港鐵啟動內地首個物業開發項目 成功模式如何複製

2020-12-24 紅商網

　　紅商網訊：公眾對於地鐵上蓋物業已經不陌生了，但聽說由港鐵（00066.HK）開發內地的地鐵線路車輛段上蓋物業還是第一次。

　　12月16日，港鐵在深圳地鐵4號線龍華線車廠上蓋發展項目「天頌」正式啟動，這也是港鐵首次在香港以外獲得土地開發權的項目，開啟港鐵在中國內地物業開發的先河。

　　作為世界上為數不多能盈利的地鐵運營商，港鐵開始在內地複製其在香港「地鐵+物業」的盈利模式，參與深圳以及內地其他城市的土地開發。

　　港鐵行政總裁韋達誠在接受《第一財經日報》記者採訪時稱，希望港鐵「地鐵+物業」綜合發展的經營模式在內地的首次運用，能為內地鐵路沿線土地綜合開發利用提供成功典範。

　　港鐵的下一個物業開發項目將在天津地鐵6號線北運河站進行。目前，港鐵在國內北京、杭州、天津、深圳四個城市有項目運營，運營方式也分為三種：公私合營（ PPP）、建造運營移交（ BOT）、運營及維護 （O&M)。

　　開發總成本約40億元

　　從地理位置上看，天頌項目位於龍華新區大浪街道，是深圳著力推動產業轉型升級的新城區。

　　深圳地鐵4號線（龍華線）是一條連接深圳南北的地鐵主幹道，途經人流量巨大的高鐵站深圳北站。天頌項目位於距離深圳北站兩站的龍勝車輛段上。未來，深圳北站連通香港九龍的高鐵開通，到九龍只需14分鐘。

　　該地塊的地價約為人民幣20億元，項目公司將負責項目的所有開發和建築成本，預計建築成本約為20億元。該項目將於2016年竣工，屆時將提供約1700個住宅單位和10000平方米的商場，預計2014年取得預售許可。

　　港鐵2012年年報顯示，截至2012年底，其資產總值為 2069.15 億港元，市值 1766.92 億港元，其中政府佔股 76.7%，是全球少數幾家盈利的地鐵運營商之一。

　　而讓港鐵實現盈利的模式正是「地鐵+物業」的模式。簡單來說，這一模式是指城市軌道交通建設，提供出行方便並提升地價，提升后土地價值的一部分通過物業開發回收，以補貼地鐵建設資金缺口，並為地鐵增加客流。在這個模式下政府不用補貼地鐵，更可從沿線土地開發收取地價，有明顯的財政效益，同時也可為社會帶來可持續的生活方式。

　　目前，港鐵運營香港 9 條市區鐵路線及一條機場快線，並在新界西北提供現代有軌電車服務，佔香港公共運輸總運量的 46.4%。在香港共計投資及營運諸如圓方(Elements) 在內的 13 個商場，管理包括香港國際金融中心二期在內的高端寫字樓及住宅。

　　成功模式如何複製

　　目前，中國正處於地鐵軌道交通快速發展期。截至 2013 年 9 月，國內獲得國家批准建設軌道交通的城市達 37 個，高居世界第一。

　　但內地城市的地鐵開發運營一直難逃政府補貼的命運。以深圳為例，深圳地鐵集團2012年財報顯示， 2012年利潤總額3.785億元，而2011年是6.751億元，同比減少43.94%，2012年淨利潤3.265億元，2011年5.928億元，同比減少44.92%。深圳地鐵集團認為，利潤總額較上年同期減少的原因之一是，2011年度確認政府補助 7 億元，而2012 年度確認的政府補助為 5 億元。

　　港鐵「地鐵+物業」模式幫助港鐵實現盈利，2012 年度港鐵總利潤(EBIT)約為 125.5 億港元。

　　地鐵上蓋物業商業開發也正逐漸被國內地鐵公司採納。以深圳地鐵為例，2011年深圳地鐵上蓋物業商業開發進入實際實施階段，如蛇口西上蓋物業項目、深大站項目相繼開工、前海車輛段上蓋項目與塘朗車輛段上蓋項目進行首批合作開發試點，但這一模式是否能在內地地鐵公司開發中形成良性循環尚待觀察。
　　（ 第一財經日報  作者：盧麗濤）

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