探盤歸來｜第33期 文｜林謹言
近日，「公寓」這把火又在鄭州冒了頭。前段時間，朋友圈鄭州公寓降價消息頻現，南三環某地鐵旁公寓降至6字頭刷屏。
鄭州公寓價格戰陷入膠著，卻勾得編輯部眾人蠢蠢欲動。
某公寓宣傳單頁
隨著電視劇《三十而已》的熱播，公司幾個女孩子堅定了還是要靠自己的念頭，想為自己置辦一份婚前財產。
在鄭州，預算150萬，首付40-50萬是許多人心裡價的分界線。對於許多購買力不足的鄭州青年來說，總價低，月供少的公寓就成了考慮首選。
那麼目前鄭州市場上公寓行情究竟如何？公寓產品該如何進行選擇？筆者前往管城區的幾個大熱「網紅公寓項目」，去一探究竟。
1
實探管城人氣項目鑫苑國際新城
鑫苑國際新城的公寓項目靠近地鐵口，且位於三環附近，依託項目自帶商業，城市配套相對成熟、因此項目一直關注度還算不錯。
筆者了解到，鑫苑國際新城在售公寓有平層公寓和LOFT兩種產品。
作為LOFT產品，4.45米的層高其實還是稍顯壓抑。
當筆者問到最近公寓有沒有降價時，對方表示，確實是有一定程度的降價。4#樓的平層公寓，南戶平層均價約10970/㎡左右，北戶會稍微便宜一些。
2
綠都紫荊華庭脈動VS綠都瀾灣知了，哪個更香？
與鑫苑國際新城一路之隔的綠都紫荊華庭脈動則打出了6XXX元/㎡買地鐵裝修房的口號。
據了解，綠都紫荊華庭脈動去年價格還在1.1w-1.2w之間，如今價格堪稱「大跳水」，那麼情況究竟屬不屬實呢？
筆者了解到，項目確實是有6000多元/㎡的房源出售，但屬於特殊房源，不能辦理房本。
置業顧問表示，如果真的要買的話，甚至可以低於6000元/㎡拿下。但正常精裝房源普遍還是在9500元/㎡左右。
綠都紫荊華庭公寓項目2021年8月31日左右交房，負一層直通電梯。
同為綠都旗下的綠都瀾灣知了項目則包含精裝和毛坯兩種房源。
據置業顧問介紹，毛坯價格在8000元/㎡左右，精裝要10000元/㎡+。公寓與地鐵直線距離大約800-900米。
雖然總價比其他項目低很多，但從單價來看，相比綠都紫荊華庭的價格，綠都瀾灣的精裝公寓項目並不算便宜。
3
帶雙氣的公寓，可靠嗎？
相對於以上幾個項目，位於中州大道附近的正商紫辰園便顯得有些"異類"。
據置業顧問介紹，正商紫辰園項目的有幾個核心賣點：準現房、雙氣地暖、3T8戶的梯戶比。
（官網截圖）
據置業顧問介紹,該項目為人才公寓項目，政府規劃有雙氣，計劃將在2021年交房。小區有獨立圍擋，並自帶公園，在公寓產品中，居住舒適度較高。
不過正商紫辰園項目多為大面積段公寓產品，面積段為53㎡-88㎡。很不適合投資客入手。
此外，該項目53㎡價格在9200多元/㎡，兩室一廳價格在11000左右。項目支持首付可分期，但需要在一年之內付清。
對於許多剛需購房者來說，一年付清30萬左右的首付具有一定壓力，也並不划算。
4
公寓究竟能不能買？
總結一下，管南這四個網紅公寓項目其實各有千秋。
除南區的這幾個項目外，據了解：
北邊的和昌瓏悅優惠LOFT房源約11000元/㎡(毛坯）；
鄭東新區的華潤置地新時代廣場目前價格約在11000-12000元/㎡（精裝）；
西區的匯泉景悅城公寓平層價格約在10000+元/㎡（毛坯），LOFT售價約11000+元/㎡;
可以說，價格戰在鄭州的公寓市場已然打響。那麼，公寓項目究竟能不能買呢？
其實，說實話並不建議去碰：
1.首先鄭州市場公寓產品是過剩的。
數據來源：房管局備案數
從鄭州公寓存量變化上看，2017年下半年至2019年上半年，公寓市場存量陡增，去化周期更是增長至28個月。這意味著，鄭州目前剩餘的公寓產品至少還能賣2年多。
此外，公寓產品二次交易稅費成本較高，很難找到買家接手，流動性較差。如果只是想通過低總價入局，後期很難脫手。在目前公寓市場明顯供大於求的情況下，投資公寓其實並不是一個聰明的選擇。
2.公寓居住功能被閹割，生活成本較高。
眾所周知，公寓產品和普通住宅除了產權年限的不同外，還包含無法落戶、入學等問題。此外公寓產品多筒子樓設計，戶型設計多沒有獨立陽臺、廚房，一般採用商業水電，長期居住下來生活成本較高，居住舒適度也差。
3.以租養貸，走的通嗎？
其實許多小年輕想要購買公寓只是想為了給自己找個「避風港」，後期多數會選擇出租。那麼我們看看，公寓項目「以租養貸」走的通嗎？
之前有人拿東區人氣比較高的萬科譽項目做了一筆計算：
22平的萬科譽公寓售價1.75萬/平，總價約38.5萬。首付19.25萬，每月月供約2100元。參照目前網上租金1800元/月。
按照一直有穩定租客的情況下進行測算，租金按照每年5%進行遞增。10年租金收益為271652元，10年月供支出為252000元，純收益僅僅為19682元。
這已經是在相當樂觀的情況下。而事實上，鄭州的租金水平近幾年是在不斷走低的。
隨著鄭州管南片區大體量住宅的交付，公寓的租金能否達到置業顧問對你說的那個數，購房者還需要做到自己心中有數。
那麼鄭州的公寓項目真的就不能買嗎？其實也不是那麼絕對。
如果真的有價格較低，靠近地鐵，租金能覆蓋月供的項目還是可以入手的。但是對於大多數剛需購房者而言，對於公寓這項產品，還是要提高警惕。
畢竟大家的錢都不是大風颳來的。城市大，居不易，好好奮鬥、攢錢才是王道。