來源：中國經營報社
本報記者 郭陽琛童海華上海報導
距離三盛集團入滬開啟「雙總部戰略」已一年有餘。
對於旗下地產板塊上市公司三盛控股（2183.HK）而言，2020年上半年，不僅營收猛增28倍至近16億元，歸母溢利也扭虧為盈，這樣的中期業績不可謂不亮眼。
由於借殼上市，三盛控股的業績增長主要依賴三盛集團的資產注入。在規模壓力下，公司第二輪資產注入罕見地鬧出「烏龍」，價值超百億元的物業資產在宣布收購後第二天便取消，直至8月24日交易才最終完成。
在這背後，是其追逐「千億」的規模焦慮。今年上半年，三盛集團的房地產業務銷售額為146.1億元，同比增長僅為0.55%，「三年之約」卻已過半。與此同時，針對房企融資的「三條紅線」橫空出世，房企的融資閘門正在被「擰緊」，擴張規模的難度隨之加大。
「沒有千億，未來在這個行業裡沒法坐在這兒。公司即使規模優先放在第一位，保證安全尤其是現金流也同樣重要。」正如三盛地產集團總裁馮勁義所言，對於正處擴張期的三盛控股，規模與財務安全並非選擇題，而是必須兩邊平衡的必做題。
二輪資產注入幾經周折
財報數據顯示，2020年上半年，三盛控股實現營業收入15.95億元，同比增2871%；毛利6.23億元，同比增1459%；淨利潤1.47億元。
值得一提的是，三盛控股歸母溢利扭虧為盈。上半年，公司權益股東應佔溢利約1.72億元，而去年同期則虧損約5350萬元。三盛控股方面表示，營收、毛利和淨利潤都較去年同期上升，主要是本年度上半年的物業交付數量增加所致。
儘管三盛控股的業績有了質的飛躍，但這份「年終成績單」的發布並不一帆風順。
距離年中報發布不到一個月，7月28日，三盛控股發布公告稱，擬向控股股東Mega Regal收購目標公司全部股權，代價約3.39億元，三盛控股將按每股股份6.8港元的發行價以發行及配發4980萬股新股份方式支付。
記者注意到，Mega Regal的最終實益擁有人為三盛集團董事長、三盛控股董事會主席兼執行董事林榮濱。若收購完成，三盛控股將間接持有福州伯盛95%的股權。其中，福州伯盛在9個項目公司中持有權益。上述項目公司在福州、成都、徐州、揚州、青島、莆田等多個城市擁有項目。截至2020年3月底，這些項目的物業市值約為100.23億元。
然而，僅隔一天，這條收購協議就宣告作廢。7月29日一早，三盛控股先是暫停交易，此後發布公告稱，7月22日至8月21日，公司股票處於禁止買賣期，而上述交易將構成公司董事進行證券交易，不符合港交所相關規定。
據港交所相關規定，「刊發季度業績（如有）及半年度業績日期之前30日內，或有關季度或半年度期間結束之日起至業績刊發之日止期間（以較短者為準）」，「董事不得買賣其所屬上市發行人的任何證券」。
在中國房地產數據研究院院長陳晟看來，董事會、董秘、CFO等發生這樣的錯誤確實不應該，從某些角度也說明部門銜接不夠完善。
直到8月24日，上述交易終於「靴子落地」。記者梳理發現，相比於去年底的首輪資產注入，此輪不僅包含物業項目，還有位於江蘇揚州和福建福州的商業、寫字樓項目，資產類型更加多元化。同時，注入資產不再局限於福建省內，還包含位於江蘇徐州、山東青島等地住宅項目，加快全國化布局的意圖明顯。
對此，三盛控股方面表示，該收購事項完成後，不僅可為公司帶來穩定的收入及現金流，幫助公司獲得更理想的全球發債評級，還可額外擴大公司在沿海地區和不同一線城市的地理覆蓋範圍，為公司帶來額外的土地儲備，建立市場地位及形象，符合公司中長期發展目標及股東的整體利益。
約期過半之下的規模焦慮
旭輝、陽光城、正榮……眾多閩系房企相繼將總部遷至上海，進而實現全國化和規模擴張的目標。儘管20年前便進軍房地產業，三盛集團在規模擴張方面卻「慢了半拍」。
去年初，林榮濱提出「雙千億」目標，即三盛集團地產板塊三年實現資產與銷售千億元。之後，9月，三盛集團總部正式遷入上海虹橋商務區啟動「雙總部戰略」。
但隨著房地產業告別「黃金時代」，如今衝擊千億的難度也大為增加。「那時候整個市場是往上走的，是增長的市場。」正如馮勁義在接受媒體記者採訪時所說，2014年大概10萬億元的市場衝到2019年16萬億元，只用了差不多5～6年時間，這也讓增長型的企業隨著市場在往上走。「但沒有千億，未來在這個行業裡沒法坐在這兒。」
如今，「三年之約」已過半，三盛集團房地產業務的規模和增速都有些不盡如人意。數據顯示，今年上半年銷售額為146.1億元，同比增長0.55%；2019年銷售額361.2億元，同比增長3.2%。
因此，馮勁義更願意將「千億」稱之為「理想目標」而非「軍令狀」，並預計2022年實現目標。他表示：「三盛如今在16萬億元的市場活著，這麼大的市場找到合適的份額，很快就到千億元了。」
那麼到底將如何撬動銷量呢？在給記者的回函中，三盛控股方面表示，目前，三盛已經形成了包括標準化制度流程、業務系統、IT建設等在內的運營管理體系，夯實了衝千億的基礎。未來，在「三年雙千億」的目標下，三盛將以組織變革和人才吸納為支點，支撐和保障戰略落地。
今年下半年，三盛控股將通過運營效率、周轉速度的提升，奠定公司衝千億的保障，助推公司實現擴張衝規模的目標。
無獨有偶，馮勁義也在接受媒體記者採訪時再次肯定了周轉效率的重要性：「運營效率、周轉速度，是三盛未來能夠衝上千億非常大的一個保障，我們必須要走上高周轉的道路。」
「現階段對於這類企業，追求有質量的增長才是有價值的。」陳晟也認為，如果規模擴大了，利潤卻沒有增長甚至下降，這種「虛增」的規模不如扎紮實實地把利潤體系、經營體系、戰略發展模式做得更加夯實，發展方向要更為精確。「如今我們看到頭部房企也不再追求規模的快速增長。」
「不能僅僅為了數字上的追求，而忽視企業經營的基本邏輯，包括利潤、利潤率、增長率、效率性等。這就像五個球一樣，必須做到平衡才是有質量的。」陳晟說。
「三道紅線」或成攔路虎
以上海為核心，如今三盛逐漸將發力點放在長三角地區。財報數據顯示，今年上半年，三盛控股合共收購或計劃收購13幅新土地項目，其中7幅位於長三角，包括江蘇常州、海門、太倉，浙江杭州、溫州、紹興等地。
截至今年6月，三盛控股合共有35個開發中及計劃未來開發的物業發展項目。土地儲備總佔地面積約為199.85萬平方米，規劃總建築面積約為609.48萬平方米，權益計算應佔447.26萬平方米。
與此同時，三盛控股的債務壓力與日俱增。Wind數據顯示，2017～2020年6月，公司資產負債率分別為75.64%、87.58%、93.58%、94.58%；淨負債率分別為128.07%、382.86%、492%、60.9%。
據相關媒體報導，監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置「三道紅線」。具體為剔除預收款後的資產負債率大於70%；淨負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據「三道紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。在這樣的調控基調下，過往房企以槓桿撬動規模的擴張模式必然受限。
記者核算發現，三盛控股的現金短債比「觸線」。數據顯示，截至2020年6月，其銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款72.91億元，一年後到期的借款40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）19.46億元，現金短債比僅約為0.27。
此外，報告期內，三盛控股融資成本高達10.83%，同比增長1.03%，高於行業平均水平。
「公司即使把規模優先放在第一位，保證安全尤其是現金流也同樣重要。」馮勁義也意識到這一點。他表示，以槓桿為例，三盛絕大多數槓桿放在項目上而非公司層面，以確保每一個項目的安全，進而降低整個集團的風險。因此在嚴控風險的大前提下，三盛投資模型中即便項目銷售淨利潤為零時，整個項目也能確保安全。
三盛控股方面也向記者表示，衝規模的過程中，三盛在加大土拓力度同時更為注重成本和財務安全性的把控。在投資策略方面，強調以現金流為導向，拿地側重去弱限購、弱限價的區域，同時嚴守「不進市場風險大的城市、不進機構不認可的城市、不進市場存量大的城市」。
（編輯：童海華 校對：顏京寧）