開門見山，今天我們聊聊格調初晴。
3月26日，257米高的天塔之上，格調舉行了一場線上案名發布會。神秘的格調梅江低密新品，終於揭開面紗。
大家對它的關注，由來已久。
很多業內人士很早就了解，按規劃這裡會開發一個1.0容積率以下的項目，已經等待了多年。
從去年下半年起，就有「冷眼觀樓」的粉絲向姜Sir打聽這個項目的具體規劃。
也難怪，在天津樓市，梅江、低密、格調三個關鍵詞，哪一個單獨提出來都能足夠有關注度，更何況現在湊齊了。
格調初晴，究竟有沒有業界期盼的那麼優質？今天，讓我們來看一看。
在講格調新品之前，有必要先聊聊梅江。
話說上世紀90年代，天津全面啟動安居工程建設，在中心城區的東、南、西、北、規劃了5大組團——華苑、瑞景、萬松、雙林、梅江。
而梅江建設又正好趕上1998年中國住房制度改革，從開始就是徹徹底底的市場化開發，規划水準、價格水平也領先其他4個組團好幾個段位。
2000年開發的藍水園和芳水園，居然在小區裡開挖了人工湖！梅江因此一炮打響，也樹立下以「水」為主題、生態宜居的高端標籤。
當年，天津最核心位置最貴的項目單價也不過四五千元，大部分普通項目只有兩千元左右，可梅江的房價起點就在三四千元的水平。
梅江藍水園實景照片
真正的爆點在2003年，非典疫情不僅引燃了天津樓市，更讓梅江板塊成了最炙手可熱的明星板塊。
在此之後，新盤迭出，供需兩旺，價格穩漲，而且演化出梅江南、衛南窪、解放南路沿線等若干個子板塊。
2006年3月，河西區有關部門終於給出了大梅江區域的具體四至：東起解放南路、西至衛津南路、南起外環線、北至鬱江道。
這一區域總面積超過8平方公裡，規劃總建築面積約642.79萬㎡，包括梅江、梅江南、衛南窪、海逸、水晶城、第六田園六大居住區。
作為跟蹤報導大梅江樓市17年的媒體人、以及在此生活13年的老業主，姜Sir如此看待大梅江板塊：
首先，從友誼南路和珠江道交口到文化中心、市政府，車程距離約3公裡；到營口道、南京路，車程距離約7.4公裡。
這是一個很舒服的尺度——距離繁華不很遠，又不會被喧囂過分打擾。
其次，梅江南的大湖將近52萬㎡，整個衛南窪（包括梅江公園、富力津門湖、海逸長洲）的水域面積總和接近300公頃，更別提大部分小區內的自建水系。
在缺水的天津，在距離市中心這樣一個位置，大梅江能做出如此多的水面，的確稀缺。
梅江公園實景照片
第三，大梅江20多年開發周期，市政配套都是緊緊跟隨地產開發來兌現，甚至有些是超前完成，絕沒有項目已入住、路網還沒修通的現象。
要知道，當年的梅江完全是城南一片大開窪，如果市政建設不給力，人們怎麼會有信心去買梅江？
第四，當年的大梅江堪稱天津樓市的產品競技場，每個項目都有自己的絕活。很多設計，現在都再難實現了。
比如，水晶城有層層退臺專利洋房，半島豪庭有電梯直接入戶，第六田園有高爾夫果嶺坡地景觀，天鵝湖有大平層，卡梅爾有西班牙風格，俊城橡樹源有立體附贈空間，汐岸國際、半島藍灣是天津第一批Town House……
綜上所述，大梅江之所以能成為天津人公認的高端居住板塊，最關鍵的就是平均分高：
位置更好的板塊沒它居住密度低、環境好；更生態的板塊沒它配套全、距市中心近；即便未來水西公園板塊啟動，環內且生態，可在產品形態上肯定沒大梅江豐富。
大梅江航拍（摘自「淶看天津」）
好多人以為，格調這一次推出的新品初晴，只是之前的平園換了個案名而已。
其實，這是同一個大項目裡的不同地塊，並進行了全新定位。
多年前，津濱發展子公司津濱時代獲得了衛南窪南部多宗建設用地，規劃了一個總建築面積近57萬㎡的環內大盤。
2017年，未開發地塊正式採用「格調」品牌，按格調標準打造。格調平園由此誕生。
其中，平園一期逸涵園，地上總建築面積約6.5萬㎡，容積率1.57；平園二期逸潞園，地上總建築面積約7.3萬㎡，容積率1.33。住宅部分全部為小高層產品。
而剛剛亮相的格調初晴，西側與境界梅江隔江灣路相望，北側是富力津門湖和萬綠花園，東側是規劃中的H1地塊，南側是格調平園一期逸涵園。
這是一個全新地塊，總佔地面積約11.5萬㎡，地上總建築面積約9.5萬㎡，容積率只有0.83，建築密度約19.23%。
格調初晴平面規劃圖
很多人既有印象裡，大梅江配套很差。可實際上，經過20多年建設，如今的大梅江早已今非昔比。
比如地鐵，縱貫南北的6號線早已通車，北面珠江道上的10號線、南面外環線上的7號線正在建設，組成「兩橫一縱」的網絡。
像格調初晴，依照百度地圖測距，離在建的地鐵7號線匯川路約500米，算得上標準地鐵盤。
比如商業，板塊內已經形成大島商業廣場、田園商業廣場、藍調街區、華夏津典時代商業廣場、水岸商街、海逸長洲商街、沃爾瑪山姆會員店等多個社區商業節點。
板塊外一北一南，還臨近陽光新業廣場與梅江永旺兩大MALL。
至於各個小的菜市場、小超市、餐飲娛樂、生活服務等，也都布局完成，非常方便。
像格調初晴的東側約1公裡，就是營業面積約1.8萬㎡的沃爾瑪山姆會員店，一周駕車採購一次，便可滿足生活所需。
北側約500米，是富力津門湖商街，各類快餐店、乾洗店、生鮮超市……臨時有些需要，步行就能解決。
而在東面靠梅江會展中心一側，還有一個商業地塊待開發。總建築面積約8萬㎡，規劃建設寫字樓、商業。
另外，整個大梅江在教育方面，已經布局了梧桐小學、水晶小學、河西中心小學、梅江富力小學、梧桐中學、梅江中心、富力中心等公辦中小學，天津小學、實驗求是、南開翔宇3所私立小學，華蘭薩頓等國際學校，華蘭國際、華夏未來等幼兒園。
在醫療服務方面，分布有梅江、尖山兩所街道社區衛生服務中心，坤如瑪麗婦產醫院、信泰醫院、和睦家醫院；距三甲的中醫一附院只有約2公裡。
格調初晴總佔地面積約11.5萬㎡，總規劃建築面積有大概20.6萬㎡，可地上總建築面積只有約9.5萬㎡。
也就是說，有將近11.1萬㎡的建築面積都在地下，地上容積率只有0.83。
目前，天津樓市的新地塊容積率，市內六區基本在2.0以上，環城四區基本在1.5以上，遠郊某些地塊能給到1.2。
而格調初晴這個地塊，因為是之前就獲批的規劃，因此才能保留下0.83的容積率。
據姜Sir了解，目前天津市在售的低於1.0容積率的項目，除了格調初晴，只剩同樣是多年前出讓的團泊東綠城桃李春風了（容積率0.7）。
而且，新的《城市居住區規劃設計標準》利用平均層數、容積率、建築密度、限高等一系列用地與建築控制指標，徹底殺掉了樓盤規劃的「高低配」。
這就從規劃技術層面，消滅掉1.2以上地塊做聯排等低密產品的可能。
另一方面，去年4月國家要求地方暫停辦理低密產品建設審批手續，並對已建、在建、在批、特批的低密產品進行梳理。
這是一個非常明顯的信號：可預見的未來，聯排、疊拼等低密居住產品將會越來越稀缺！
再看格調初晴的住宅產品，0.83容積率，規劃了7棟4-7層洋房，3棟9-10層小高層，以及24棟4層疊拼。
這樣的規劃，即便是在團泊湖、東麗湖、天嘉湖也都已經基本看不到了，更別提還是在外環線以內，還是在大梅江！
目前環內有疊拼供應的項目，崇德園容積率是1.66，上東金茂府容積率1.7，中儲城邦容積率2，基本都是高層+洋房+疊拼的組合。
格調初晴建築立面效果圖
規劃上，7棟洋房和3棟小高層被布置在地塊西側靠近江灣路一側，形成一道天然屏障。24棟疊拼位於地塊內部，更加幽靜、安逸、較少被打擾。
整個項目採取全地塊開挖、地庫滿鋪，地下機動車停車位高達726個。而小區住戶只有512戶，車位配比接近1：1.42。
社區兩個大門均位於地塊西側，臨近江灣路。地庫出入口被設計在非常靠近市政路的位置，業主駕車歸家時，在路上拐個彎就能進入地庫，而不必開進小區大門很遠才能轉入地下。
這種規劃，實現了社區內完全的人車分流，行人與車輛不會再有動線交叉，避免了安全隱患和尾氣、噪聲汙染。
在天津，五大道上的小洋樓一直都是這座城市最具標籤化的圖騰，也是人們夢想中的終極居所。
天津著名作家馮驥才先生，將五大道的建築文化濃縮為一個「藏」字：
「房子、院牆與街道都配合得尺度宜人；每座房子前後都有花園，儘量與外邊的街道間拉開距離；牆壁都為實牆，很少透孔，裡邊又是花木掩映……」
天津五大道實景照片
在格調初晴的建築規劃上，也希望盡力還原五大道這種幽靜深居的感覺。
車輛在小區大門口就直接轉入地下，內部街道全部交還給步行的業主。街道的尺度與兩側建築高度相近，鬱鬱蔥蔥的樹木圍合建築，構成多重層次遞進，令街道空間更加豐富。
以疊拼為主的建築形態，降低了壓迫感，拉近了人和建築之間的心理距離。不到20%的建築密度，把更多空間留給濃蔭、景致和水系。
格調初晴建築立面效果圖
整體建築風格繼承了百年學院哥德式建築的書卷與典雅，通體選用藝術澆注石鋪就，輔以石材勾勒線腳。
同時，加入金屬裝飾板等材料搭配，拱券、窗套、壁柱、簷部……每一處設計都精細考究、獨具匠心。
看看疊拼立面效果圖，每個窗戶的款式幾乎不重樣，這得需要多大的施工難度與成本？
格調初晴建築立面效果圖
園林規劃依然是格調最擅長的東方風格。門庭映疊翠，曲逕入花香，遵循自然之法的植物景觀營造，有花木相伴，有泉瀑相擁。
而東方園林結合西式建築的做法，也是五大道十分常見的景致。中西合璧，博採眾長；中魂西技，自成一體。
佔地約6100㎡景觀示範區，今後也將會保留，成為社區內的公共景觀。初晴及旁邊的H1地塊業主，未來都能享受在家門口逛園子的幸福。
同時，格調初晴西北側隔一條馬路就是梅江公園二期，東北方則是總佔地約70.6公頃的梅江公園一期。
家門口雙公園組合，不僅為人們提供了廣闊的晨跑場地，更可以顯著改善區域「微環境」，有效調節空氣品質。
格調初晴示範區實景照片
另外，社區還配有健身會所，包括6道50米長度的標準遊泳池、地下近3000㎡的高端健身中心。
這樣的社區專屬配套，近兩年在天津樓市絕對是極其少見了。就連近期熱銷的其他幾個高端盤，都不曾規劃有會所。
最後，在簡單劇透下戶型。
格調初晴的疊拼，一二層為下疊，三四層為上疊，銷售建築面積在190㎡到260㎡區間。因建築設計細節不同，每套面積也各不相同。
為了營造有天有地的類別墅生活，無論是上疊還是下疊，都設計了獨立入戶，以保證每戶隱私。
門前利用豐富的軟分隔形式，以使得每戶都能擁有一片私屬的園林景觀。
每戶均有超大的地下可拓展空間，以滿足不同客群個人興趣的拓展。且還能直通地庫，在地下停好車後就能直接入戶回家。
每戶預留私家電梯安裝空間，連通庭院和地下。
最最關鍵的是，格調初晴的疊拼戶型，居然做到了三開間朝南，而且每戶還有增值空間贈送。
至於戶型的具體拆解，先賣個關子，等到他們的實樓樣板間出來後，姜Sir繼續。
格調初晴下疊戶型家配示意圖
後記
在目前這種大環境下，格調初晴的入市更值得期待。
姜Sir一直認為，天津的改善客戶並沒有消失，而是在等待真正令他們動心的產品。
年初，姜Sir曾說過：天津樓市，決不能「罐裡養王八、越養越抽抽」！
某種角度，高端改善盤的成敗，才是關係到市場對天津未來是否有信心的關鍵。
最終結果如何？讓我們拭目以待。
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2020·4·8
溫馨提示
本文對項目所描述的內容，均基於開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況，僅供參考。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。
請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，並在籤署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。