其實在有關建築設計的規範中，並沒有對於公寓的一個完整介紹。我們常常說到的公寓一般是指開發商以商業或工業用地開發的住所項目。那麼商用公寓和住宅都有哪些不同之處呢？購房者如果不了解它們之間的區別就匆忙下手買了公寓，可以會吃大虧的。要買公寓必須了解它的性質和購買注意事項。
商用公寓和住宅有何區別？
1、土地性質不同
商用公寓的土地使用年限就和住宅用地一不樣，商業用地的使用年限一般為40年或50年，而住宅用地是70年。
2、稅費不同
購買新建商業公寓的單價雖然低，但購買商業公寓交納的稅費比住宅要高，另外如果交易二手商業公寓，個稅和增值稅都不能享受住宅的減免政策。
3、建築質量和標準不同
商業公寓最常見的建築類型是板樓，和住宅沒有什麼本質區別，但小戶型比較常見。普通住宅一般是以家庭為單位居住，2房3房為主力，品質檔次高低不同。
4、活費用不同
因為商業公寓的土地性質，公寓內的生活用電、用水都是按照商業用途收取的，比住宅房高出很多。
5、政策不同
現在很多城市實行限購限貸政策，一般住宅會受到政策影響，而商業公寓很少受到影響。
6、居住條件
商業公寓的公攤面積在30%左右，居住密度比較大，日照通風條件相對惡劣，樓下幾乎沒有公共活動區域和綠化景觀可享。普通住宅多層或高層的住宅公攤面積大概在17%~22%之間，採光條件能滿足國家規定，綠化條件比較好。
商業公寓能買嗎？
任何事情都要他自己的優缺點，如果你打算買公寓，首先來看看他具備哪些優點和缺點：
1、商業公寓的優點
商業公寓地段地理優勢明顯，一般建設在城市的中心以及副中心，購房者出行比較方便；公寓的總面積小，所以總價比較低，適合購房者在過渡期購買。很多城市的商業公寓最重要的一點就是不受政策限制，不限購，不限貸。
2、商業公寓的缺點
商業公寓一般不可落戶，大部分產權只有40年，產權年限低，如果想貸款買商業公寓的話，購房者需要注意不能使用公積金，只能商貸，且首付比例需達到50%，年限最多為10年，利率上浮10%。
綜合上文關於分析商用公寓和住宅區別的分析，要不要買商業公寓就可以很明顯的看出來了，如果你是打算居住，那麼還是不要買的好，因為成本較高，不能落戶不能用於孩子上學，居住條件相對較差，且目前很多用於居住的商業公寓處於灰色的中間地帶，名不正，言不順，不被國家政策支持的。