2018年，萬科城小世界的一則廣告宣傳語，出現嚴重錯誤，引起眾怒，鄭州市工商局對其做出行政處罰。
一年之後，萬科城小世界又登上了鄭州熱搜榜，#鄭州萬科欺詐#千名業主投訴萬科，善於「用詞」的萬科，對公寓下手了。
繼佛山萬科金域中央、南京萬科都薈南苑被爆出商務樓改為公寓溢價賣，引發業主大規模持續維權後，鄭州萬科城小世界最近也陷入了退房旋渦。
位於鄭州高新區科學大道與西四環交匯處的萬科城小世界公寓項目，分為A、B、C、D，4棟樓，到今年8月，一期項目業主已收房近一年；二期項目原本定於近期交房，由於其他城市萬科公寓項目問題曝光，二期業主們發現自己所購買的公寓與曝光中的項目情形如出一轍，隨即拒絕收房，已有千餘名業主參與其中；並要求萬科城小世界公寓項目「退房退款」。
有業主表示：「一直以為自己購買的是可居住公寓，直到看到佛山萬科金域中央新聞，才意識到跟我們購買的萬科城小世界項目情況一樣。公寓變辦公，辦公性質是不可以住人的。」
還有業主表示，籤合同時，銷售人員給他的是「空白合同」，直接翻到籤名的地方，籤完就收走了。
而在業主開始為項目交涉後，萬科城小世界展開了對「公寓」字樣的清除行動，多位業主拿出影像證據證明。目前，政府已經介入。
面對「公寓變辦公」的困局，登記是辦公用途的房屋，禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經規劃的，屬於違建。花了幾十萬上百萬，自己只是買了一間辦公室。
今年以來，萬科公寓項目頻繁陷入「公寓變辦公」虛假宣傳困境，而實際上，這種「商辦改住」式暴雷，不是萬科一家房企的問題。
史上最強「禁公寓」令出臺！
伴隨著多地公寓項目維權，2019年8月14號，廈門市發布《關於加強商辦類建設項目全鏈條管理實施意見》，史上最強「禁公寓」令出臺！
1、將商辦類項目改為「類住宅」的出讓人有權解除合同，並無償收回土地使用權；
2、平面功能標註不得出現諸如「公寓」、「臥室」、「客廳」、「陽臺」、「廚房」等住宅類功能描述；
3、不得設置廚房等居住空間，衛生間、茶水間或飲水供應點必須集中設置；
4、嚴格控制最小分割單元的設置，最小分割單元不得小於300平方米；
5、建築層高不得超過4.2米。
作為開發企業，將商業或者辦公改為居住性質的公寓將會承擔嚴重後果！！！
在廈門出臺史上最強「禁公寓」令之前，北京、上海、南京、廣州、成都等城市相繼出臺商辦市場的調控政策，嚴格執行「限改」。
2016年以來，全國各地不斷出臺樓市調控政策，住宅市場不斷加碼調控，低總價、不限購的「公寓」項目受到購房者青睞，不少開發商便加入到公寓項目的建設中。
本應該用作辦公的商務樓改為公寓溢價賣，這也成了開發商去化的主要手段。一邊是「限改」的政策出臺，一邊是購房者刷卡買公寓，「公寓變辦公」的亂象也隨之而來，受傷的卻總是購房者。
購買公寓的硬傷！
對比現在高總價、限購的高門檻條件下，低門檻、不限購的公寓項目的確是夠誘人，無論如何可以先上車。
在購買之前，一定要了解公寓，公寓的這些硬傷自己能不能承受，到底適不適合自己，畢竟錢拿出去容易，想收回來難。
No.1 產權
「公寓」背後的產權只能是辦公或者商業！因為它的土地性質是商業用地（40年產權）不是住宅或者商住用地（70年產權）。
「公寓」由於是辦公、商業的用地性質，所以消防、日照、節能等規範是按照辦公、商業執行，另外，貸款、落戶、上學等政策也和住宅有所不同。
公寓，雖然是低總價，但首付款比例一般是50%，最多貸款10年，貸款利率也高；公寓的水、電費用、物業費按辦公商業計價，比普通住宅要高。預算資金和交付之後的支出費用也是不低的。
No.2 居住舒適度
公寓可商可住，白天作公司，晚上是個家，一舉兩得，並且現在很多公寓是loft上下兩層，格局開闊，可以根據自己的想法裝修設計，金屬工業風、清新文藝風、北歐簡約風等等。
但是作為一個房子、一個家，公寓好像少了點菸火氣息，很多公寓是限制使用明火，沒有燃氣管道。另外，公寓樓層一般有十幾戶，上下班高峰，擠不上電梯，下不去、上不來，住戶多，人際複雜。
公寓的房源戶型不方正也是硬傷，南北不通透，通風一般，光照採光也是一般。
選公寓不能只看樣板間的光鮮亮麗，還得看看自己住起來方不方便。
No.3 虛假宣傳、承諾無法兌現
一些開發商為了去化，在宣傳上使用「住宅、落戶、民水民電、學位」等購房者格外關心的用語，對購房者的疑問一再承諾，而最終在交房之際，卻無法兌現，購房者可能會面臨「買的住所變違建、虛假宣傳、承諾無法兌現（不能落戶、沒有學位）、退房難、退款難」等問題。
而解決這些問題更是一大難題，開發商常常以此推諉：針對項目土地性質和房屋辦公，在與購房者籤訂的《商品房買賣合同》中明確進行了約定，且客戶已知悉並籤字確認。客戶反映個別銷售人員稱房屋用途為公寓等情形，我們會進行調查。
開發商直接將責任推到流動性最大的銷售人員身上，購房者的問題像皮球一樣被推來推去。
No.4 出售
購買公寓作為居住，一般是過渡性住房，後期考慮換房的話，如果置換的話，公寓容易出售嗎？會有人想買公寓嗎？而一個房子的增值和保值，很大一部分得看房子的品質。
作為公寓產品，房子本身的品質是一方面，另一方面，政策影響也很重要。現在，尤其是一二線城市，對「商改住」有嚴格規定，今年，「商改住」維權事件也頻頻發生，後續公寓的出路如何？不好說。
關於公寓產品，有些城市寧波、六安，可用公寓產權落戶，不同城市對於公寓產品的政策也是有所不同，因地制宜。想要購買公寓落戶，可享民水民電，需要參考當地的政策，購買公寓產品需要勇氣，也需要智慧，避免被開發商誇大而提高溢價，最後宣傳沒落實，房不是房，住不能住。
購房需謹慎！
鑑於「商改住」的業主維權事件頻發，預算資金有限，想要購買公寓產品的購房者，總結以下幾點注意事項：
1.除了看售樓部五證，還要看土地使用用途：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年；
2. 對於置業顧問、銷售人員的承諾以及宣傳標語，一定要落實到合同中，保護自己的合法權益；
3.在選擇戶型房源時，一定要結合樓層平面圖，看戶型所在位置，綜合考慮戶型設計、光照、通風、距離電梯口距離等因素，選擇適合自己的房源；
4.加強對購房合同的重視，嚴格審查，不要被置業顧問帶節奏。
購房者一定要增強法律意識，在買房時，要理性謹慎，也要注重房屋品質，好的品質，才是居住的保障，也是增值保值的基礎。