，正是人才新政的出臺，讓花橋樓市有了復甦的跡象。目前，上海與崑山的社保還不聯網，所以這種利用人才政策繞過限購的方法才得到普及。「有消息說，明年上海與崑山的社保就將聯網，這也一定程度上刺激了下半年的花橋購房需求。」
上述崑山市住建局負責人告訴記者，據其了解，人社局對於人才編碼的審核也在逐步收緊，未來類似情況會越來越少。
「這種行為本質上就是打擦邊球。」上海中原地產市場分析師盧文曦分析稱，利用人才編碼或是落戶去繞過限購、限貸的一些調控政策，本身就是為這樣的城市投機設立了一道門檻、一個窗口，涉及一些灰色地帶。一旦審核鎖緊，這種方式就走不通了。