來源：觀點地產網
觀點地產網 近段時間，位於南沙萬頃沙的恆大陽光半島成為廣州市內最火熱的樓盤，無論從媒體宣傳或坊間口耳相傳上。
其剛於7月18日正式開啟認籌，吹風價約1.8萬-2萬元/平方米。現場盛況空前，據了解由於看盤的客人實在太多，售樓處的玻璃門、微縮模型均受到不同程度的損壞。
不過按最新情況，恆大陽光半島的預計銷售價格已經提升為2.2萬-2.5萬元/平方米。雖然客人能享有一個雙重折扣，包括參與認籌就能享受的開盤額外9折。「價格看起來有點高了。」有業內人士提出。
但這似乎並未影響該項目的受歡迎程度。如果現時致電購房熱線，你會注意到售樓現場依然人聲鼎沸，接通電話的銷售人員說話時總是不自覺提高音量。
遠郊大盤模板
討論一個樓盤首先要從區位談起。萬頃沙歷史上先後跟隨南沙隸屬東莞、珠海、中山，最後劃歸廣州。它在2002年3月吸納新墾鎮之後成為廣州最南端的行政區。
2015年4月南沙自貿區掛牌，萬頃沙被規劃為「萬頃沙保稅港加工製造業區塊」，總建築面積控制在1019.5萬平方米，範圍內或附近預計落地的重點項目包括保利電商港、粵港澳大灣區精準醫學研究院、駿德物流中心、珠江科技園、美的工業園，以及恆大汽車城（新能源汽車整車研發生產基地、新能源電池研發生產基地、電機研發生產基地三大基地）。
恆大陽光半島前身是萬頃沙2019NJY-10、2019NJY-11兩宗相鄰地塊，位於萬新大道與紅蓮路交界靠海一旁。
它們由恆大集團於去年8月份以底價57.3億元拿下，基本上屬於南沙造車基地的配套宅地，兩地點之間相距約4公裡。10號地塊24.23億元成交，樓面價9554元/平方米；11號地塊成交價33.07億元，樓面價9801元/平方米。
目前根據方案，恆大陽光半島佔地面積23萬平方米，容積率2.74，總建築面積約65萬平方米。規劃50棟住宅，主推72-117平方米建面的二至四房單位。
與所有遠郊大盤一樣，恆大陽光半島追求在小區內解決住戶基本的生活問題。除配備一所18班幼兒園、一所30班小學，及3.1萬平方米五層商業中心外，「我們有17萬平方米歐式皇家園林、雙鉑金會所……坐擁13km一線海岸線，10米親海。」樓盤宣傳冊顯示。
恆大陽光半島將「交通優勢」作為項目的宣傳重心，號稱「3地鐵3城軌2高鐵，30分鐘到廣深。」但實際上最主要的賣點是建設中的廣州地鐵18號線和深中通道。
其中，廣州18號高速地鐵線預計2021年開通運營。它於2017年開建，線路全長62.7公裡呈南北走向，從廣州東站，經珠江新城、琶洲，一路向南進入番禺萬博商區、番禺廣場，最後到南沙區橫瀝、萬頃沙。
萬頃沙站是18號線的終點站。萬頃沙站目前規劃為深茂鐵路、南沙港鐵路、贛深客專南沙支線，肇順南線、中南虎等城軌以及地鐵18號線和15號線（南沙環線）的綜合樞紐，定位為廣州南部一座十分重要的交通要點。
深中通道則東起深圳市寶安區鶴洲立交，西至中山市橫門樞紐，路過南沙時會有一條連接線：萬頃沙支線。深中通道預計最早在2023年建成，一說是2024年。
「不過，用地圖看恆大陽光半島距離萬頃沙地鐵站，本身就隔了差不多3.6公裡。」有參與看房的買家告訴觀點地產新媒體，萬頃沙地鐵站由於未建成，現時是用18號線萬頃沙鋪軌基地作參考。實際體驗起來，「開車快的話5-6分鐘，步行可能30分鐘起步」。
而深中通道，是通過萬頃沙支線連結南沙，基本只考慮駕車。公開資料顯示，萬頃沙支線全長10.84公裡，起於南沙港快速的新墾互通，先向西後轉向南，沿萬環西路中央分隔帶布線，之後穿過南沙溼地，終點接深中通道萬頃沙互通。新墾互通位於百萬葵園附近，目前從恆大陽光半島開車到百萬葵園大概需時20分鐘左右。
「項目配套還可以，但周邊生活氣息不算太好。」上述人士稱，說的難聽一點，項目周圍有點偏僻荒涼，恆大陽光半島附近基本都是綠地和馬路，有一些小賣部和小餐飲店，最近的設施是保利電商港。
買樓買紅利
「一開始放出來的風聲大概1.8萬-1.9萬起步吧。」廣東中原地產項目總經理黃韜說，目前銷售人員對外稱預計售價2.2萬-2.5萬元，有可能是營銷策略的一部分，「如果最近認籌的情況比較理想，項目整體關注度提高了，它可能會將放風的價格提高。」
「如果要走量，我覺得2萬左右是比較適合的。」黃韜認為就算是比較好的單位，例如望海朝向好的高層，「要賣到2.5萬均價，還是有點虛高。」據了解，恆大陽光半島合共能供應約5048個單位。此次首期推出11棟樓，共計1253套，其中11、13、15、16、17、18棟為看海樓棟。
「其實我覺得2.2萬-2.5萬應該也算合理。」合富輝煌（中國）廣州區域南沙公司總經理羅俊傑則表示，主要是項目拿地價格已經接近1萬元。
目前恆大陽光半島周邊在售的項目不多。離萬頃沙站更近（直線距離1.5公裡）的鴻成·珠江玥項目此前在售均價為2.3萬元/平方米。偏遠一點的珠江源昌花園1.85萬元/平方米。在珠江源昌花園附近，但靠近主幹道萬新大道的城投·首築花園此前在售均價亦約2.3萬元/平方米。
不過恆大陽光半島是全新盤，「地價已經擺在那裡了」，羅俊傑稱。不久前的7月20日，中建地產以總價11億元拿下珠江街2020NJY-7號地塊，成交均價已達1.01萬元/平方米，未來項目價格只會更高。
就廣州市內而言，南沙目前與增城、黃埔、花都都屬於價格和產品都迎合剛性需求的地區。資料顯示，自2015年掛牌到2019年，南沙新房房價從1.05萬元/平方米上漲至2.03萬元/平方米，漲幅約93.6%。而今年7月份，南沙區一手住宅均價約為2.5-2.6萬元/平方米。
「南沙性價比還是比較高的。」黃韜表示，但現在買恆大陽光半島自住肯定是不實際，周邊不成熟，「就算在南沙中心區上班，在萬頃沙買房都算遠了。」據了解，從蕉門區府到恆大陽光半島，走鳳凰大道、萬新大道路程約18.5公裡，理論上需耗時半個小時。
如果需要住得舒適，其實配套更成熟的金洲-蕉門板塊、南沙灣板塊，或離廣州市中心更近的黃閣板塊都有更好的選擇。
「我想超過一半以上都是投資，買來布局。」黃韜表示，萬頃沙無論如何都有自貿區的概念加持，「便宜嘛……有些人資金有限，不知道投哪裡好。」
「整個南沙未來我都是看好的，但沒有那麼快，萬頃沙在南沙當中也是比較靠後的。」黃韜覺得，就算放眼整個南沙，它的產業、人流還是在引進當中，處在一個發展的過程。「萬頃沙要再給些時間。」
目前，萬頃沙居住人口只有不超過6萬。市場上最普遍的看法是，萬頃沙真正發展成熟還需要5-10年時間。
「畢竟現在買的是紅利階段。」羅俊傑說，現在可以以相對比較低的總價入手萬頃沙，或者是橫瀝島，都是一個很好的時機。「畢竟現在萬頃沙的價格跟中心區還是一定差距的，一旦成熟了，價格可能又不是現在的價了。」
所以投資客多也是可以理解的，「前期相對來說可能投資的客戶會多一些。」他認為，「當一旦整個片區成熟，包括項目交樓之後，我估計在中後期的銷售過程中，其實還是會有剛需自住客到那裡買房。」
如果按長遠的目光來說，萬頃沙最核心的剛需購買力會來自萬頃沙內部工業、基建項目，以及龍穴島南沙港區的員工。恆大陽光半島旁邊在建的紅蓮跨海大橋，未來直達龍穴島，再沿鳧洲大橋則可到達南沙灣、金洲、蕉門等區域。
但目前的情況，萬頃沙購房的主力群體會是投資客居多。「只是房子抓在手裡的時間會比較長一點。」黃韜提出。
深圳來客
恆大陽光半島備受坊間關注的原因，還包括據說該項目吸引了大批深圳來客。有聲音指，在7·15新政之後深圳購房需求大量外溢，其中絕大部分被吸引到南沙。
資料顯示，深圳住建局等八部門7月15日聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，對住宅限購年限、深戶購房條件、夫妻離婚追溯期、非首套房房貸、豪宅稅等方面，作出了更嚴格的規定。
最近確實多了一些深圳人過來諮詢看房，「有一部分增量，但算不算有一個很直接的關係？」羅俊傑說，其實也不然。
羅俊傑透露：「南沙本來就有不少深圳跟東莞客的存在。」不消說深中通道，「這批買家通過虎門大橋來到南沙其實還是很方便的，並且南沙在價格上也有合理的一個梯度。」
即比較便宜，就像人們常說的：深圳本身樓價這麼高，深圳客再怎麼投資也是賺的。
「深圳人比較看重規劃，看重概念。」黃韜補充到，深圳人談對廣州的認識，南沙會比較出名，「（相同價格的）清遠、花都、金沙洲之類，他們都不熟悉，太遠了。」
2019年12月13日，南沙區住房和城鄉建設局發布《關於進一步便利人才及港澳居民購買商品房的通知》，放開了南沙的購房條件。
據了解，目前外地人（非港澳居民）想在南沙買房：第一，最直接的方法就是入戶廣州；第二，可以申請廣州市人才綠卡、廣州南沙人才卡A卡和B卡；
第三，則可以看自己符不符合「在南沙區工作、學習的人才」的條件：具有本科及以上學歷；具有中級及以上專業技術資格；具有中級及以上職業資格；具有可聘任為中級及以上專業技術職務的執業資格。
「南沙整個發展其實還是全國性的。」羅俊傑表示，認購資格放鬆了，除深圳人外「全國很多高素質的人群也會陸陸續續的過來南沙投資或者置業」。
回到恆大陽光半島本身，另有業內人士告訴觀點地產新媒體，其實真正認購該項目的深圳人估計不會太多。因為考慮到深中通道建成通車的時間尚遠，以及未來通道的通勤資費。
明年建成的18號線，對廣州市區購房者來說吸引力會更強。「設計最高時速160公裡每小時，恆大陽光半島能快捷到珠江新城。」所以預計來自18號線沿線，即天河、番禺的買家會比較多。同時，靠海也是吸引市區買家的因素之一。
總的來說，萬頃沙周邊生活配套不算太好，要不要入手？價格和購買用途可能是最主要的衡量因素。
「我覺得在未來陸陸續續整個交通樞紐完善之後，包括18號線明年開通，萬頃沙整個拍賣的地價跟土地供應其實是會有進一步的上漲的。」羅俊傑說。
他表示，南沙目前最火熱的幾個板塊，例如靈山島尖已缺少大體量地塊掛牌，基本上都已經開發完畢，未來的供應主力會是橫瀝島（明珠灣起步區）和萬頃沙這邊。「下一階段就是橫瀝島跟萬頃沙土地的發展，無論從商業也好，工業用地也好，或者是其他配套用地也好，都會往這邊靠。」
根據廣州市規劃和自然資源局公布《廣州市2020年建設用地供應計劃》，南沙區2020年計劃推出的15宗宅地，面積134.6萬平方米，萬頃沙就佔36%，橫瀝佔5%。