（贏商網報導）香港鐵路有限公司（港鐵公司）在香港建造及運營了一個首屈一指的鐵路系統，為全港市民提供安全、可靠的客運服務，也從事多元業務，包括發展住宅及商業物業項目、物業管理、商場租賃及管理、以及車廣告媒體和電訊服務等，與商業地產有著密切的聯繫。
在香港，港鐵公司是香港站IFC、九龍站ICC在內的多個項目的土地擁有者，與各大發展商如新鴻基、恒基地產、九龍倉、恒隆地產等合作開發了多個城市綜合體，也投資了圓方、德福廣場等在內的14個購物商場，涵蓋高端、中端、社區型購物中心。物業管理服務也為50多個小區提供管理服務。
在內地，在北京仍處於百貨大樓佔據主導地位、商業地產還在萌芽探索期的2007年，港鐵公司就展開了內地商業布局，在北京東二環東直門橋東南角開業了銀座mall項目，成為東直門商務區的門戶。
近年來，由於看好內地商業地產市場，港鐵公司加快了內地的布局，在北京、深圳參與地鐵建設及運營服務之外，還把香港商業地產的成熟模式與內地的實際情況相結合，正在籌劃、建設包括位於深圳龍華和天津綜合性項目。
銀座mall只是港鐵公司以TOD模式經營眾多複雜地產項目的一個縮影，TOD模式更能利用好土地的價值，以公共運輸樞紐為核心，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區。
林美家小姐曾任職於香港新世界集團、香港恒基集團、香港合和集團，現任香港鐵路有限公司中國投資物業主管，是英國皇家測量師學會會員，英國特許房屋經理學會特許會員。擁有豐富的房地產開發管理經驗。近日，港鐵公司中國投資物業主管林美家小姐、銀座mall商業管理總經理畢長華先生與贏商網記者一起相聚銀座mall，分享了港鐵公司在內地的商業布局，展現了一個不一樣的投資故事。
港鐵公司中國投資物業主管林美家小姐
銀座mall是內地首個TOD項目
TOD模式是以公共運輸為導向的開發，是規劃一個居民或者商業區時，使公共運輸的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。港鐵公司以TOD模式（軌道+物業）在香港建設了多個城市型社區、社區型社區，並搭建公寓、酒店、商場、寫字樓，形成TOD模式的典範。
2007年，當時北京商業地產尚處於萌芽期、探索期，還處於百貨大樓佔據主導地位的階段，港鐵憑藉成熟的物業管理運營經驗，率先將TOD模式帶到北京，開業了銀座mall項目。
據了解，銀座mall位於北京二環邊上，項目有地鐵二號線、十三號線、機場輕軌三條主要軌道線路經過，以及連接了31條公交線的交駁點。項目緊鄰三裡屯使館區、東二環商業區，與國貿商圈、建國門商圈、三元橋商圈、東單王府井商圈都處於半小時經濟圈內，位於北京東部經濟的黃金地帶。
北京銀座mall
位於東直門地鐵C出口的銀座mall主要為年輕人，特別是女士提供一站式購物體驗。商場建築面積逾3.2萬平方米，每日平均客流量高達30000人次，寬敞的購物空間以及突顯商鋪形象的設計，成功吸引了超過50多個國內外知名品牌，主力商戶有Ole、屈臣氏、UNIQLO、星巴克咖啡、一茶一座、雲海餚、新巴蜀往事、麗家寶貝等。
港鐵公司中國投資物業主管林美家小姐表示，銀座mall是北京商業地產界早期的探索者與先行者，通過做好交通規劃、動線規劃和客流引導，創造了一種全新的購物體驗模式。
銀座mall一直致力於從內部修煉和外部兩個方面優化顧客體驗。具體說來，內部除了定期的裝修、動線調整、服務升級等術業完善外，銀座mall更多的是聯合商戶一起為客戶提供更多優惠、限量獨家的產品發布/饋贈、代言/籤售等落地活動，打造個性化差異性的商業服務定位。
外部則是積極引入品牌商戶、一線商戶入駐，形成穩定的雙向客流吸引度，同時銀座mall還會定期、不定期的組織各種節慶活動，引入各種IP資源，舉辦展覽展示、面對面的互動讓客戶在銀座盡享獨家的個性化服務。
開業10年，銀座mall在時尚餐飲體驗，年輕潮流、兒童教育零售方面具有突出的吸引力，持續迎合東直門區域白領需求及周末家庭消費，煥發自身特有的魅力與個性。
北京銀座mall
銀座mall發力體驗型商業
作為一個接地氣的「小而美」的購物中心，銀座mall善於發揮自己的優勢，吸引穩定的客流，即以體驗型商業為發展方向，服務好更多的消費者。
銀座mall商業管理總經理畢長華先生表示，銀座mall更為注重業態體驗和功能體驗，業態體驗必須突破傳統業態規劃的枷鎖，打造更時尚、好玩兒、新奇、富於探索性的商業功能及元素。
據了解，銀座mall設立了三層兒童親子體驗業態，包括教育、培訓、遊樂、零售等，另外B1層的消費時尚區與日常潮流展、主題推廣活動相結合。著重考慮了運營維護、產品創新性及體驗式業態與消費者的粘性等問題，目的是在穩固現有客流成群的基礎上，不斷擴容客流、穩固客戶停留時長。
而在功能體驗上，銀座mall從優化建築設計、人性化服務兩方面做文章。商業建築設計方面，銀座mall的主要提升包括燈光效果的渲染、合理的場內動線、獨特的主題風格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設計等；人性化服務方面，主要包括設立免費Wifi、不同氣候條件的助客服務（雨傘、嬰兒車、輪椅、小藥箱等）、不同體驗感的公共休息區、設置人性化的洗手間、採用智能便捷的停車系統、設置多媒體互動式服務設施等。
持續調整更新品牌，也是銀座mall發展的重要內容。2015年以來，銀座mall新引進的餐飲品牌有：辛巴蜀往事、雲海餚，零售品牌有：JINS、麗家寶貝，教育品牌有：芝麻街英語、漢翔書院。
在推廣策略上，現今更多的體驗互動展示類的推廣形式已鋪天蓋地，銀座mall也在不斷的摸索和調整自身的基調，希望更好的結合，自媒體平臺，運用更多科技手段，轉變傳統促銷形式，更好的回饋忠實顧客，將線上線下打通。以「多點時間，多點生活」的理念，希望消費者帶著愛人、家人、朋友去銀座mall收穫驚喜。
「銀座mall業態的落地性強，周邊寫字樓白領的餐飲、教育、兒童、購物需求都會得到滿足，未來銀座mall的業態調整、招商會與周邊客群的成長實現適時更新，我們會通過研究客戶的需求，使商場實現階段性更新，滿足顧客多樣化的體驗需求」，「另外，基於長遠發展的考慮，銀座mall非常注重人才的培養，及企業文化的傳遞，十年來銀座mall培育了眾多優秀的商業人才。以人文關懷為著力點，讓每位員工都能有家的溫暖，避免人才的流失」，畢長華先生說。