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剛剛去洛陽調研了三天，內心久久不能平靜。
洛陽的市場還是震驚到我了！
兩組關鍵詞形容洛陽：
1、連續上漲4年；
2、無房可買；
洛陽曆年房價
目前整個洛陽市均價9600元/㎡，注意！是整個洛陽市的均價。
洛陽市區域劃分圖
洛陽能夠看得上的區域，西工區、澗西區，包括老城、瀍河等買一個房子基本都是1萬元/㎡以上，洛龍區基本上在12500萬元/㎡，地王項目碧桂園玖錦臺要賣到14500-16500元/㎡，這個房價的基本面和現實要比頻出地王的南陽可怕多了。
路南北分別是兩個地王金科綠都天宸和碧桂園玖錦臺
鄭州上一輪行情是從2016年初開始，實質性跳漲是從2016年6月開始，基本2016年底這輪漲幅結束，進入漫長的盤整期。鄭州的漲幅區間是40%-120%。
而洛陽是從2016年6月開始蓄勢，成交量開始增多，10月份有小幅上漲。春節後，也就是2017年初，上漲開始啟動，然後是接連四年的上漲、接連四年的[不可思議]的行情。洛陽的漲幅區間是100%-180%。
直到現在！
洛陽的銷售仍未顯示疲態，基本上一個項目都可以做到1年清盤，比如洛龍區的金科綠都天宸、伊濱區的建業龍城東望、綠都洛陽府、華耀城佳兆業水岸新都等等。
更可怕的是整個洛陽無房可售。
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去洛陽的第一天，當地朋友告訴我們看完整個洛陽2天就夠了，洛陽市在賣的項目不多。
我在想這怎麼可能，你都漲了這麼久，市場上還無房可買？
事實證明洛陽真的神奇。
在介紹具體市場之前，我們先簡單說下洛陽的行政區域和發展概況，給不了解洛陽的讀者做下鋪墊。
洛陽地圖
洛陽市目前下轄7個區：老城區、瀍河回族區、西工區、澗西區、洛龍區、吉利區、伊濱區。1個縣級市偃師市，8個縣：孟津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、洛寧縣、嵩縣、欒川縣、汝陽縣。
我們一般口中的洛陽市場就是洛陽市區，市內6個區。其中洛陽吉利區相當於鄭州上街區的特殊性，一般不算在洛陽市場。
這是第一個知識點。
洛陽規劃
而整個大洛陽市又是一核兩區的規劃。核心就是洛陽市市區，兩區就是北部發展區、南部生態涵養區。看名字這兩個區的意思就很明白。
洛陽組團模式
北部發展區的發展規劃可以理解為一中心六組團。簡單的說洛陽市區為中心，周邊的孟津縣、新安縣、宜陽縣、伊川縣、偃師市和偏遠的吉利區，組成孟津組團、新安組團、宜陽組團、伊川組團、偃師組團和吉利組團。
好了說到重點了，目前洛陽市的房地產市場特徵為三大板塊+主城零星項目分布。
三大板塊分別是伊濱板塊、宜陽板塊、孟津板塊。主城零星項目就是西工區、澗西區、老城區、瀍河回族區、洛龍區有零星項目分布。
說的再通俗點就是洛陽的無房可賣相當於現在整個鄭州中原、二七、金水、高新、管城、經開、東區都只有零星項目，而主力市場在滎陽、平原新區、綠博。
這是什麼意義大家自行體會。
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說了這麼多我們深入地看看洛陽市場。
洛陽市場板塊劃分
1、伊濱組團市場
談洛陽離不開洛龍區，就像談鄭州離不開鄭東新區，洛龍區就是洛陽的鄭東新區。
而伊濱區就是洛陽繼洛龍區之後的明日之城和未來軸線。
洛陽城市發展路徑
伊濱區的規劃規格很高，定位很明確，但依然是一座空城。
伊濱、實景拍攝
伊濱區總體規劃
伊濱區的問題在於：
1、洛陽已經經過一次跨河發展（洛河），再跨伊河難度很高，和老城、西工、澗西連接太差。2、洛陽的基本人口問題和伊濱人口導入難題；3、洛陽為了發展洛龍區搬遷了是市政府等一大堆政府單位，再搬遷的可能性很小，洛龍區的成功路徑並不能複製；
但這不妨礙伊濱區市場火爆。
建業龍城東望、旭輝朗瑞中央公園、華耀城佳兆業鳳鳴水岸
目前在售有建業龍城東望（尾盤）、錦藝雲錦天章、旭輝朗瑞中央公園、華耀城佳兆業鳳鳴水岸、正弘悅府等，均價9000元/㎡。
2、宜陽縣市場
洛陽市政府-宜陽縣40分鐘
宜陽縣東部-洛陽區域目前是洛陽標準的剛需聚集地。
宜陽、實景拍攝
宜陽東的地產項目基本都沿著洛河南北兩岸，而洛河旁的濱河南路、及洛宜快速路的通達性非常好，基本在35分鐘駕駛時間可以保證抵達洛龍區。因此也受到了洛陽很多本地的低價投資客戶的青睞。
綠地城、中駿雍景灣、銀潤碧桂園酩悅濱江
目前在售有綠地城、中駿雍景灣、銀潤碧桂園酩悅濱江以及一些本土開發商品牌。綠地城高層毛坯6100 元/㎡、洋房7400元/㎡，中駿雍景灣高層臨湖6100元/㎡、洋房 6500元/㎡，銀潤碧桂園酩悅濱江業態豐富一些，疊墅、洋房、小高，價格算是區域最貴。
除了一堆剛需項目外，區域內還有如銀潤玫瑰園、綠城代建的改善項目等。
雖然是縣城項目，但因為洛宜快速路的聯動性，本地人接受度還算比較高。
3、孟津縣市場
最後一個板塊是近兩年發展起來的孟津市場。
和宜陽類似，洛宜快速路解決了交通通達性問題，而王城大道高架通車，向北非常順暢，加上洛吉快速路也有效的提高了洛陽-孟津組團的通達性問題。
南昌路商圈-孟津40分鐘
目前區域重點項目有融創河洛宸院、恆大雲湖上郡、綠城春風江南、東方今典湯街小鎮等，售價6500-7500元/㎡。
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相信很多朋友看完有點懵，就這？
感覺順著洛陽外圍繞一圈，就沒進入過洛陽市一樣，這就是站在2020年洛陽市場的典型特徵。老城區、瀍河、西工、澗西、洛龍都只有零星兩三個項目，你並沒有什麼可挑的。
和購房者一樣，全國各地的一線開發商也都想進洛陽拿地。客觀地說全國TOP50房企去洛陽拿地比鄭州拿地的熱情高多了，洛陽基本都是穩賺不賠的買賣。
比如在投拓方面融創算是比較厲害的，如果洛陽的市場不好，市區可進，融創怎麼會跑到北邊孟津縣做項目。
而今年洛陽又注入了三大利好：副中心城市、地鐵即將通車、和自貿區規劃的落地，給予了這座城市、購房者又一記強心針。
無論如何，4年了洛陽的市場仍未顯疲態，在洛陽地產人都看不懂，擔心隨時進入橫盤狀態的情況下，依然大賣特賣。
總之，不知道我的客戶來自哪裡，就這樣一波又一波的客戶，我開了就能賣。
洛陽樓市熱銷四年了該買過的都買過了，這麼持久的新購買力又來自哪裡？成為我在洛陽調研之後內心最大的疑問。
為此看了很多報告、走訪了一些銷售代理公司、媒體朋友，驚奇的理出來一條線索：2019年以後來自洛寧、偃師、嵩縣、汝陽、孟津、伊川等外緣客戶成為洛陽市場主流。
而洛陽市的剛需客戶又被迫跑到宜陽縣、孟津縣買房，時空和人生在這裡交會，充滿了矛盾色彩！