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銳理君去了趟
日本，在大阪、京都、衝繩三個城市停留了幾天，見識到其實體商業的發達程度，尤其是依託軌道交通的商業運營能力，有很多值得成都地鐵商業借鑑和思考之處。
以有名的JR大阪站為例，主要從軌道交通規劃和商業中心運營兩方面，說說其軌道交通綜合商圈運營的成功之處有哪些。
軌道交通規劃
80%-90%的人選擇在地下通行
1、「蜘蛛網」一樣的地鐵線路
總有人停下來消費
大阪軌道交通數不清的N條線路是來自8家不同的地鐵公司，包括國有鐵路公司JR（Japan Railway），以及京阪電車、阪急電鐵、近畿鐵道、阪神電車、南海電鐵、阪堺電車、大阪單軌電車7家私鐵公司。
值得注意的是，這8家公司每家公司都擁有數條不同的地鐵線路，所有線路相互交叉、重合從而實現對城市全域無死角的覆蓋。以被稱為三大私鐵之一的近畿鐵道為例，旗下運行的線路分為三大系統：大阪· 名古屋系統、奈良 · 京都系統以及南大阪系統。
其中單是大阪 · 名古屋系統便包括了大阪線、信貴線、名古屋線等8條線路，且線路按照速度及經停站別不同，還有特急、快速急行、急行、準急、區間準急和普通列車的區分。而這只是一家公司的一條線路而已，8家公司的全網覆蓋程度可想而知。對一般遊客來說，在JR大阪站，迷路半個小時是再正常不過的事。
大阪車站全貌
看似複雜的線路布局有效盤活了整個城市的人流量，有統計顯示，日本大阪的梅田地下街，每天的客流量約40萬人次，這相當於該地區80%-90%的行人選擇在地下街行走。不僅如此，由於地鐵線路覆蓋的範圍早已涉及周邊郊縣，並且與新幹線相接駁，因而地鐵內流動人群的購買力層級、出行目的異常豐富，消費可能性大大提高。
大阪地鐵線路圖
2、 無縫連接各大商業體
打通地上地下立體購物
成都軌道交通發展至今，已通車四條地鐵線路，也形成了較大型的綜合樞紐如春熙路站，成為通往成都各大商業體的必經之站。儘管處於絕佳的區域位置，但春熙路站的地下商業對消費人群的吸附力並不夠。
通過對JR大阪站的觀察，有一個現象我們可以進行思考與借鑑：將地下通道、出口與各大商業中心實現無縫連接，將地上購物習慣分流至地下商業，從而帶活整體商業客流量。
如今來觀察春熙路站，其對商業中心有一定聯通性，如地下直接連結太古裡、IFS、銀石廣場，但這對於整個鹽市口-總府路-春熙路-東大街大商圈來說遠遠不夠。試想，對於想去王府井(600859,股吧)、群光廣場、新世界百貨等購物中心的客群，必須在春熙路站由地下轉為地上，這對地下商業的人流動線形成致命性打擊，從而大大削弱地下消費的欲望。
大阪站中央北出口，可通往Lucua、大阪Station City Cinema、友都八喜梅田店、新梅田city等地而大阪梅田站則較好的解決了這一問題，阪急百貨、大丸百貨、GRAND FRONT、LUCUA、HEPFIVE、HERBIS、DIAMOR、阪急三番街等諸多商業中心、百貨、商業街等，幾乎均可通過地下通道實現無縫連接，沿途的路徑便自然成為商業街的形成基礎。這種多點連接的布局規劃，無形中盤活了去往各個商業點的客群，從而帶動整個大商圈的商業流量。
此外，JR大阪站、阪神梅田站、阪急梅田站三大站點的聚集，也為軌道交通商業提供客流基礎。
大阪三大交通樞紐之一的大阪站示意圖
與地鐵大阪站無縫連接的阪急百貨
3、完備的公共設施
為軌道綜合購物提供舒適環
將地上客群引流至地下，成都並非沒有嘗試過，地一大道便是典型案例之一，不過卻始終停留在門店冷清、無人買單的局面。為何？除去地段、客流等不可控因素，業態布局、運營理念、設施服務等方面的調整，或許對提高商業人氣有一定影響。
地一大道的門店裝修、定價策略、經營調性等均偏中低端，餐飲方面也是小攤小販，較低的空間層高也降低了購物的舒適度。此外，不夠完善的公共設施配套，如洗手間、休息室、無障礙通道等更增加了女性、老年人群體的購物負擔。
Whity梅田地下商業街
相比之下，大阪站內的地下商業顯得要合理得多，除上述公共設施外，ATM機、自動販賣機、化妝室等均有所提供，且店鋪面積大小合適、甚至以開放式結構，實現更大面積的昭示作用。JR地鐵公司的町野和道曾在採訪中表示，門店的裝修設計、商品結構的調整、定價策略以及對顧客的服務等因素，均可增加顧客的來店率，這是關乎商鋪經營的核心要素。
因而，大阪地下商業的經營內容雖然也屬於較低門檻的小商品類別，如帽子、飾品、雨傘、年輕女裝等，但其門店裝修依然足夠精緻、整潔，得以激發消費欲望。而在餐飲方面則以咖啡站、甜品等可供短暫休息的即時餐飲為主，用餐環境較為舒適。這些都為地下商業的運營提供了無形的支撐，從而縮小與地上購物的差別。
地下商業餐飲區
商業運營
全業態包含的不止於商超
1、 「差異化」的業態策略
促使消費購買率
除了一般的服飾、鞋包、護膚、餐飲等業態外，日本在購物中心的業態豐富度上顯得更為創新與開放，這賦予了商業體更豐富的屬性。
如HEP FIVE的頂樓設置有一個紅色的大摩天輪，可俯瞰大阪城市景色，已成為年輕人觀光必備景點，這一觀光屬性也相應為商場本身帶來一定人氣。
又如京都站除了有伊勢丹百貨外，還開設了鐵道博物館、劇場、美術館、齒科醫院等業態門店，甚至在頂樓還有一個小型停機坪。
而以綠色花園聞名的難波公園，則在商場每一層的外圍都設計有戶外花園長廊，且有獨立的人行動線，客群可以將其視為購物的商業中心，也可以只走戶外通道，將其視為休閒屬性的公園。
HEP FIVE的摩天輪
大阪站整體樓層布局圖
難波公園以大量的綠植聞名，成為公共休閒場所
2、 多類別商業主題
差異化鎖定龐大客群
隨著成都摩爾百貨、茂業百貨、太平洋(601099,股吧)百貨的陸續關店，聚集在同一大商圈內的各商業體如何共同存活，這成為值得思考的問題。JR大阪站周邊的商業體數量同樣繁多，不過其卻在商業主題上呈現出差別，從而打動不同的購買群體。
如阪急百貨屬於高端購物商場，積聚世界奢侈品牌，日本本土高端品牌，涵蓋服裝、珠寶、化妝品等，便吸引海外購物遊客、本土高端客群；大丸百貨店以專營服裝、鞋、手錶等商品的概念樓層而獨具魅力；LUCUA位於車站內部，屬於偏中端的商業體，則主要針對20-30歲的年輕時尚女性，令其在往來之間便可進行購物消費。
在地鐵站中央出口的左右側，便是LUCUA和LUCUA1100購物中心
3、 優質人文服務
實體商業成功運營的隱性秘訣
在成都商業市場中，實體店關門的消息不斷傳出，受電商衝擊是許多商業體無可奈何的原因。然而在日本，實體商業卻似乎並不受此困擾。而在此次觀察中，細緻入微、人性化的高質量服務，可以說是日本實體商業成功運營不可忽視的隱形因素。
硬體方面：
免費嬰兒車、帶嬰兒座椅的洗手間、化妝間、母嬰室、兒童娛樂場等公共設施為購物提供儘可能舒適的環境。
日本公用衛生間布局
包括男用衛生間也有嬰兒設備
軟體方面：
無處不在的人文服務關懷，讓實體購物的體驗感得到滿足，而這是電商所不能給予的。比如商家會在試衣間裡鋪上地毯，讓顧客光腳進入，以防試時衣服拖在地上弄髒；又如，有的購物中心下雨時會專門播放一種音樂，營業員聽後會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。最重要也是最普遍的是，所有服務人員均為微笑服務，耐心細緻講解、為顧客試用產品，購物後將手提袋送至店門口才交給顧客。
文章來源：微信公眾號銳理數據
（責任編輯：崔晨 HX015）