這兩年鄭州的公寓產品越來越多了，賣公寓的快趕上買公寓的人數了。這麼多的公寓都賣給了誰。買公寓的這些人是用來自住還是投資呢，如果自住這些人有沒有想到動輒一層最少五六戶最多十幾戶的房子後期物業怎麼管理，如果投資，公寓買賣背後高昂的稅費又有多少你都了解嗎。
很多剛畢業沒多久的年輕人一開始租房，但是租著租著發現租金太貴了，動輒每個月一兩千的租金實在太過於肉疼。但是礙於房價太高，不得不向現實低頭。這時候如果有置業顧問正好打電話向你推介公寓，我覺得對於房產小白來講百分之五十都會心動。
以鄭州惠濟北某公寓產品為例，28-50平米的精裝平層，均價9700元，首付還可以分期，每年還個三五萬，每個月房貸也就一兩千甚至比租房還划算。到最後房子還是自己的，猛然一聽，真的很划算嘞。
為什麼不心動呢？
1、總價很低，一套28平米的平層公寓總價才27萬元左右。
2、首付更低，首付分期，還款毫無壓力，哪怕是剛畢業的小年輕稍微努力一下就可以負擔得起。
3、自住划算省了房租，出租穩賺，按14萬商貸10年期，28平米的平層公寓月供約1500元左右，租金都可以養房貸。
4、公寓商業性質不佔名額，沒買住宅的買了公寓之後還能買，不影響；住宅名額用完的，可以盡情買公寓，想買幾套買幾套。
今天我們就來算算這筆帳，買公寓到底劃不划算。
首先要清楚：
1、不能落戶口；
2、貸款只能貸最多10年；
3、交易時稅收高達約30%（鄭州），全國上下錯不了多少；
4、通常沒有暖氣；
5、通常沒有天燃氣；
6、水和電都按照商業性質收取；
7、缺乏流動性，因為稅收很高，所以公寓買了以後幾乎只能拿在手裡。
稅收高到什麼程度，假如你27萬元買了一套公寓，五年後漲到了37萬賣掉，紙面財富上漲了10萬，落袋的到底有多少呢？
計算一下需要繳納的稅費：
1、增值稅及其附加稅：轉讓價與購入價的差額徵收增值稅。應繳納增值稅：（稅收核定價-購置價）÷（1+5%）×5.65%
2、印花稅：稅收核定價×萬分之五
3、土地增值稅：差額的30%-60%（本次以30%計算）
4、個人所得稅：（稅收核定價-合理費用）*20%
即個人實際所得金額20%，個人實際所得金額=轉讓增值額-各種稅額
這樣算下來： （37萬-27萬）÷（1+5%）×5.65%+37萬×0.05%+（37萬-27萬）×30%+（36萬-26萬）×20%=7.34萬元
也就是說，花27萬買套公寓，就算苦等5年後升值10萬，轉售時單稅費就要繳納7.34萬元以上，約為成交價的27%，算下來5年收益只有2.66萬元。
投資27萬，5年毛收益僅僅2萬多。加上5年時間的通貨膨脹、貨幣貶值，這套公寓折騰下來基本賺不了錢，甚至還要賠錢。
是不是很坑。
當然並不是所有的公寓不能買。
首先，對於剛需族來說，公寓產品基本可直接放棄。
因為表面上看，公寓面積小、總價低、首付低，門檻兒非常低，看似剛好符合資金尚不富裕的剛需一族。但實際上，公寓產品並沒有過渡屬性，戶梯比動輒10:1甚至更多，戶型通透性差，小的不能再小的開放性廚房日常做飯基本不能用，商水商電收費標準高，入住人員混雜，物業管理差，毫無居住舒適度可言。況且單身一族、小兩口住不了兩三年，結了婚、有了孩子，還是要買住宅。
其次，投資公寓並不是必死無疑，好好挑選，還是有些能入手的產品，如果能保證未來租金至少能抵月供的70%以上，將來出租，靠吃租金也不會有太大問題。
那麼，問題來了，怎麼選才能保證未來租金水平上得去？
1．選主城區地鐵口，離地鐵口越近越好，雙地鐵更好。地鐵口在，人流量必然不會少，這都是未來潛在租客，交通方便，租金自然不會太低；
2．選擇近商務區、近商圈的，最好就在大型商務區旁，公寓樓棟再帶部分商業，居住密度大，各項生活配套成熟，出租率會有保障；
3．選擇好的開發商、好的物業，有咖啡廳、會客室、撞球廳等等的，畢竟這些重體驗感又時髦的元素，年輕人、商務白領等這些目標租客們都喜歡。
能達到上述條件的公寓當然可以入手，買了房子以後可以賺取租金，這種適合有一定資金實力的人買，買公寓的目的就是為了賺取租金。
但是對於剛需客們來講，如果你首套房就買了公寓，勢必會影響後期置業，賣了稅費又很高。不賣，結了婚有了孩子，公寓性質決定了不適合家庭居住。
所以在買房子前還是要儘量擦亮雙眼，不要因置業顧問的一時忽悠而亂了方寸。買房前做足功課，讓自己少走彎路甚至不走彎路。