| 時間：2015年03月26日 00:02:24 中財網 |
公司代碼：600340 公司簡稱：
華夏幸福 華夏幸福基業股份有限公司 2014年年度報告摘要 一 重要提示 1.1 本年度報告摘要來自年度報告全文，投資者欲了解詳細內容，應當仔細閱讀同時刊載於上海證券交易所網站等中國證監會指定網站上的年度報告全文。 1.2 公司簡介 公司股票簡況 股票種類 股票上市交易所 股票簡稱 股票代碼 變更前股票簡稱 A股 上海證券交易所
華夏幸福600340 ST國祥 聯繫人和聯繫方式 董事會秘書 姓名 朱洲 電話 010-56982988 傳真 010-56982989 電子信箱 IR@cfldcn.com 二 主要財務數據和股東情況 2.1 公司主要財務數據 單位：元 幣種：人民幣 2014年末 2013年末 本期末比上年同期末增減（%） 2012年末 總資產 113,964,189,090.04 74,093,810,903.27 53.81 43,193,448,032.69 歸屬於上市公司股東的淨資產 9,793,565,161.37 6,650,423,919.24 47.26 4,316,441,933.73 2014年 2013年 本期比上年同期增減(%) 2012年 經營活動產生的現金流量淨額 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59 217,530,243.44 營業收入 26,885,548,491.46 21,059,753,648.07 27.66 12,076,941,011.04 歸屬於上市公司股東的淨利潤 3,537,537,462.28 2,714,894,781.44 30.30 1,783,624,332.26 歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤 3,478,548,324.47 2,691,899,768.94 29.22 1,780,502,714.10 加權平均淨資產收益率（%） 42.83 44.30 減少1.47個百分點 51.42 基本每股收益（元／股） 2.67 2.05 30.24 1.35 稀釋每股收益（元／股） 2.67 2.05 30.24 1.35 2.2 截止報告期末的股東總數、前十名股東、前十名流通股東（或無限售條件股東）持股情況表 單位: 股 截止報告期末股東總數（戶） 14,115 年度報告披露日前第五個交易日末的股東總數（戶） 21,810 前10名股東持股情況 股東名稱 股東性質 持股比例(%) 持股 數量 持有有限售條件的股份數量 質押或凍結的股份數量
華夏幸福基業控股股份公司 境內非國有法人 68.88 911,186,559 0 質押 711,358,600 浙江春暉集團有限公司 境內非國有法人 1.19 15,704,896 0 無 0
交通銀行－華安策略優選股票型證券投資基金 其他 0.92 12,189,266 0 無 0 中國
民生銀行股份有限公司－
華商領先企業混合型證券投資基金 其他 0.92 12,172,218 0 無 0 浙江上風實業股份有限公司 境內非國有法人 0.80 10,606,219 0 無 0 鼎基資本管理有限公司 境內非國有法0.78 10,260,000 0 無 0 人
招商銀行股份有限公司－光大保德信優勢配置股票型證券投資基金 其他 0.64 8,450,706 0 無 0 中國
農業銀行－景順長城內需增長貳號股票型證券投資基金 其他 0.61 8,088,369 0 無 0 全國社保基金一零一組合 其他 0.61 8,035,958 0 無 0 融通
新藍籌證券投資基金 其他 0.60 8,000,000 0 無 0 上述股東關聯關係或一致行動的說明 華夏控股與鼎基資本為一致行動人，其他股東之間的關聯關係未知。 2.3 公司與實際控制人之間的產權及控制關係的方框圖 三 管理層討論與分析 （一）董事會關於公司報告期內經營情況的討論與分析 2014年全球經濟總體增長乏力、進入大緩和時代，各經濟體發展態勢顯著分化：美國經濟持續強勁復甦，歐洲正步入復甦停滯，日本經濟下半年出現負增長，俄羅斯經濟內憂外患。美國經濟一枝獨秀，財政赤字迅速下滑，失業率降至本輪金融危機以來最低水平，消費者信心處於六年高位，企業投資增速回升，全年經濟增速為2.4%，再次成為全球經濟增長的引擎。歐洲處於後債務時期，失業率一路攀升至11.4%，歐元區通脹率接近0，通縮風險凸顯，全年經濟增速為0.9%。日本經濟下半年大幅萎縮，全年經濟增速預計為-0.5%，「安倍經濟學」有始無終。俄羅斯經濟內憂外患，油價連跌不止，盧布對美元匯率全年下跌42%，並遭到西方國家嚴重的經濟制裁，全年經濟增速預計為0.6%,未來形勢不容樂觀。 2014年中國GDP比上年同期增長7.4%，仍然是世界經濟的重要引擎。面臨經濟增速放緩的壓力，中國政府積極應對，微刺激不斷加碼，將託底經濟處於合理區間，在保底線的同時更加關注經濟的質變，中國經濟進入「努力調結構、穩增長利好」的轉型升級新時期。 公司董事會認為，國內經濟正處於三期疊加的經濟新常態下。一年來中國政府大力簡政放權，政府後撤，深化多領域市場化改革，使市場成為資源配置的主體，並引導經濟轉向綠色增長、創新驅動的軌道，這將為中國經濟的發展帶來
新動力。長期來看，國內經濟增長動力將由要素驅動、投資驅動轉為創新驅動，產業結構調整升級、創新創業將成為經濟轉型的必由之路，也將成為公司未來長期發展的基石。公司將繼續毫不動搖的堅持「推動中國產業升級」的偉大使命，堅持「成為全球產業新城引領者」的宏偉願景，堅持產業新城業務模式，努力使所開發的區域經濟發展、社會和諧、人民幸福。 「三個堅持」既源於對中國經濟未來長期發展路徑的清晰思考和堅定判斷，也源於產業新城模式本身特有的開放性的平臺屬性。開放性的產業新城模式能夠聚集、整合多樣化的商業、產業、資本等外部資源，衍生出各色各樣的傳統業態和創新業務，通過合理的制度設計，進而創造出永續發展的互利共生的平臺生態系統，為公司未來長期持續發展在模式上提供了保障。 2014年公司經營情況回顧： 第一，區域拓展。公司繼續深耕大北京，實現了京津冀卡位，同時積極開拓長江經濟帶，年度共累計完成7個項目籤約。2014年度，公司新拓展4個園區進行產業新城的開發建設，分別位於北京房山、河北任丘、河北白洋澱科技城及河北涿鹿。公司與霸州市人民政府及文安縣人民政府籤署相關合作協議，將霸州、文安委託區域進行擴區。公司與南京市溧水經濟開發區管委會就合作開發建設經營江蘇溧水籤署合作框架協議。另外，公司於上半年進行了延展式創新研究，以適應未來委託開發區域的經濟、社會和資源個性化特徵，滿足不同開發區域的差異化需求。 第二，產業發展。公司不斷創新產業服務手段，一方面與京東等行業龍頭開展跨領域戰略合作，一方面加快與清華大學等高校院所的「產學研」合作模式，並於矽谷及國內一線城市積極布局創新孵化器，致力於促進中國科技創新、民間創業，未來也將走通「海外孵化、華夏加速」的創新通道。 第三，房地產開發。公司住宅地產針對不同客戶群的需求，打造了多種產品模式，逐步轉向「以客戶需求為導向」的新思路，並且完成了「住宅地產高周轉」的戰略轉型，建立了市場監控與預警機制。 第四，城市運營。公司不斷進行資源引入，完善所開發區域內生活、商業、學校等相關配套，如固安區域引入的「北京八中」項目，蘇家屯引入的「中央公園」項目， 成為了踐行「打造幸福城市、提升區域價值」核心理念的新亮點。 報告期內，公司銷售額共計512.54億元，較上年同期增長36.96%。產業新城業務銷售額共計430.85億元（含園區開發業務結算回款75.83億元，產業園區配套住宅籤約銷售額355.02億元，園區內新開工配套住宅面積580.56萬平方米，竣工配套住宅面積249.53萬平方米，籤約銷售面積478.88萬平方米），城市地產籤約銷售額75.23億元（其中新開工面積168.74萬平方米，竣工面積43.46萬平方米，籤約銷售面積101.90萬平方米），其他業務（物業、酒店）銷售額6.46億元。公司實現營業收入268.86億元，比上年同期增長27.66%；實現營業利潤50.64億元，同比增長41.42%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤35.38億元，同比增長30.30%。 報告期內，公司投資運營的園區新增籤約入園企業114家，新增籤約投資額約為502億元。截止報告期末，公司期末儲備開發用地規劃建築面積約為800萬平方米。 公司產業新城業務介紹： 1、固安區域 固安區域包括固安工業區、固安新興產業示範區。固安工業區於2006年3月經省政府批准成為省級開發區。 固安工業區在產業發展方面將形成電子信息、汽車零部件、
高端裝備製造、航天產業、生物醫藥、節能環保、現代服務、臨空經濟八大產業集群。報告期內固安工業區新增籤約入園企業39家，新增籤約投資額212.2億元。目前，固安工業區內的特色產業園有： 1） 固安肽谷生物醫藥孵化港 固安肽谷生物醫藥孵化港，位於固安新興產業示範區。園區秉承科學、生態的規劃理念，全面植入「英國花園小鎮」的理念，打造綠色低碳、工作商務一體化的花園式科技園區。固安肽谷生物醫藥孵化港在產業選擇方面，以單克隆抗體與治療性疫苗為特色產業，以生物診斷試劑、多肽和蛋白質類藥物、高端醫療器械為支柱產業的產業體系，未來將建設成為一座創新要素聚集、配套設施完善、服務功能一流的生物醫藥轉化醫學基地。目前，已有博雅幹細胞科技有限公司、德益陽光生物技術（北京）有限責任公司等20餘家企業籤約入駐園區，同時，
華夏幸福在美國設立孵化器，與美國華人生物醫藥科技協會（CBA）、美中生物醫學和製藥專業協會（SABPA）達成戰略合作，實現從中國製造轉變為中國創造。 2） 固安航天產業基地 固安航天產業基地位於固安新興產業示範區內，依託中國頂級航天技術研發機構，以航天技術研發試製產業為先導，大力發展航天技術配套產業、航天技術應用產業以及綜合配套產業。固安航天產業基地已引入中國
航天科技集團、中國航天科工集團兩大
航天科技研發龍頭，在運載火箭與衛星應用的研發、試驗等方面的科技創新能力不斷增強，聚集了一批以航天技術民用化、航天技術配套為方向的行業知名企業；在信息安全、安防安保、軟體、物聯網技術及應用、新能源、裝備製造、新材料等領域聚集了一批產業化項目。固安航天產業基地將成為推進航天產業軍民融合、科技成果轉化的重要戰略高地，打造成中國頂級的航天技術應用產業基地。 3） 衛星導航產業港 衛星導航產業港以航天產業中極具戰略意義的北鬥衛星導航為大旗，積極對接北京衛星導航科技研發資源，重點聚焦核心組件、導航終端兩大高價值產業環節，建成從核心晶片研發、終端應用、導航數據平臺建設到系統運營服務的衛星導航全產業鏈，打造環渤海知名衛星導航研發與成果轉化基地。 產業港佔地171畝,總建築面積14.4萬平方米，建設可以承載衛星導航領域中試孵化、生產、辦公於一體的物業形態。目前已經引進7家衛星導航領域核心企業，預計2015年一期竣工投產。項目全部建成後可入駐企業100家，實現年銷售收入60億元。 4） 清華大學重大科技項目中試孵化基地 清華大學重大科技項目中試孵化基地是清華大學面向河北省社會經濟發展重點需求傾力打造的集「創新研發、項目孵化、技術轉移、支撐服務」四位一體的產學研協同創新平臺。 清華大學重大項目孵化港充分發揮區域資源整合優勢和清華大學在學術、科研方面的創新優勢，未來將建設中試基地、應用研究中心、科技創新大廈、高層次人才創業區、院士交流工作站等，以打造國家級重點孵化器、國家級重點實驗室、國家級科技創新平臺為目標，建立以企業為主體、市場為導向、政產學研資相結合的一體化創新體系，形成國際科研創新示範點，完成國家重點科研成果固安孵化，促進首都高科技創新產業持續導入，引領城市產業升級。 5） 電子商務產業港 電子商務產業港定位打造環渤海地區知名電商創新發展戰略新高地，優先發展龍頭電商平臺、倉儲物流、客戶服務、數據服務等電子商務關鍵環節，著力培育垂直中小電商、移動電商、電商數字內容、金融後臺、傳統企業電商、專業市場電商等六大產業方向，重點吸引垂直電商、移動電商、O2O等企業集聚。 目前已成功實現京東華北訂單處理中心項目籤約落地。京東未來將在固安規劃建設含區域總部、定製物流中心、分類庫房、分撥中心、轉運中心、備件庫等多項功能為一體的綜合性區域中心。隨著與國內最大的電商運營平臺牽手成功，固安電子商務產業已進入快速發展的上行通道，產業聚集效應逐漸顯現。 城市建設方面，報告期內建設廠站完工6座；道路完工9條，面積33.9萬平方米；景觀完工14個，面積103萬平方米。截止報告期末，園區累計廠站完工21座；道路完工107條，面積419萬平方米；景觀完工46個，面積273.9萬平方米。其中，以錦繡大道SOHO辦公街區和迎賓大道高端總部商務辦公街區為載體，將建設百萬平方米商務樓宇，形成集金融服務、商貿服務、總部辦公為一體的樓宇經濟示範區。以中央公園為核心，將建設現代中等規模城市核心區，集中布局福朋酒店、創業大廈、幸福學校（北京八中固安分校）、幸福港灣、幸福廣場、城市展館、體育公園、三甲醫院等高品質城市配套，與北京及世界城市全面對接。建設「智慧運營中心和智慧交通、智慧環保、
智慧能源、智慧安全」1+4工程，實現城市資源優化配置和高效利用，促進
信息技術在城市交通、城市管理等領域中的廣泛應用，讓固安經濟社會發展的「智慧環境」優化升級。為實現生態環境的持續提升，固安工業區已建設完成14萬平方米的中央公園、200萬平方米的城市環線綠廊、13萬平方米的孔雀大湖、50萬平方米的大廣帶狀公園、100萬平方米的永定河運動公園等公園體系，形成一核一環兩廊多片的城市景觀體系，園區綠化面積約500萬平方米，助力產城融合可持續發展。 2、 大廠區域 大廠區域包括大廠潮白河工業區、大廠新興產業示範區兩個園區。大廠潮白河工業區於2008年被批准為省級產業聚集區。大廠新興產業示範區是2011年4月省政府批准建立的省級產業區。大廠潮白河工業區在產業發展方面以智能裝備、新型節能、能源裝備三大基礎產業集群為主導，同時強勢推進專用車及零部件、影視創意、數字出版、檢驗認證四大產業，形成現代服務業產業發展新格局，實現區域內產業升級。報告期內，園區新增籤約入園企業13家，新增籤約投資額23.2億元。 目前，大廠潮白河工業區內的特色產業園有大廠影視創意產業園。 大廠影視創意產業園以影視孵化和龍頭企業雙輪驅動，構建集影視創意孵化、高科技拍攝、特效製作、研發辦公、數字體驗、主題公園為一體，以高新技術和科技為代表的國際影視製作基地。目標籤約單位為央視、BTV、SONY、樂視、愛奇藝、優酷、土豆、中影等，目前已與好萊塢的Relativity Education（相對論教育機構）及BASE FX公司籤署了戰略合作協議。 城市建設方面，報告期內建設廠站完工3座；道路完工7條，面積72.6萬平方米；景觀完工5個，面積44.3萬平方米。截止報告期末，園區累計廠站完工12座；道路完工66條，面積274.9萬平方米；景觀完工31個，面積134.3萬平方米。潮白河工業區通過打造規劃展館、創業大廈、喜來登酒店、幸福學校、幸福天地、幸福港灣、幸福醫院、生態展館、五環運動公園、中央公園、書畫院文化公園、群英渠溼地公園等重點工程，持續完善核心區城市功能配套，形成北三縣區域核心發展動力，建成潮白河創意水鄉城市。 3、 懷來區域 懷來工業區在產業發展方面確定建設航天產業、總部經濟、智能製造、節能環保、電子信息五大集群，打造「全球生態總部新城典範」，報告期內，懷來工業區新增籤約入園企業6家，新增籤約投資額98.9億元，目前總部經濟商務港一期已竣工，形成生態型總部經濟發展區，體現低碳、總部、商務、社區的特點，打造生態總部產業集群。 城市建設方面，報告期內建設道路完工6條，面積15.3萬平方米；景觀完工2個，面積16萬平方米。截止報告期末，園區累計廠站完工10座；道路完工28條，面積164.1萬平方米；景觀完工10個，面積40萬平方米。懷來將緊抓京津冀一體化、京張高鐵、冬奧申請三大機遇，承接北京資源和人口轉移，繼續完善「兩橫三縱」路網格局，建設以航天產業基地為核心的創新型產業發展板塊，形成集
航天科技、智能製造、高端研發等為一體的產業體系；以葡萄生態為基底，建設總部經濟商務港，打造總部園區發展標杆、創新典範；以中央公園為核心，將建設城市核心區，集中布局幸福學校、幸福醫院、幸福港灣、生態酒店綜合體、山地公園等完善的城市配套設施；打造魅力動線，布局高鐵站前小鎮、旅遊諮詢中心、谷地公園等八大輕旅遊節點，形成創新型城市環境；繼續完善市政廠站建設，確保市政運營，實現產城融合發展。 懷來航天產業園將以「產業園」為單元，總體規劃，統籌建設，集中配置辦公、生活配套服務設施，探索「產業港」等產品開發，提高土地資源利用效率，結合園區土地整理時序，實施分期開發策略。實施龍頭企業加配套企業同步招商，軍民結合、研產聯動，以智能高端的園區定位、優質貼心的產業服務打造環渤海地區知名的
航天科技研發新高地。 4、 蘇家屯區域 蘇家屯園區在產業發展方面聚焦汽車及智能裝備兩大產業集群，並重點打造汽車核心零部件產業園、智能製造裝備產業園及國際汽車零部件產業園等。報告期內，蘇家屯工業區籤約入園企業10家，籤約投資額16.7億元。汽車核心零部件產業園聚焦全球500強企業，打造頂級汽車核心零部件配套產業集群，實現二三產業聯動。目前，產業園已初具規模，累積入園建廠企業8家。世界500強企業奧鋼聯及上海越浪、大連錦澤等優質企業也已籤約入園，將帶動汽車核心零部件產業集群迅速聚集。圍繞智能設備、3D製造列印、
機器人等，打造智能製造裝備產業園（原智能裝備產業港），目前已成功籤約弗吉亞、瀋陽凱光、羅格電子等8家企業。 城市建設方面，報告期內建設廠站完工1座；道路完工4條，面積15.3萬平方米；景觀完工3個，面積8.4萬平方米。截止報告期末，園區累計廠站完工1座；道路完工10條，面積32.9萬平方米；景觀完工5個，面積11.8萬平方米。 在中央公園北側打造城市核心區，作為城市功能的重要承載區，將集中建設規劃展館、文化中心、五星酒店、創業大廈及幸福港灣、幸福學校等重要公共設施，未來將成為城市的智力、服務、文化和休閒中心。建設全長10.8公裡、雙向八車道的城市快速幹路--中央大街，作為城市南北發展軸線及主要對外交通幹線，目前已經通車4.92公裡。建設全長3.54公裡、雙向八車道的城市迎賓大道--雪松路，作為和蘇家屯老城區聯動的最重要發展軸線，目前已啟動跨線橋設計。打造中央公園及內島水系，塑造區域生態魅力。建設綠心中央公園，提高核心區生態景觀魅力；建設市政公園、總長7千米的內島水系項目，塑造居住區安逸休閒生活空間，營造園區整體優質生態氛圍。積極推動新型城鎮化示範區方案策劃及落地，推進14萬平方米新民居建設，為當地農民提供技能培訓，落實新型城鎮化及棚戶區改造。 5、 香河區域 香河園區在產業發展方面形成了以四港一基地為載體，二三產並舉的產業發展思路，包括智能
機器人產業港、通用航空產業基地、家居跨境電商商務港、高新企業電子商務孵化港、香河新能源節能汽車裝備製造基地。其中智能
機器人產業港將通過與知名科研機構合作，在園區內建立研發創新示範區；通用航空產業園將搭建通用航空產業平臺，吸引通用航空產業龍頭企業，並打造航空產業集群。報告期內，園區新增籤約入園企業10家，新增籤約投資額49.4億元。 城市建設方面，報告期內建設廠站完工1座；道路完工1條，面積1.63萬平方米；景觀完工3個，面積71.4萬平方米。截止報告期末，園區累計廠站完工2座；道路完工12條，面積47.63萬平方米；景觀完工6個，面積121.4萬平方米。 香河以新華大街為主要軸線，打造運河新城行政核心組團，重點圍繞「五大中心」引領區域實現跨越式發展，包括規劃展館、文化藝術中心、便民服務中心、行政中心、會展中心，完善路網和市政基礎設施建設。依據東部產業新城規劃，建立高生態、高活力、高附加值的產業高地，實現香河區域綜合承載力全面提升。 6、 無錫區域 無錫南長濱河新城致力打造全國城市產業綜合體標杆、感知中國中心戰略平臺、全球智慧城市核心產業示範區，在產業發展方面規劃有智慧物聯應用產業集群、智慧高端製造產業集群、智慧物流服務產業集群、智能生產服務業四大產業集群，首期開發高端製造產業集群，已建成德式精工標準的傳感設備科技港項目44畝、總建築面積5.3萬平方米，集聚物聯網產業設備高端研發製造產業，重點發展傳感器高端製造、射頻識別設備製造等相關行業。報告期內，園區新增籤約入園企業6家，新增籤約投資額2.7億元。 城市建設方面，已完成9個迴路高壓線入地改造，已啟動4條道路及管線工程的修建。報告期內建設道路完工1條，面積1萬平方米；景觀完工1個，面積0.3萬平方米。截止報告期末，園區累計道路完工1條，面積1萬平方米；景觀完工1個，面積0.3萬平方米。園區規劃按照「一核、一軸、兩帶、五片區」的布局，形成功能互補、品味高端的城市新型增長平臺。一核，城市功能核，聚集酒店、智慧辦公樓、運河新天地、時尚商街等世界級城市配套。一軸，金石東路城市景觀軸，兩側高端商務樓高聳林立，與城市景觀完美結合，塑造城市立面，連接城市全新形象。兩帶，運河風情帶與溼地休閒帶，打造生態文明，連接城市可持續發展；運河風情帶，打造中國最美運河岸線、最靚生態走廊；溼地休閒帶，構建青天碧水、綠樹成蔭的區域溼地生態。五片區分別為智慧物聯應用產業集群、智慧高端製造產業集群、智慧物流服務產業集群、智能生產服務業四大產業集群與產業生活服務配套區，依託國家傳感網創新示範區的產業定位，推動產業騰飛，連接世界產業平臺。 7、 嘉善區域 嘉善區域以打造「宜居宜業宜遊的現代水鄉魅力城市」為發展願景，以「電商新都會、月色新西塘」為城市定位。 嘉善區域將聚焦電子商務及旅遊休閒兩大產業，實現雙輪驅動，全力推動區域
新經濟崛起。以打造「中國電商之都」為目標，圍繞電子商務產業，全力引入世界一流龍頭企業，構建集平臺運營、交易服務、物流倉儲、信息服務、數據服務等價值環節於一體的完整產業鏈，並通過產業鏈延伸和發展，形成以電商為核心的現代服務業集群。報告期內，公司投資運營的園區新增籤約入園企業11家，新增籤約投資額3.4億元。此外，嘉善區域將全面整合核心區魅力項目，有機串聯西塘景區等周邊旅遊資源，創建開放式新西塘旅遊休閒景區，大力發展休閒經濟，形成長三角休閒新勝地。 嘉善區域將聚焦基礎設施格局、公共服務設施及魅力項目建設三大體系，構築城市建設樣板：基礎設施聚焦迎賓大道改造、基礎路網工程、高壓線拆改項目，迅速構建區域路網格局。公共服務設施將以核心區濱水公園、迎賓公園、規劃展館、新西塘水街、精品度假酒店等項目為建設重點，全面構建區域生態肌理，塑造水鄉魅力城市客廳。魅力項目建設方面，區域將梳理水道、高標準建設宜航宜遊的三級水巷體系，凸顯水鄉特質，形成水網格局。同時，區域將電子商務等智慧產業與智慧城市應用相結合，實施「智慧嘉善」項目，全面實現一座面向未來、充滿智慧的產業新城。 8、 其他區域 公司投資運作的產業新城項目還包括文安園區、廣陽園區、昌黎園區、霸州園區、豐臺區域、永清園區、保定白洋澱科技城、任丘區域、房山區域、溧水區域、灤平金山嶺園區、鎮江園區和涿鹿園區等，這些區域目前部分處於建設起步階段，部分處於規劃定位階段。 處於建設起步階段園區： . 文安園區：願景為「京南水鄉 水韻名城」，定位為「京南製造副中心」，以裝備製造、環保設備、生產性服務業為主導產業。報告期內，籤約入園企業10家，籤約投資額45億元。城市建設方面，報告期內道路完工2條，面積28.24萬平方米；景觀完工2個，面積4.96萬平方米。截止報告期末，園區累計道路完工5條，面積127.14萬平方米；景觀完工4個，面積23.36萬平方米。 . 廣陽園區：定位為國際化、智能化高新技術產業新區，打造「全球空港新區典範」，規劃主導產業為航空服務業、現代生態商務服務業、臨空高新技術產業。城市建設方面，報告期內景觀完工2個，面積11.7萬平方米。截止報告期末，園區累計道路完工3條，面積9.5萬平方米；景觀完工2個，面積11.7萬平方米。 . 昌黎園區：定位為連接華北與東北兩大經濟區的「經濟走廊」，並與天津、秦皇島共同構成渤海灣西北黃金三角的環渤海經濟圈中心地帶，規劃主導產業為產城融合的高端製造、生產性服務業。報告期內，籤約入園企業2家，籤約投資額5.6億元。截止報告期末，園區累計道路完工4條，面積19萬平方米。 . 霸州園區：定位為「溫泉原鄉城市，京南高端製造中樞」，打造京南區域性中心城市。報告期內，籤約入園企業7家，籤約投資額45億元。 . 豐臺區域：定位為「中國總部型城市產業綜合體的標杆」，著力打造以數位化、智能化為特色，集智慧產業，智慧辦公，智慧管理於一體的智慧總部經濟示範區。規劃主導產業為軌道交通、節能環保、智慧城市，實現產業、科技、金融的高度融合發展。報告期內，豐臺花鄉四合莊1516-25、27地塊已開工建設。 處於規劃定位階段園區 . 永清園區：定位於「空港新都市，健康森林城」，打造以森林生態為基底，以都市功能為支點，以臨空經濟為依託的以人為本幸福城市樣板。 . 保定白洋澱科技城區域：定位國家協同創新示範區。白洋澱科技城以科技創新為基調、生態涵養為特色，吸引高端智慧人群，構建產學研生態鏈，以新能源、
高端裝備製造、新一代信息技術、生命健康、文化創意及現代農業等六大產業為主導產業，致力成為高端要素聚合區、功能疏解承載區、體制機制先行區、綠色崛起示範區、開放合作引領區、京津冀協同發展增長極，打造全球生態科技新城典範。 . 任丘區域：定位為京南科技門戶，水上智慧原鄉。以製造為依託、科技為引領，堅持科技、產業、城鄉全面對接的製造業創新發展模式，構造極致水環境、全息水生活，實現水與城市生活密切互動，致力於打造成為產業、城市新形象的展示門戶，水鄉底板之上的科技產業群落，人才和企業的新故鄉。 . 房山區域：定位國際賽車產業重鎮，首都文化休閒商谷。以賽車主題為引擎，打造世界賽車文化交流中心，賽車技術創新研發孵化中心。發展成為以自然山水為依託、以賽車文化為主題，集休閒度假、文化體驗、生態居住、養生養老於一體的特色新市鎮，踐行北京國際交流中心、文化中心、科技創新中心的發展目標，秉承「以人為本」的新型城鎮化的理念，打造北京近郊新型城鎮化樣本和深化改革標杆。 . 溧水區域：定位為「實業智慧中樞，精工山水城市」，主導產業為高端製造業、新材料產業、電子信息周邊產業及新能源汽車，規劃由智慧家庭科技谷、健康醫療科創灣、濱水風情時尚小鎮以及山地生態康體公園組成智匯水城。 . 灤平金山嶺園區以長城文化為核心，定位「山水皇脈、文旅新城」，打造世界長城文旅度假新城典範。 . 鎮江園區以生態為先導，打造產業高端、宜居宜業的生態型城市產業綜合體。 . 涿鹿園區以生態環境為基底，健康養生為方向，構築大北京山地健康養生文旅度假目的地。 1、主營業務分析 1）利潤表及現金流量表相關科目變動分析表 單位:元 幣種:人民幣 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%） 營業收入 26,885,548,491.46 21,059,753,648.07 27.66 營業成本 17,269,204,004.34 13,939,039,433.68 23.89 營業稅金及附加 1,866,678,541.06 1,413,267,937.32 32.08 銷售費用 953,552,179.89 873,154,073.09 9.21 管理費用 1,753,511,939.23 1,150,591,529.80 52.40 財務費用 28,072,510.29 114,908,659.30 -75.57 資產減值損益 40,953,788.04 13,082,266.38 213.05 投資收益 90,157,885.15 24,827,236.26 263.14 營業外支出 17,610,080.44 5,437,419.26 223.87 所得稅費用 1,258,232,456.66 899,617,107.02 39.86 經營活動產生的現金流量淨額 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59 投資活動產生的現金流量淨額 -2,727,530,761.64 -3,075,993,840.55 11.33 籌資活動產生的現金流量淨額 12,054,714,253.99 11,104,035,445.46 8.56 2）收入 (1) 驅動業務收入變化的因素分析 公司的營業收入主要來自於產業新城開發與建設以及城市地產開發，其中產業新城開發與建設又可分為土地整理、基礎設施建設、產業發展服務、
公用事業服務以及園區住宅配套開發。土地整理、基礎設施建設、產業發展服務及
公用事業服務按照當期公司與政府結算額確認收入，園區住宅配套開發和城市地產開發以商品房實際交予客戶作為收入確認的依據。因此，驅動業務收入變化的因素主要是政府結算和交房。 (2) 訂單分析 公司的房地產開發業務接受客戶預購。截止報告期末，公司預收購房客戶的款項餘額402.76億元。 (3) 主要銷售客戶的情況 客戶名稱 營業收入 佔公司全部營業收入的比例 固安工業園區財政分局 3,753,347,341.48 13.96% 大廠回族自治縣財政局 2,282,413,918.94 8.49% 瀋水生態科技創新城管理委員會 980,855,312.68 3.65% 張家口沙城經濟開發區管理委員會 336,969,985.35 1.25% 河北文安經濟開發區管理委員會 124,329,255.65 0.46% 3）成本 (1) 成本分析表 單位：元 分行業情況 分行業 成本構成項目 本期金額 本期佔總成本比例(%) 上年同期金額 上年同期佔總成本比例(%) 本期金額較上年同期變動比例(%) 情況 說明 產業新城開發建設 產業發展服務 111,013,419.76 0.64 57,254,410.36 0.41 93.89 業務增長對應成本增加 產業新城基礎設施879,144,930.97 5.09 779,188,690.54 5.59 12.83 業務增長對開發建設 建設 應成本增加 產業新城開發建設 土地整理 2,254,742,647.35 13.06 1,458,476,795.02 10.46 54.60 業務增長對應成本增加 產業新城開發建設 綜合服務 62,343,254.06 0.36 31,266,447.77 0.22 99.39 業務增長對應成本增加 產業新城開發建設 園區住宅配套 11,301,939,148.32 65.45 9,534,339,352.10 68.4 18.54 業務增長對應成本增加 城市地產開發 城市地產開發 2,089,433,999.74 12.10 1,879,080,602.93 13.48 11.19 業務增長對應成本增加 其他業務 物業服務及酒店經營成本 377,841,809.59 2.19 143,486,454.05 1.03 163.33 業務增長對應成本增加 4）費用 項目名稱 本期發生額 上年同期數 本期發生額較上年同期變動比例（%） 情況說明 銷售費用 953,552,179.89 873,154,073.09 9.21% 公司規模增長，導致銷售費用小幅增長 管理費用 1,753,511,939.23 1,150,591,529.80 52.40% 公司規模增長，導致各項費用增長較快，尤其職工薪酬、辦公費、諮詢顧問費、折舊費和稅金等費用增長幅度較大 財務費用 28,072,510.29 114,908,659.30 -75.57% 借款利息支出減少和存款利息收入增加 5）現金流 科目 本期數 上年同期數 變動比例（%） 情況說明 經營活動產生的現金流量淨額 -4,954,009,889.56 -3,474,422,590.73 -42.59 公司規模擴大、園區開發及配套開發支出增加 投資活動產生的現金流量淨額 -2,727,530,761.64 -3,075,993,840.55 11.33 本年對外投資略有減少 籌資活動產生的現金流量淨額 12,054,714,253.99 11,104,035,445.46 8.56 公司規模擴大，借款增加 6）其他 （1）發展戰略和經營計劃進展說明 2014年，公司堅定「全球『產業新城』引領者」的願景，依託各業務集團和區域單元，以實踐推動中國產業升級，以創新驅動為導向，充分發揮「模式+產品」的競爭優勢，遵循產業發展規律、準確把握政策節奏，穩步拓展、銳意進取，發揮區域最小業務單元優勢，不斷加強產業園的投資運營能力，在保持業績高速增長的同時，顯著提升了經營質量。 a) 堅持模式，深化戰略 報告期內，公司在堅持產業新城業務模式的前提下，繼續深化戰略，明確了打造「以企業服務為核心」的平臺生態體系，以及吸引「合伙人」、釋放生產力兩大核心戰略。公司提出了提升產業服務能力、打造標杆示範、打造端到端、資產管理等競爭策略，以及鞏固京津冀、積極布局長江經濟帶、提升投資效率、推動區域升級，構建公司完整產品體系等增長策略，進一步明確了公司未來發展方向，堅定了信心。 b) 優化組織，提升張力 報告期內，基於公司業務發展的需要，公司增設了商業地產開發公司。此外，公司進一步梳理了業務集團和區域公司之間的關係，推動了以區域為單元的經營體系。通過組織變革，提高了決策效率，提升了組織張力，增強了區域競爭優勢。 c) 鞏固京津冀，聚焦長江經濟帶 在京津冀協同發展的總體要求下，公司繼續堅持深耕京津冀區域的同時，緊扣區域發展大勢，聚焦長江經濟帶，並積極關注「一帶一路」和自貿區發展的戰略機會。報告期內，公司正式與保定、任丘、涿鹿、房山等地政府籤訂了合作協議，進一步鞏固了公司產業新城業務在京津冀區域的領先地位。 d) 產業聯盟，創新孵化 產業促進是
華夏幸福的核心競爭力，截至報告期末，已完成52個具有明確行業屬性產業園的謀劃和布局。公司將產業創新具化為產業聯盟的發展模式和創新孵化兩大發展路徑。在產業聯盟方面，公司與不同領域的頂尖合作夥伴合作，先後與中國航天科工集團第二研究院、中國航天科技集團公司第五研究院、北汽通航、京東等行業龍頭企業組建創新發展產業聯盟，利用各自優勢共建產業生態圈，共同培育新技術、新產業、新業態、新模式。在創新孵化方面，與清華大學、北京大學、哈爾濱工業大學、北京航空航天大學、北京理工大學等高水平大學及研究院所深度合作，搭建科技成果孵化轉化平臺，加速成果對接轉化，2014年5月，清華大學重大科技項目中試孵化基地正式籤約落戶固安產業新城；同時，秉承「全球技術，華夏加速，中國創造」的核心理念構建完整產業鏈，探索在海內外建設相應孵化器、加速器載體和創意空間，並通過資本幹預等方式，加速創新成果轉化。2014年2月底「
華夏幸福矽谷高科技孵化器」在美國山景城開園，9月與矽谷四家機構達成戰略合作意向，有效實現創新項目孵化。 報告期內，儘管房地產市場持續調控，公司仍全面超額完成年初各項經營計劃。2014年全年累計實現銷售額512.54億元，完成年初經營計劃的103%，實現結轉收入268.86億元；2014年度公司結算口徑管理費用率、營銷費用率（管理費用、營銷費用與營業收入的比值）分別為6.52%和3.55%，管理費用率略高於2013年水平（2013年度結算口徑管理費用率5.46），營銷費用率低於2013年水平（2013年度結算口徑營銷費用率4.15%）。 2、行業、產品或地區經營情況分析 1）主營業務分行業、分產品情況 單位:元 幣種:人民幣 主營業務分行業情況 分行業 營業收入 營業成本 毛利率（%） 營業收入比上年增減（%） 營業成本比上年增減（%） 毛利率比上年增減（%） 產業發展服務 3,568,083,854.87 111,013,419.76 96.89 50.89 93.89 減少0.69個百分點 基礎設施建設 1,432,296,430.26 879,144,930.97 38.62 44.66 12.83 增加17.32個百分點 土地整理 2,632,050,913.70 2,254,742,647.35 14.34 28.18 54.60 減少14.63各百分點 綜合服務 72,264,043.49 62,343,254.06 13.73 65.46 99.39 減少16.21個百分點 物業管理服務 162,968,955.81 206,347,457.91 -26.62 46.27 120.13 減少42.48個百分點 園區住宅配套 15,806,947,589.00 11,301,939,148.32 28.50 20.77 18.54 增加1.35個百分點 城市地產開發 2,729,757,687.00 2,089,433,999.74 23.46 16.73 11.19 減少3.81個百分點 其他 80,096,590.02 171,494,351.68 -114.11 95.40 244.72 減少92.75個百分點 截至報告期末，公司主要房地產項目開發及銷售情況如下： 公司固安區域配套住宅項目2014年開發情況表 區域 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 固安東片區 孔雀城7-8期 405,270.00 558,479.00 — 506,782.00 — 孔雀城6.3期 41,333.00 98,471.00 — — 98,471.00 孔雀城7.3期 66,533.33 105,728.00 101,819.00 — 101,819.00 大衛城5-6期 194,928.00 396,660.00 — 391,606.00 — 孔雀海（1期） 222,138.00 449,510.00 — 44,086.00 405,424.00 孔雀英國宮（1.2+1.4+1.6-1.9期+幸福廣場) 453,546.00 1,089,067.00 91,177.00 519,471.00 559,034.00 孔雀英國宮2.1.1期 85,333.00 220,362.00 96,000.00 — 191,140.00 英國宮2.1.2期 118,524.00 283,818.00 142,845.00 — 142,845.00 英國宮7.2（雅伯園.竹園） 7,474.00 24,662.00 24,582.00 — 24,582.00 官莊安置 123,384.00 369,914.00 — 55,254.00 314,660.00 北關新村二期安置項目 12,599.00 36,144.00 — 36,144.00 — 辛立村項目 67,630.00 211,715.00 211,715.00 — 211,715.00 北五裡項目 40,333.00 94,088.00 82,307.00 — 82,307.00 固安北相項目 47,334.00 113,601.00 39,060.00 — 39,060.00 固安西相項目 28,000.00 61,905.00 61,905.00 — 61,905.00 固安北橫街項目 34,630.00 52,900.00 52,900.00 — 52,900.00 西玉安置 95,231.89 204,994.00 — — — 柏村回遷房北 24,134.88 51,890.00 — — — 柏村回遷房南 26,801.88 61,644.33 — — — 柏存安置房 9,160.80 19,237.67 — — — 小 計 2,104,318.78 4,504,790.00 904,310.00 1,553,343.00 2,285,862.00 固安西片區 劍橋郡1-2期（含人才家園） 414,002.00 790,536.00 8,151.00 11,788.00 703,446.00 劍橋郡四期 180,001.00 385,428.00 385,428.00 — 385,428.00 劍橋郡五期 148,667.00 365,114.00 365,114.00 — 365,114.00 劍橋郡六期 173,868.00 435,804.00 435,054.00 — 435,054.00 劍橋郡八期 109,913.40 297,546.00 202,572.00 — 202,572.00 小 計 1,026,451.40 2,274,428.00 1,396,319.00 11,788.00 2,091,614.00 牛駝片區 牛駝溫泉孔雀城1期項目 103,905.00 81,654.04 — 81,654.04 — 牛駝溫泉孔雀城3期 104,698.00 96,494.54 357.54 — 96,494.54 牛駝溫泉孔雀城4.1期項目 107,333.87 93,558.00 93,558.00 — 93,558.00 牛駝溫泉孔雀城5.1期項目 44,909.00 27,151.18 — — 27,151.18 牛駝溫泉孔雀城2期項目 66,046.00 168,234.00 26,149.98 — 26,149.98 小 計 426,891.87 467,091.76 120,065.52 81,654.04 243,353.70 合 計 3,557,662.05 7,246,309.76 2,420,694.52 1,646,785.04 4,620,829.70 公司固安區域配套住宅項目2014年銷售情況表 區域 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 固安東片區 孔雀城7-8期 16,336.32 114,621.38 542,142.68 175,427,895.00 7,829.00 孔雀城6.3期 32,956.44 55,534.38 56,334.38 452,232,930.00 7,680.00 孔雀城7.3期 54,417.57 21,477.10 21,447.10 90,623,075.00 7,259.73 大衛城5-6期 1,490.29 204.27 351,572.27 4,184,932.00 4,747.00 孔雀海（1期） 11,560.00 60,931.47 100,527.47 218,320,000.00 10,516.00 孔雀英國宮（1.2+1.4+1.6-1.9期+幸福廣場) 50,622.00 93,950.00 848,450.00 1,422,927,853.00 7,037.00 孔雀英國宮2.1.1期 67,226.91 122,524.09 126,415.09 714,197,268.00 7,096.00 英國宮2.1.2期 — 126,640.72 126,640.72 822,200,444.00 6,492.00 英國宮7.2（雅伯園.竹園） 1,640.98 19,466.08 19,466.08 88,246,621.00 7,485.00 官莊安置 — 96,322.00 196,816.00 390,432,000.00 5,031.00 北關新村二期安置項目 — 34,425.00 34,425.00 292,610,000.00 8,500.00 辛立村項目 — 130,400.00 130,400.00 — — 北五裡項目 — — — — — 固安北相項目 — 39,060.00 39,060.00 — — 固安西相項目 — 61,905.00 61,905.00 — — 固安北橫街項目 — 52,900.00 52,900.00 — — 西玉安置 — 204,994.00 204,994.00 — — 柏村回遷房北 — 51,890.00 51,890.00 — — 柏村回遷房南 — 61,644.33 61,644.33 — — 柏存安置房 — 19,237.67 19,237.67 — — 小 計 236,250.51 1,368,127.49 3,046,267.79 4,671,403,018.00 — 固安西片區 劍橋郡1-2期（含人才家園） 98,884.24 127,678.54 420,571.54 1,612,711,905.00 10,811.30 劍橋郡四期 153,642.05 39,689.95 39,689.95 300,219,468.00 9,762.96 劍橋郡五期 76,739.00 183,485.36 183,485.36 705,734,992.00 6,709.83 劍橋郡六期 28,486.00 326,222.03 326,222.03 966,019,755.00 6,115.08 劍橋郡八期 62,429.60 16,713.56 16,713.56 49,155,541.00 6,246.65 小 計 420,180.89 693,789.44 986,682.44 3,633,841,661.00 — 牛駝片區 牛駝溫泉孔雀城1期項目 4,585.00 13,039.00 69,647.00 92,592,495.00 10,535.04 牛駝溫泉孔雀城3期 33,590.98 32,019.02 49,825.02 310,412,920.00 11,233.40 牛駝溫泉孔雀城4.1期項目 12,000.01 58,580.17 58,580.17 401,094,806.00 8,272.23 牛駝溫泉孔雀城5.1期項目 1,828.00 3,857.18 27,151.18 71,890,426.00 10,851.77 牛駝溫泉孔雀城2期項目 13,454.94 12,696.40 12,696.40 88,710,588.00 8,222.33 小 計 65,458.93 120,191.77 217,899.77 964,701,235.00 — 合 計 721,890.33 2,182,108.70 4,250,850.00 9,269,945,914.00 — 固安區域內的固安
華夏幸福基業房地產開發有限公司、固安京御幸福房地產開發有限公司的權益佔比分別為49%、44.83%,其中固安
華夏幸福基業房地產開發有限公司開發的固安孔雀英國宮1.4期、1.6期項目本年累計銷售3,176.50平方米；固安京御幸福房地產開發有限公司孔雀城6.3期、大衛城5-6期、英國宮1.9期、英國宮2.1.1期、劍橋郡四期、劍橋郡五期7-12月份銷售103,494.73平方米。 公司霸州區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 霸州溫泉孔雀城示範區1期項目 37,000.00 10,855.00 10,855.00 — 10,855.00 霸州溫泉孔雀城1期項目 181,067.00 228,735.00 38,035.09 — 38,035.09 合 計 218,067.00 239,590.00 48,890.09 — 48,890.09 公司霸州區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 霸州溫泉孔雀城示範區1期項目 — — — — — 霸州溫泉孔雀城1期項目 79,574.00 52,789.95 52,789.95 180,625,300.00 6,543.20 合 計 79,574.00 52,789.95 52,789.95 180,625,300.00 — 公司大廠區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 潮白河孔雀城1.3期 26,963.00 32,067.00 32,067.00 — 32,067.00 潮白河孔雀城3-4期 381,921.00 447,494.00 — 401,800.00 — 潮白河孔雀城5.2期（英國宮7期） 38,386.00 138,975.00 5,139.00 — 108,459.12 潮白河孔雀城6-7期 226,040.00 366,338.00 — 199,022.32 94,273.68 潮白河孔雀城8期（辛莊200畝） 133,334.00 217,747.00 9,047.00 — 213,046.94 潮白河孔雀英國宮（含大衛城項目） 401,653.00 1,016,414.00 — 452,514.83 481,365.00 潮白河孔雀英國宮4期 67,801.00 146,385.00 — — 142,000.00 潮白河孔雀英國宮6期 61,933.00 174,781.00 — — 158,000.00 潮白河孔雀莊園1期 200,010.00 331,845.00 — 305,554.00 — 孔雀郡1期（田各莊D+C） 113,115.00 349,723.00 349,723.00 — 349,723.00 孔雀城英國宮8.1期 79,340.00 211,560.00 211,560.00 — 211,560.00 孔雀城英國宮9期 103,400.00 245,023.00 245,023.00 — 245,023.00 孔雀城英國宮10期 178,731.00 448,658.00 365,115.50 — 365,115.50 孔雀城英國宮8.2期 172,414.45 457,721.41 457,721.41 — 457,721.41 孔雀城英國宮11期 57,200.00 93,646.06 185,700.00 — 185,700.00 合 計 2,242,241.45 4,678,377.47 1,861,095.91 1,358,891.15 3,044,054.65 公司大廠區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 潮白河孔雀城1.3期 — 23,395.00 23,395.00 129,770,000.00 8,928.00 潮白河孔雀城3-4期 2,058.08 491.92 314,955.92 1,791,539.00 9,396.00 潮白河孔雀城5.2期（英國宮7期） 1,102.28 94,655.80 94,656.82 767,180,322.00 8,066.00 潮白河孔雀城6-7期 4,499.67 62,024.33 273,211.33 600,410,802.00 8,366.00 潮白河孔雀城8期（辛莊200畝） 2,735.76 2,367.36 171,864.36 440,193,642.00 13,072.00 潮白河孔雀英國宮（含大衛城項目） — 107,362.00 926,703.00 1,127,197,963.00 9,019.00 潮白河孔雀英國宮4期 3,230.53 109,993 130,619 1,250,193,435.00 8,883.00 潮白河孔雀英國宮6期 1,533.05 4,132.53 142,708.00 589,751,551.00 8,877.00 潮白河孔雀莊園1期 — 3,164.00 258,645.00 45,142,798.00 10,397.00 孔雀郡1期（田各莊D+C） 54,658.00 218,656.69 218,656.69 — — 孔雀城英國宮8.1期 31,971.23 143,218.94 143,218.94 641,687,578.00 8,126.63 孔雀城英國宮9期 40,495.85 151,416.15 151,416.15 784,131,716.00 6,761.49 孔雀城英國宮10期 20,893.87 332,313.92 332,313.92 1,554,447,283.00 7,482.09 孔雀城英國宮8.2期 32,616.50 336,110.26 336,110.26 611,637,916.00 6,173.83 孔雀城英國宮11期 96,775.87 69,871.27 69,871.27 117,750,291.00 5,750.06 合 計 292,570.69 1,662,400.00 3,588,345.66 8,661,286,836.00 — 公司懷來區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 八達嶺孔雀城2期 362,000.00 126,495.00 7,392.51 98,306.89 28,188.51 八達嶺孔雀城3-4期 205,934.00 190,239.00 11,923.00 — 190,239.00 八達嶺孔雀城5期 135,200.80 152,977.48 152,977.48 — 152,977.48 八達嶺孔雀城6.1期 86,361.14 109,296.58 97,101.69 — 97,101.69 懷來三泉井項目 57,932.00 74,333.00 56,600.00 — 56,600.00 合 計 847,427.94 653,341.06 325,994.68 98,306.89 525,106.68 公司懷來區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 八達嶺孔雀城2期 5,627.06 5,371.94 90,032.94 81,528,993.00 18,001.82 八達嶺孔雀城3-4期 11,014.00 65,076.89 110,268.89 502,241,695.00 9,013.59 八達嶺孔雀城5期 — — — — — 八達嶺孔雀城6.1期 77,210.00 21,819.59 21,819.59 63,402,490.28 8,672.42 懷來三泉井項目 — 56,600.00 56,600.00 — 5,971.73 合 計 93,851.06 148,868.42 278,721.42 647,173,178.28 — 公司蘇家屯區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 蘇家屯孔雀城1期 255,306.00 350,004.02 199,621.00 — 339,370.00 蘇家屯孔雀城2期 174,974.00 260,822.00 94,039.00 — 94,039.00 蘇家屯孔雀城3期 104,067.00 173,517.00 26,907.00 — 26,907.00 合 計 534,347.00 784,343.02 320,567.00 — 460,315.00 公司蘇家屯區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 蘇家屯孔雀城1期 65,577.91 69,083.93 131,482.93 414,905,200.00 7,037.67 蘇家屯孔雀城2期 14,175.79 67,175.21 67,175.21 72,686,300.00 6,645.73 蘇家屯孔雀城3期 6,493.78 19,350.68 19,350.68 23,811,100.00 4,675.35 合 計 86,247.48 155,610.00 218,009.00 511,402,600.00 — 公司香河區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 大運河孔雀城一期大公館 21,713.00 86,229.93 229.93 — 86,229.93 大運河孔雀城英國宮一期 59,246.00 126,983.83 — — 126,983.83 大運河孔雀城5期 165,946.15 233,229.11 — 168,002.11 65,227.00 大運河孔雀城6期 182,201.00 435,274.00 265,399.32 — 265,399.32 小 計 429,106.15 881,716.87 265,629.25 168,002.11 543,840.08 公司香河區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 大運河孔雀城一期大公館 1,090.28 17,411.72 53,088.72 256,134,046.00 6,417.89 大運河孔雀城英國宮一期 11,935.89 115,048.11 115,048.11 222,625,192.00 7,215.82 大運河孔雀城5期 2,686.39 13,528.61 194,812.61 324,648,180.00 9,140.58 大運河孔雀城6期 96,872.60 134,027.40 134,027.40 368,933,509.00 5,524.10 小 計 112,585.16 280,015.84 496,976.84 1,172,340,927.00 — 香河區域內的香河孔雀城房地產開發有限公司的權益佔比為40%，開發的大運河孔雀城6期10-12月份銷售71,692.56平方米。 公司無錫區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 無錫孔雀城1期 94,296.00 292,038.00 114,002.00 — 225,851.00 無錫孔雀城2期 48,735.00 189,345.00 112,061.00 112,061.00 無錫工業用布廠項目 21,333.00 85,400.00 85,400.00 — 85,400.00 合 計 164,364.00 566,783.00 311,463.00 — 423,312.00 公司無錫區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 面積(㎡） 無錫孔雀城1期 38,423.00 106,365.00 106,365.00 743,117,405.00 7,492.00 無錫孔雀城2期 — — — — — 無錫工業用布廠項目 — 85,400.00 85,400.00 — 3,326.00 合 計 38,423.00 191,765.00 191,765.00 743,117,405.00 — 無錫區域內的無錫幸福基業房地產開發有限公司的權益佔比為51%，開發的無錫孔雀城1期7-12月份銷售64,556.42平方米。 公司鎮江區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 鎮江孔雀城英國宮 125,775.00 358,861.00 105,921.00 — 238,847.00 鎮江凌家灣一期 36,859.00 87,408.00 87,408.00 — 87,408.00 合 計 162,634.00 446,269.00 193,329.00 — 326,255.00 公司鎮江區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 鎮江孔雀城英國宮 23,876.00 55,592.00 113,145.00 388,382,488.00 5,986.00 鎮江凌家灣一期 — 64,700.00 64,700.00 — 4,621.00 合 計 23,876.00 120,292.00 177,845.00 388,382,488.00 — 公司嘉善區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 嘉善頤和家園安置房項目 63,212 146,902 146,902.00 — 146,902.00 合 計 63,212.00 146,902.00 146,902.00 — 146,902.00 公司嘉善區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 嘉善頤和家園安置房項目 — — — — — 合 計 — — — — — 公司廊坊區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 華夏鉑宮 64,667.00 197,189.00 — 188,407.38 5,382.62 幸福城潤園 180,676.00 530,626.00 23,478.85 533,552.85 — 幸福城朗園 81,318.00 283,836.00 14,227.00 133,497.00 156,519.00 幸福城雅園 113,806.00 321,271.00 — 278,407.38 40,134.62 幸福城欣園安置 102,856.00 273,757.00 210,175.27 309,675.27 — 公園海1.1期 100,785.00 305,598.00 14,628.00 68,001.54 237,596.46 公園海1.2期 72,004.00 159,989.00 — — 159,989.00 公園海1.3期 122,667.00 372,219.00 280,961.61 — 344,064.61 公園海1.4期 63,598.00 163,443.00 155,975.32 — 155,975.32 公園海2.1期 67,820.00 175,141.00 188,268.00 — 175,141.00 大學裡 362,221.20 1,033,201.57 566,600.00 — 824,316.00 廊坊大示範區 25,000.00 3,353.00 — — — 大學裡示範區 14,667.00 2,500.00 — — — 合 計 1,372,085.20 3,822,123.57 1,454,314.05 1,511,541.42 2,099,118.63 公司廊坊區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 華夏鉑宮 4,946.70 4,125.30 157,286.25 28,583,245.00 8,184.38 幸福城潤園 17,125.63 37,730.37 323,506.37 257,413,081.00 7,899.87 幸福城朗園 20,054.84 62,086.34 182,597.34 269,927,988.00 9,141.24 幸福城雅園 18,564.56 26,505.82 224,248.29 163,426,344.00 11,076.68 幸福城欣園安置 656.17 41,734.83 213,470.83 197,472,570.00 4,799.27 公園海1.1期 12,640.47 49,441.53 226,983.37 358,621,302.00 7,292.76 公園海1.2期 21,880.40 95,702.28 110,772.60 629,456,460.00 8,935.18 公園海1.3期 19,980.23 140,055.49 151,166.22 796,440,852.00 8,166.64 公園海1.4期 4,028.82 21,138.43 21,138.43 83,679,178.00 7,910.50 公園海2.1期 36,324.08 94,513.32 94,513.32 533,581,280.00 6,918.62 大學裡 281,267.15 315,366.29 315,366.29 1,474,837,111.00 6,774.02 廊坊大示範區 — — — — — 大學裡示範區 — — — — — 合 計 437,469.05 888,400.00 2,021,049.31 4,793,439,411.00 — 廊坊區域內的廊坊市幸福基業房地產開發有限公司的權益佔比為58.33%，開發的公園海1.3期項目7-12月份銷售5,384.15平方米。 公司武清區域配套住宅項目2014年開發情況表 項目名稱 佔地面積(㎡） 規劃建築面積(㎡） 2014年新開工工程的樓面面積(㎡） 截至2014年12月31日已竣工工程的樓面面積(㎡） 在建的樓面面積(㎡） 鳳河孔雀城一期、二期 291,170 420,522 233,084.90 — 465,264.90 合 計 291,170 420,522 233,084.90 — 465,264.90 公司武清區域配套住宅項目2014年銷售情況表 項目名稱 可供出售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內已售或已預售樓面面積(㎡） 累計已售或已預售樓面面積(㎡） 報告期（2014年）內預收房款（元） 平均售價（元/㎡） 鳳河孔雀城一期、二期 71,524.46 130,572.27 249,542.27 547,809,500.00 6,550.00 合 計 71,524.46 130,572.27 249,542.27 547,809,500.00 6,550.00 文登區域配套住宅2012年開發項目佔地面積90,094平方米，規劃建築面積60,125平方米，報告期內該區域未有竣工項目。 公司旗下運營的物業公司及酒店，為產業新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物業服務及酒店服務。 截止報告期末，公司主要房地產儲備情況如下： 區 域 持有土地面積（平方米） 持有房屋規劃面積（平方米） 擬發展作銷售的土地面積（平方米） 擬發展作銷售的房屋規劃面積（平方米） 擬發展作出租的土地面積（平方米） 擬發展作出租的房屋規劃面積（平方米） 固安大區 2,487,066 4,125,075 2,126,535 3,644,972 360,531 480,103 大廠大區 1,373,860 2,733,280 1,294,453 2,570,109 79,407 163,171 瀋陽大區 230,006 345,009 230,006 345,009 0 0 環上海大區 364,099 639,335 275,365 461,868 88,734 177,467 廊坊大區 7,094 17,734 7,094 17,734 0 0 豐臺平臺 31,142 140,562 31,142 140,562 0 0 合計 4,493,267 8,000,995 3,964,595 7,180,254 528,672 820,741 一級土地整理情況（截止2014年12月31日） 區 域 一級土地整理面積（平方米） 一級土地整理房屋規劃面積（平方米） 固安大區 3,107,333.33 5,011,333.33 大廠大區 1,169,333.33 2,338,666.67 瀋陽大區 898,000.00 1,347,000.00 環上海大區 1,657,663.90 3,742,533.27 廊坊大區 37,333.52 93,333.80 合 計 6,869,664.08 12,532,867.07 截至報告期末，公司主要項目出租情況如下： 種類 產權主體 可供出租面積(㎡) 已出租面積(㎡) 出租率（%） 2014年已收房租（萬元） 平均基本租金（萬元/㎡） 住宅配套 大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司 3,663.00 3,663.00 100 70.35 0.0192 住宅配套 大廠京御房地產開發有限公司 7,460.59 3,452.65 46 28.10 0.0081 住宅配套 固安
華夏幸福基業房地產開發有限公司 4,611.62 427.41 9 28.72 0.0672 住宅配套 固安京御幸福房地產開發有限公司 10,537.89 2,536.92 24 57.17 0.0225 住宅配套 固安幸福基業資產管理有限公司 6,681.09 4,774.03 71 6.89 0.0014 住宅配套 廊坊京御房地產開發有限公司 13,443.19 13,443.19 100 215.24 0.0160 住宅配套 廊坊京御房地產開發有限公司 22,582.36 13,110.26 58 135.86 0.0104 住宅配套 廊坊京御房地產開發有限公司 42,595.47 31,422.27 74 479.84 0.0153 小計 — 111,575.21 72,829.73 — 1,022.17 0.0140 截至報告期末，公司財務融資情況如下： 報告期末公司融資總金額301.95億，其中銀行貸款餘額70.75億，信託、資管等其他融資餘額231.19億；期末公司對外擔保金額297.02億元，均為對控股子公司擔保。利息資本化金額為25.3億。本期公司融資加權平均利息率為9.64%，其中銀行貸款的平均利息成本7.22%，信託、資管等其他融資的平均利息成本10.43%。最高項目融資成本為 13.9%。 3）主營業務分地區情況 單位：元 幣種：人民幣 地區 營業收入 營業收入比上年增減（%） 環北京區域 25,837,903,895.36 24.45 瀋陽區域 1,047,644,596.10 288.35 主營業務分地區情況的說明 公司產業新城開發建設業務本期主要集中於河北省廊坊市、張家口市、秦皇島市等環北京區域，故收入主要來源為該區域。目前公司已拓展業務至瀋陽、無錫、鎮江、嘉善等地，未來收入來源構成會有所變化 3、資產、負債情況分析 1）資產負債情況分析表 單位：元 項目名稱 本期期末數 本期期末數佔總資產的比例（%） 上期期末數 上期期末數佔總資產的比例本期期末金額較上期期末變情況說明 （%） 動比例（%） 貨幣資金 16,193,922,419.66 14.21 9,943,755,630.76 13.42 62.86 銷售回款及借款增加 應收帳款 5,137,478,783.26 4.51 1,744,285,741.59 2.35 194.53 園區業務結算增加 存貨 78,316,032,901.06 68.72 54,057,757,368.54 72.96 44.87 園區土地整理、基礎設施建設、工程施工、開發成本增加 投資性房地產 421,480,730.81 0.37 218,558,492.04 0.29 92.85 房產項目持有目的由出售變為自持，由存貨項目轉入 固定資產 1,645,757,105.68 1.44 759,632,251.62 1.03 116.65 在建工程完工轉固 無形資產 455,023,960.06 0.40 348,857,853.11 0.47 30.43 土地使用權增加 長期待攤費用 12,566,777.40 0.01 2,737,120.63 0.00 359.12 房屋裝修支出增加 遞延所得稅資產 406,077,474.88 0.36 281,742,685.88 0.38 44.13 壞帳準備及可抵扣虧損增加 短期借款 7,938,000,000.00 6.97 3,394,600,000.00 4.58 133.84 業務規模擴大，借款增加 應付票據 2,099,403,324.00 1.84 450,000,000.00 0.61 366.53 採用票據結算方式增加 應付帳款 11,790,980,058.50 10.35 5,815,528,326.06 7.85 102.75 業務規模擴大，應付工程款增加 應交稅費 1,762,762,073.70 1.55 332,959,701.17 0.45 429.42 本期期末將預交的營業稅、土地增值稅、企業所得稅等報表重分類調整至其他流動資產 應付利息 37,825,835.45 0.03 25,120,431.27 0.03 50.58 期末按照約定的利率計提的應付尚未到期的信託借款和銀行借款的利息增加 其他應付款 3,219,929,975.39 2.83 2,459,728,574.86 3.32 30.91 代收代付入園企業的土地款增加 一年內到期的非流動負債 13,279,998,858.38 11.65 6,407,200,537.48 8.65 107.27 一年內到期的長期借款增加 其他流動負債 395,891,313.04 0.35 294,921,812.72 0.4 34.24 年末結算房地產項目增加相應待清算土地增值稅增加 長期借款 9,488,610,300.00 8.33 7,303,900,000.00 9.86 29.91 業務規模擴大，借款增加 4、核心競爭力分析 報告期內，公司的核心競爭力主要體現在以下幾個方面： 1）、模式領先：公司產業新城業務模式，在符合「PPP」的業務規則下，按照「政府主導、企業運作、合作共贏」的原則，在土地整理投資、基礎設施建設、公共設施建設、產業招商服務、市政運營服務等方面，
華夏幸福與地方政府進行全面合作，共同決策、共同推進。雙方緊密協作，優勢互補，創造出「1+1>2」的效果。公司發展模式符合全面深化改革和加快轉變經濟發展方式的基本要求，在新型城鎮化大背景下，
華夏幸福堅持以人為本的新型城鎮化發展模式，致力於使人們的經濟收入、健康醫療、文化教育、生活服務、休閒娛樂等方面的水平得到全面提升，居住與就業質量得到全面改善，享受現代城市的美好生活。 2）、區域聚焦：報告期內公司進一步明晰和聚焦了區域拓展的戰略布局，確定「鞏固京津冀、布局長江經濟帶、謀劃一帶一路與自貿區」的增長策略。截至報告期末，公司事業版圖遍及大北京區域的固安工業園區、固安新興產業示範區、大廠潮白河工業區、大廠新興產業示範區、懷來新興產業示範區、香河園區、保定白洋澱科技城、房山張坊園區、霸州園區、永清園區、文安園區、任丘園區、廣陽園區、涿鹿園區、昌黎園區、灤平金山嶺園區；長江經濟帶的無錫園區、鎮江園區、嘉善園區、溧水園區；以及蘇家屯園區等。重點區域的戰略布局初見雛形。 3）、產業促進：公司聚焦區域經濟發展，精準定位產業機遇，全面打造核心能力，切實推動區域產業發展。通過加強區域經濟發展研究切實把握區域發展的客觀要求；提升產業研發和規划水平，甄別產業集群發展機會，增加產業促進產品梳理；強化多元招商能力，積累和運用大客戶、大數據、圈層營銷等關鍵手段，將產業創新具化為產業聯盟的發展模式和創新孵化兩大發展路徑，迅速達成產業促進目標；建設和提升產業平臺，完善金融平臺，運用多種金融工具，通過資本幹預加速產業集聚和升級；優化產業園載體建設，全面提升產業園設計、建設和運營能力。通過帶產業屬性的「四港一基地」（產業港、科技港、商務港、孵化港和產業基地）產業園產品，增強產業促進和快速發展能力。截至報告期末，已完成52個具有明確行業屬性產業園的謀劃和布局。 4）、資源整合：公司整合國內外一流資源，以全球視野與國際標準參與高品質的開發建設，公司與麥肯錫、IBM、羅蘭貝格、AECOM、HOK等全球頂尖諮詢機構建立長期的戰略合作關係，確保各項目在戰略規劃和設計理念層面匯聚全球智慧；同時，深入研究城市發展需求，以十二大城市配套體系為起點，圍繞產品體系，構建城市核心區，全面滿足城市功能要求，無縫對接社區居住生活需求。 5）、城市魅力：公司通過不斷建設完善基礎及配套設施，加強城市綜合運營及城市營銷，整合城市資源、創新城市管理、彰顯城市精神，實現城市資源增值和城市發展最優化運作。通過就業機會、公共服務、生活服務、商業服務、休閒體驗、文化服務、商務服務、生態環境、創業環境等9大幸福觸媒，以提升人的幸福感為出發點建設幸福城市。報告期內，大廠「騎樂無窮，創意水鄉」騎行嘉年華，無錫南長濱河新城智慧體驗館揭牌活動成功舉辦。嘉善園區掛牌「跨境電商共建試驗區」、「中國電子商務創新產業新城」；固安幸福學校與北京八中簽署合作協議，北京八中固安分校已於9月開學；中國（固安)單車運動中心暨廊坊永定河自行車運動公園投入運營；固安農博園建成開園；大廠喜來登酒店投入運營，推動了區域發展，展現區域魅力。 公司通過不斷建設完善基礎及配套設施，加強城市綜合運營及城市營銷，整合城市資源、創新城市管理、彰顯城市精神，實現城市資源增值和城市發展最優化運作。 6）、資金保障：公司採用市場化手段，綜合運用銀行、信託、基金等多渠道融資，與國內各大商業銀行、國家開發銀行等政策性銀行和信託公司、證券公司、基金公司建立了穩定的信貸合作關係，加上各種產業基金和房地產信託投資基金，為產業新城和產業綜合體建設提供有力的資金保障。 5、投資狀況分析 1）對外股權投資總體分析 報告期內，公司對外股權投資額共計54.21億，較2013年度降低28.58%，具體情況如下： 序號 名 稱 主營業務 投資金額 持股比例 1 固安京御幸福房地產開發有限公司 房地產開發(憑資質證經營)、工業廠房開發與經營 900,000,000.00 44.83% 2 三浦威特園區建設發展有限公司 園區基礎設施建設與管理，土地整理，供熱投資、汙水處理 1,500,000,000.00 100% 3 大廠九通基業投資顧問有限公司 經濟貿易諮詢；投資管理；投資諮詢；企業策劃；企業管理；市場調查；組織文化藝術交流活動；承辦展覽展示活動；會議服務；技術推廣活動；中介服務；企業顧問 45,000,000.00 100% 4 廊坊市雲天樓房地產開發有限公司 房地產開發與銷售（憑資質經營） 300,000,000.00 100% 5 北京豐科建房地產開發有限公司 房地產開發，銷售自行開發的商品房 630,000,000.00 100% 6 無錫幸福基業房地產開發有限公司 許可經營項目：房地產開發與經營（憑有效資質證書經營）。一般經營項目：房屋租賃服務（上述經營範圍凡涉及專項審批的經批准後方可經營） 900,000,000.00 100% 7
華夏幸福產業投資有限公司 投資與資產管理；企業管理諮詢；經濟信息諮詢 100,000,000.00 100% 8
華夏幸福河北創業投資管理有限公司 創業投資業務；代理其他創業投資企業等機構或個人的創業投資業務；創業投資諮詢業務；為創業企業提供創業管理服務業務；參與設立投資企業與創業投資管理顧問機構（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動） 30,000,000.00 51% 9
華夏幸福河北產業投資管理有限公司 農業投資；製造業投資；文化產業投資等投資管理項目（依法須經批准的項目，經有關部門批准後方可開展經營活動） 30,000,000.00 100% 10 廊坊市聖斌房地產開發有限公司 房地產開發、銷售（憑資質證經營） 550,008,761.00 100% 11
華夏幸福資本管理有限公司 企業管理諮詢 1,200,000.00 100% 12 大廠回族自治縣譽昌房地產開發有限公司 房地產開發與經營、房地產銷售、物業管理、對房地產業的投資 115,000,000.00 100% 13 香河京盛房地產開發有限公司 房地產開發與經營；工業廠房開發與經營。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動） 300,000,000.00 90% 14 無錫孔雀郡房地產開發有限公司 房地產開發與經營（憑有效資質證書進行）。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動） 20,000,000.00 100% 2）非金融類公司委託理財及衍生品投資的情況 (1) 委託理財情況 單位:元 幣種:人民幣 合作方名稱 委託理財產品類型 委託理財金額 委託理財起始日期 委託理財終止日期 報酬確定方式 預計收益 實際收回本金金額 實際獲得收益 是否經過法定程序 計提減值準備金額 是否關聯交易 是否涉訴 資金來源並說明是否為募集資金 交行廊坊分行 浮動收益型 200,000,000.00 2013/12/6 2014/1/13 浮動收益 1,061,917.81 200,000,000.00 1,061,917.81 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 非保本浮動收益 100,000,000.00 2014/5/13 2014/11/19 浮動收益 1,978,082.19 100,000,000.00 1,978,082.19 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 非保本浮動收益 200,000,000.00 2014/10/11 2014/12/29 浮動收益 1,644,931.51 200,000,000.00 1,684,931.52 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 保本保收益型 300,000,000.00 2014/5/13 2014/6/12 浮動收益 1,245,205.48 300,000,000.00 1,245,205.48 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 保本保收益型 200,000,000.00 2014/5/16 2014/6/30 浮動收益 1,255,068.49 200,000,000.00 1,255,068.49 是 否 否 自有資金 興業保本200,000,000.00 2014/5/2014/6/1浮動收715,068.49 200,000,000.00 715,068.49 是 否 否 自有銀行北京永定門支行 浮動收益型 13 2 益 資金 興業銀行北京永定門支行 保本浮動收益型 300,000,000.00 2014/5/10 2014/6/27 浮動收益 1,617,534.25 300,000,000.00 2,425,753.43 是 否 否 自有資金 興業銀行北京永定門支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/5/16 2014/6/27 浮動收益 943,561.64 200,000,000.00 - 是 否 否 自有資金 工行萬莊支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/5/20 2014/6/24 浮動收益 887,671.23 200,000,000.00 863,013.70 是 否 否 自有資金 工行萬莊支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/6/27 2014/8/26 浮動收益 1,643,835.62 200,000,000.00 1,643,835.62 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 保本浮動收益型 400,000,000.00 2014/6/12 2014/8/11 浮動收益 3,281,095.89 400,000,000.00 3,281,095.89 是 否 否 自有資金 招行世紀非保本浮400,000,000.00 2014/6/25 2014/8/29 浮動收益 3,846,575.34 400,000,000.00 3,846,576.00 是 否 否 自有資金 城支行 動收益 興業銀行北京永定門支行 保本浮動收益型 400,000,000.00 2014/6/24 2014/6/27 浮動收益 124,931.51 400,000,000.00 124,931.51 是 否 否 自有資金 興業銀行北京永定門支行 保本浮動收益型 500,000,000.00 2014/7/4 2014/12/22 浮動收益 8,901,369.86 500,000,000.00 9,057,534.25 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 100,000,000.00 2014/7/3 2014/9/2 浮動收益 935,890.41 100,000,000.00 935,890.00 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 400,000,000.00 2014/7/9 2014/9/3 浮動收益 3,375,342.47 400,000,000.00 3,375,200.00 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 400,000,000.00 2014/7/15 2014/10/17 浮動收益 5,562,739.73 400,000,000.00 5,562,800.00 是 否 否 自有資金 興業銀行北京永定門支保本 200,000,000.00 2014/8/30 2014/11/19 浮動收益 1,686,575.34 200,000,000.00 1,707,397.26 是 否 否 自有資金 行 交行廊坊分行 保本 600,000,000.00 2014/8/29 2014/9/28 浮動收益 2,317,808.22 600,000,000.00 2,395,068.49 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 400,000,000.00 2014/8/7 2014/9/23 浮動收益 2,678,356.16 400,000,000.00 2,678,400.00 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 1,000,000,000.00 2014/10/11 2014/12/18 浮動收益 9,687,671.23 1,000,000,000.00 9,688,000.00 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 700,000,000.00 2014/10/14 2014/11/21 浮動收益 3,716,712.33 700,000,000.00 3,717,000.00 是 否 否 自有資金 招行世紀城支行 非保本浮動收益 400,000,000.00 2014/10/22 2014/12/17 浮動收益 3,129,863.01 400,000,000.00 3,130,000.00 是 否 否 自有資金 光大銀行世紀城支行 保本浮動收益型 500,000,000.00 2014/11/7 2014/12/15 浮動收益 2,550,684.93 500,000,000.00 2,550,684.93 是 否 否 自有資金 交行廊坊分行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/11/20 2014/12/22 浮動收益 824,109.59 200,000,000.00 824,109.59 是 否 否 自有資金 交行保本400,000,000.00 2014/11/6 2014/12/10 浮動收1,713,972.60 400,000,000.00 1,713,972.60 是 否 否 自有廊坊分行 浮動收益型 益 資金 工行霸州支行 保本浮動收益型 10,000,000.00 2014/5/14 2014/6/23 浮動收益 31,262.28 10,000,000.00 40,438.36 是 否 否 自有資金 工行霸州支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/6/20 2014/8/19 浮動收益 1,610,958.90 200,000,000.00 1,610,958.90 是 否 否 自有資金 工行大廠支行 保本浮動收益型 50,000,000.00 2014/7/2 2014/7/16 浮動收益 78,356.16 50,000,000.00 78,356.16 是 否 否 自有資金 工行朝陽支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/8/29 2014/10/8 浮動收益 1,008,219.18 200,000,000.00 1,008,219.18 是 否 否 自有資金 工行朝陽支行 保本浮動收益型 200,000,000.00 2014/11/6 2014/12/16 浮動收益 964,383.56 200,000,000.00 964,383.56 是 否 否 自有資金 合計 / 9,760,000,000.00 / / / 71,019,755.41 9,760,000,000.00 71,163,893.41 / / / / (2) 委託貸款情況 單位:元 幣種:人民幣 借款方名稱 委託貸款金額 貸款期限 貸款利率 借款用途 抵押物或擔保是否逾期 是否關聯交易 是否展期 是否涉訴 資金來源並說關聯關係 預期收益 投資盈虧 人 明是否為募集資金 九通基業投資有限公司 101,929,688 1年 11.5% 九通基業投資有限公司及其子公司主營業務 華夏幸福基業股份有限公司提供保證擔保 自有資金 11,721,914.12 無錫幸福基業房地產開發有限公司 300,000,000 2年 12 無錫幸福基業房地產開發有限公司 自有資金 72,000,000.00 3）募集資金使用情況 (1) 募集資金總體使用情況 □適用√不適用 (2) 募集資金承諾項目情況 □適用 √不適用 (3) 募集資金變更項目情況 □適用 √不適用 4）主要子公司、參股公司分析 公司名稱 主要業務 權益比例 註冊資本（元） 本年度營業收入（元） 本年度淨利潤（元） 本年末總資產（元） 本年末淨資產（元） 廊坊京御房地產開發有限公司 房地產開發 100% 700,000,000.00 3,928,528,963.23 2,449,589,417.13 40,860,639,330.79 1,651,799,108.19 大廠京御房地產開發有限公司 房地產開發 100% 200,000,000.00 2,040,637,287.00 338,681,533.53 7,343,801,822.65 390,990,730.64 固安京御幸福房地產開發有限公司 房地產開發 48.27% 2,900,000,000.00 2,761,209,452.00 230,052,486.04 15,743,776,049.85 5,433,273,080.18 永定河房地產開發有限公司 房地產開發 100% 408,100,000.00 2,239,574,207.00 393,115,673.24 5,174,282,424.21 885,804,560.28 廊坊市京御幸福房地產開發有限公司 房地產開發 100% 990,000,000.00 2,352,167,185.00 187,688,312.10 8,236,159,351.57 1,336,177,735.99 九通基業投資有限公司 園區開發與建設 55.02% 3,090,000,000.00 0 428,592,562.48 16,694,863,078.26 4,998,444,322.93 三浦威特園區建設發展有限公司 園區開發與建設 100% 500,000,000.00 3,783,714,416.29 107,720,706.98 18,031,185,825.37 3,383,570,380.22 大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司 園區開發與建設 100% 550,000,000.00 2,291,057,700.44 356,303,698.96 8,276,206,299.08 1,202,843,994.89 5）非募集資金項目情況 □適用 √不適用 （二）董事會關於公司未來發展的討論與分析 1、行業競爭格局和發展趨勢 2014年房地產行業整體表現為「量跌價平」，未來「長期市場主導，短期政策託底」，將要進入增長放緩的下半場。主流地產商積極謀求轉型、探索業務創新，越來越多的企業開始進入產業服務領域。 當前傳統行業產能過剩，投資放緩、出口疲軟，人口紅利、改革紅利逐步消退，原有的經濟增長模式難以為繼，在這種形勢下產業結構調整升級、推動創新創業，將成為中國經濟發展的兩大主旋律。大環境驅動下，產業服務將會持續升溫，探索多樣化的產業增值服務、不斷提高產業服務能力迫在眉睫。 從未來趨勢看，長期房地產的支撐點仍然存在，新型城鎮化趨勢不改,但在方式上將更加以人為本、集約用地、規範土地使用。推進新型城鎮化涉及經濟、社會、民生的發展需求日益增加，而統籌城鎮化和區域產業轉型升級的發展路徑具備充分發展空間。 2、公司發展戰略 公司秉承「推動中國產業升級」的偉大使命，始終堅持「打造產業新城，建設幸福城市」的發展戰略，努力使所開發的區域「經濟發展、社會和諧、人民幸福」，致力於成為全球「產業新城」引領者。 公司的產業新城業務模式與未來中國新型城鎮化快速推進、產業結構調整的主線高度契合，發展潛力巨大，公司將長期堅持並不斷發展完善。未來，公司將繼續優化和升級公司的業務模式，致力於打造「以企業服務為核心」的平臺生態體系，打開價值鏈、充分引入外部資源進行合作，探索業務模式中更多的利潤增長點。 在增長方面，2015年，面對新型城鎮化的大趨勢和新動向，公司將圍繞國家三大戰略重點區域進行拓展布局，鞏固京津冀，積極布局長江經濟帶，謀劃卡位「一帶一路」和自貿區，並嘗試在海外開展業務。面對日益激烈的行業競爭，公司將研發適用不同客戶需求的產品，以構建公司完整產品體系，包括產業新城、創新中心、總部經濟商務港、各類產業園等，未來仍將加快豐富產品線、持續創造新盈利點。 公司將持續打造核心競爭力。第一，面對未來中國產業結構調整、創新創業的大趨勢，公司將開創性地打造傳統轉移、產業聯盟、創新孵化等多類方式，為所開發區域的產業發展提供整體解決方案，提升產業服務的核心能力。第二，地產業務將實現從「資源導向競爭」向「用戶需求為中心」的戰略轉型，通過結合區域特色的產品設計提升產品價值，提高周轉率。第三，公司還將注重培養業務團隊的經營意識、吸引具有創業精神的企業家，打造「合伙人」團隊，以釋放組織潛力。 3、經營計劃 公司預計2015年的銷售額為615億元，預計園區住宅配套、城市地產施工面積合計約2,016.35萬平方米，預計竣工面積合計約375.47萬平方米。 2015年度園區住宅配套、城市地產施工及竣工計劃表 預計施工面積（萬平方米） 預計竣工面積（萬平方米） 一、園區住宅配套 1、固安大區 738.27 144.00 2、大廠大區 636.57 119.28 3、瀋陽大區 84.06 16.70 4、環上海大區 133.00 30.40 小計 1,591.89 310.38 二、城市地產 1、廊坊大區 323.12 41.82 2、豐臺片區 59.17 0 3、天津片區 42.17 23.27 小計 424.46 65.09 合計 2,016.35 375.47 針對公司的2015年經營計劃，公司將做好以下幾個方面的工作： 1、推動戰略變革的謀劃和實施落地。（1）實施組織變革，培養願意與公司長期共同發展的經營者，激發組織的主觀能動性，釋放生產力。（2）打造以「企業服務」為核心的平臺生態體系，定位目標企業客戶種類，明確不同類型客戶的需求，為每種目標客戶有針對性地設計解決方案。 2、推動業績達成。（1）鞏固京津冀，積極布局長江經濟帶，謀劃卡位「一帶一路」及自貿區；沿重點產業的區域布局謀劃產業園新產品的獨立拓展。（2）建立以區域為單元的核算體系；優化投資結構，推進以區域為單元的投資管理體系落地實施；合理規劃區域開發，提升盈利能力。（3）構建公司完整產品體系，增加產品寬度及厚度：推動白洋澱科技新城、「智慧城市」建設，突破南方經濟發達區域產品模式；住宅地產針對不同客群的需求，打造多種產品模式；創新中心、總部經濟商務港等創新產品實現業績突破。（4）打造區域價值支撐要素，提升區域價值。 3、打造競爭力。（1）提升產業服務能力：打造產業發展的生態系統，提升產業運營商所需軟環境；建立投資幹預體系；多種方式打造產業園區。（2）打造G45高科技走廊，各產品線全面打造標杆示範，提升影響力。（3）搭建端到端評價體系，固化端到端操盤流程，全面提升端到端操盤能力。（4）住宅地產實現向以用戶需求為核心的戰略轉型，建立市場監控與預警機制，實現高周轉。（5）推動公司資產管理，保障公司資產保值增值。（6）從目標及經營計劃、核算體系、團隊建設、經營復盤、組織績效、授權六大方面落實以區域為單元的經營體系。 5、完善機能建設。（1）建立對外合作體系，撬動外部資金和能力。（2）建立戰略管理體系，確保公司戰略執行到位。（3）持續推動成本優化，提高成本管控水平。（4）強化審計內控體系建設。（5）完成公司信息化規劃，推動重點項目上線。（6）建設品牌體系，關注社會責任，打造領先品牌。 6、加強班子建設與管理。打造卓越班子，建立釋放組織潛力的人力資源配套體系，建設「以人為本」的企業文化，打造人力、財務、運營基石團隊。 4、因維持當前業務並完成在建投資項目公司所需的資金需求 為完成2015年度的經營計劃和工作目標，預計公司的資金需求較大，公司將通過自有資金、銷售資金回籠、商業銀行貸款及資本市場融資等途徑和方式來解決。 5、可能面對的風險 1、市場風險：2015年中國宏觀經濟形勢依然不明朗。受經濟增長速度及結構調整、區域發展環境、房地產市場及輿論環境、城市開發與投資環境等因素的影響，公司業務發展存在一定的不確定性。公司將隨市場變化步伐調整業務步伐，優化經營策略，減小相關市場風險。 2、政策風險：公司所面臨的政策風險主要為產業政策、土地政策、財政稅收政策、金融貨幣政策等風險。隨著改革的繼續深入，以上政策面臨更多不確定性，公司將繼續加強政策跟蹤與分析研究，依據政策導向不斷優化業務發展方向，做好政策風險的應對工作。 4、財務風險：經濟新常態下，受宏觀政策或其他突發事件的影響，資本市場變動可能導致公司面臨財務風險。公司將繼續憑藉良好信譽獲取金融機構融資，同時注重融資創新，降低融資成本，確保現金流安全。 5、管控風險：在公司高速發展的條件下，管控風險體現在對戰略的把控和落實的難度，以及管理制度在一定程度上的滯後和缺失。公司將通過制度和流程約束，做好管控工作，進一步明確定位、細化職責、優化授權，明確和優化總部、業務集團、大區的角色，減少管控風險。 四 涉及財務報告的相關事項 4.1 與上年度財務報告相比，會計政策、會計估計發生變化的，公司應當說明情況、原因及其影響。 本報告期無會計政策、會計估計的變更 4.2 報告期內發生重大會計差錯更正需追溯重述的，公司應當說明情況、更正金額、原因及其影響。 本報告期無前期會計差錯更正 4.3 與上年度財務報告相比，對財務報表合併範圍發生變化的，公司應當作出具體說明。 本公司將全部子公司（包括本公司所控制的單獨主體）納入合併財務報表範圍，包括被本公司控制的企業以及結構化主體等共計103家。與上年相比，本年因設立增加32 家，非同一控制合併增加3家，因處置金山嶺房地產開發有限公司減少1家，註銷廊坊鼎新建設投資有限公司減少 1 家。
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