全國最貴的經濟學家，恆大地產研究院院長任澤平，曾經說過一個地產投資的理論，他說，我研究了10年房地產，把它總結為一句話，「長期看人口、中期看土地、短期看金融」，大家記住這句話就行了。
他說，我們判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。這就是為什麼過去一二線城市房價大漲，東北的房價不漲的原因。
中期看土地，如果這個地方人口是流入得，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。短期看金融，如果一個地方人口是流入得，政府還不怎麼供地，最近貨幣又開始刺激了，這個地方房價會怎麼走？暴漲。非常簡單，就堅持這個邏輯，剩下的都是信仰問題了。
但是，我們看到，近三年來，長沙的人口增長數量在全國大中城市中位列第六位，增加75萬人，僅僅比重慶少了1萬人，比西安少了1.6萬人。但是，長沙的房價卻一直保持平穩。
同樣從土地供應看，近三年的前兩年，土地供應保持了一個正常狀態，只是去年供應加速，但是，並沒有因為土地因素，就導致任澤平所說的房價暴漲。
所以是說，任澤平的房地產投資理論算是可以宣告破產了，住建部，現在提出，全國都要學習長沙經驗，那麼，明年開始，恐怕全國的房價和人口、土地的對應關係，都會走向長沙這個狀態了，那時，你再說，什麼地方有投資機會，因為人口增長，或者說，哪裡的房價還要上漲，就都是痴心說夢了。
在長沙之前，人們都以為重慶的房價是控制的最好的，後來這幾年，重慶房價上漲稍快，長沙樓市就突出出來了。長沙房價一直偏低也是有目共睹，所以，我們經常能看到有些專家，指導人們投資的時候，總是拿長沙說事，他們總以為，長沙是僅有的房價窪地，是最有潛力的地方。
們的判斷依據，差不多就是任澤平的投資理論，還有就是長沙城市中心的地理位置，但是，他們對長沙房地產政策的研究顯然不夠到位。長沙的樓市狀態事實上不是自然形成的，也不是經濟因素導致的，而是長沙政府採取了長期嚴厲的調控政策的結果。現在看，在穩房價、穩地價、穩預期的總方針下，長沙的經驗就有了現實意義。
近日，住建部對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定並向全國推廣。長沙模式廣受讚譽，「一個讓炒房客有去無回的城市」之名更是廣為人知。報導稱，2020年，長沙住房均價僅為1萬元左右，遠遠低於同等城市能級的中西部省會，甚至還低過許多東部沿海的普通地級市。
有關部門提供的幾張表格，我們可以看得很清楚，長沙的房價收入比，只有6多一點，這個標準正好是國際上認為合理的房價收入比，也就是說，人們能夠接受的一個房價。之前，也有一些專家稱，中國的房價和收入比沒有意義，代表不了什麼，然而，長沙正是按照這個指標在控制房價上漲的幅度。這個數字，和那些動輒超過20倍，甚至30倍的城市相比，就很有說服意義了。
住建部，以長沙為例，是不是說，以後其他城市，也要按照這個標準調控房價，我們當然希望這樣了。如此，人們的幸福指數將大大提高，消費能力也會直線上漲，我們的內循環經濟也有了保障。
房價和經濟增長有關係嗎？肯定有關係，以前都以為房價上漲快的地方經濟增長也快，甚至很多人都認為高房價是比較優勢，是地區經濟發展潛力的代名詞。但是，我們看到，華為離開深圳，正是因為房價太高，導致成本上升的結果。
但是，長沙卻利用的是低房價的比較優勢，在萬億GDP城市排行榜中，位列第16位。
所以這麼來看，長沙模式確實值得學習和借鑑，應該說長沙的經驗和早期的重慶經驗有很多相似之處，比如充足的土地儲備，嚴格的限售政策。當然歸根結底還是貫徹了「房住不炒」的定位方針。
如果，有人還對2021年樓市有什麼期待的話，看看長沙就行了，這就是明年我們的目標和努力的方向。【本文由「馬躍成」帳號發布2020年12月9日】