匯展閣前門 黃瓊攝
本報實習記者 黃瓊 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 深圳報導
一心想改善居住環境的秦女士與其先生最終打定主意，結束租房生涯，買房入夥。2016年，秦女士一家購買了深圳匯展閣大廈的一處面積約43平方米的二手住宅，費用約95萬。
深圳匯展閣大廈位於深圳市羅湖區羅湖口岸，距離深圳站不足300米，周邊交通便利。據了解，該處樓房於1998年開始出售，類似酒店公寓式的格局，一層多戶，皆為小面積戶型，大廈的物業公司是深圳新港物業管理有限公司匯展閣管理處（以下簡稱「新港物業公司」）。
購房後，秦女士如期搬入「新房」，但是「改善居住環境」的心願卻遲遲不得實現。秦女士向《華夏時報》記者表示，入住後才得知必須繳納的高達20元/月/㎡的中央空調及熱水設備的運行及維護費，而被強制使用的集體供應熱水卻又時冷時熱，秦女士感到很憋屈。另外，在大廈居住幾個月後，自己和其他業主去樓上看看時，卻遭到物業主管的阻攔，被要求只能在自己的樓層走動，面對這一要求，秦女士表示不解。
高達23.8元/月/㎡的費用
秦女士是入住後才發現，剛買的房子還需向新港物業公司每月繳納中央空調及熱水設備的運行及維護費用，高達20元/月/㎡，物業費3.8元/月/㎡，而水電費另算。自己的這間小面積單間，竟然每月的物業費加中央空調及熱水設備的運行及維護費用都要千餘元。剛擺脫了房東的租金，又來了一筆如此高昂物業使用「費用」，是秦女士沒有料想的。
匯展閣大廈物業管理服務收費公示 業主供圖
同是該大廈的業主劉女士向記者表示，購房時壓根不知這項費用這麼高，由於購房後的這些年一直將房子出租給了酒店，一系列的費用一直也是由酒店繳納，自己43平米左右的單間每月固定收取不到2000的租金。直到近期將房子收回才發現，其中還存有一筆高額中央空調及熱水設備的運行及維護費用。
《華夏時報》記者在匯展閣大廈物業管理服務收費公示中看到，除了物業管理費3.8月元/月/㎡外，還需要繳納中央空調維護費2.4元/月/㎡、中央空調運行水費10.4元/月/㎡、24小時熱水供應費用7.2元/月/㎡，這三項費用共計20.8元/月/㎡。
而據劉女士向記者反饋，雖然被收取高額費用，但並沒有得到相應的服務。熱水冬天太冷，夏天太熱，而空調一年僅在6、7、8、9四個月送冷風，其餘時間只是送清風，滿足不了深圳對空調的需求。
室內中央空調 業主供圖
為此，為方便房子出租，劉女士決定自己購買熱水器供租戶使用。然而，這一過程並沒有那麼順利。劉女士表示，自己買的熱水器仍被物業管理處的人扣留在其辦公室。據劉女士回憶，當物業管理處的工作人員看到自己要將新的熱水器抬上樓時，便阻攔了，稱不允許安裝熱水器。在多次交涉無果後，熱水器便一直放在了物業管理處。
新港物業公司匯展閣項目經理王女士對此向記者表示，新港物業匯展閣管理處（以下簡稱「我處」）至今為止未收到政府相關部門關於物業費過高問題的函件。大廈設計之初為酒店式公寓，室內無陽臺、無廚房、無燃氣管道，熱水鍋爐和中央空調均為大廈公共配套設備，大廈外立面也不具備安裝分體空調的條件，業主買房前也是認可才會買的。加之大廈電壓容量有限，如果每戶業主都安裝熱水器和空調將會超出大廈用電負荷，存在嚴重用電安全隱患，作為大廈管理者需要對大廈業主的安全負責。後續我處也有計劃對熱水供應設備進行節能改造，但在未改造完成之前，相應的費用也仍需繳納。
而劉女士表示，自己在新港物業公布的匯展閣物業服務收費公示中，關於匯展閣大廈有償服務價目表中卻看到，安裝熱水器，50元一個。既然不能安裝熱水器，卻提供該服務，劉女士對物業不允許安裝熱水器一事感到質疑。
地毯老舊引發業主不滿
劉女士表示，大廈內部的各樓層的地毯多處是拼接而成，由於且透露著發黴的氣味。尤其是碰上下雨天，更是別有一番滋味。而物業承諾的改換地毯，也僅在少數樓層換新地毯，並沒有全面積更換。
記者近期走訪匯展閣大廈的多個樓層也發現，有些樓層已經更換了新地毯，而有些樓層仍然是舊地毯。
黃瓊 攝
而針對內部環境問題，新港物業公司王女士則表示，樓棟內部走廊環境正在逐步改善：牆紙及地毯正在逐層更換。
《華夏時報》記者在業主提供的一份新港物業公司公布的更換樓層地毯通知中發現，「根據（新港物業公司）2018年度計劃，為提升大廈形象及舒適的生活環境，物業管理處近期將對樓層地毯分批進行更換」，其公布時間為2018年11月份。
至今半年多，劉女士表示，目前自己門前的地毯仍是舊地毯，現在下雨天，一股黴味特別難聞。
「地毯20年不清洗，熱水時冷時熱，空調主機不來，房間溫度全看天氣和運氣。」秦女士反映到。今年4月，秦女士終於還是搬離了匯展閣。
多年來該處房價成為深圳「窪地」
而正是由於高昂的中央空調及熱水設備的運行及維護系列管理費用，該處的樓房一直處於深圳「窪地」。據安居客APP記錄的數據來看，目前匯展閣大廈有37套房源在售，均價為2.5萬元/㎡左右，相比於同地段的二手住宅便宜了近2萬元/㎡。
負責人民南-東門商圈一二手房出售的Q房網王先生向記者表示，該處房屋出售的都是純住宅類的，產權還有近50年，而且單價比較低，個別戶型兩萬出頭都可以買下，性價比高。而在一番交談之後，王先生也向記者坦白，該處房屋價格低洼的原因正是因為該處高昂的管理費（物業費加中央空調及熱水設備的運行及維護費）23.8元/月。
據王先生介紹，這附近的小面積住宅均價都在4萬以上，而且都是較老的小區。如果不是管理費偏高，該處的房價也不至於這麼低。
而據安居客APP數據顯示，匯展閣均價2.5萬元/平方米，而與其相隔不遠的大廈敦信大廈，均價4.2萬元/平方米，華民大廈3.3萬元/平方米，德興大廈4.4萬元/平方米。
同時，從鏈家APP中可以看到，匯展閣大廈從2018年至今成交的4套房源中，最低成交單價約為2.1萬元，最高成交約為2.5萬元。
一樓公共空間被佔？
走進匯展閣大廈的大堂，便可以發現，左側是王子客棧（酒店名稱）的前臺，右側是一家餐廳，門口正擺放著一個指示牌，英諾滋味食堂。
秦女士反映，大堂的產權早在幾年前便委託律師調查過了，在該處沒有任何產權登記，應該是屬於全體業主共有，但現在卻被物業和其他幾個業主霸佔，看著大堂都鬧心。
黃瓊 攝
從前期的酒店裝修被噪聲吵，到後期看著公共空間被霸佔，多次投訴又沒有結果，秦女士心裡不是滋味。
另外，據業主劉女士反映，因為該處房產的大多數房屋為開發商所有，而成立業主委員會需要參會業主人數須過半、且建築面積過半的要求。在「雙過半」的條件下，業主委員會也遲遲未成立，面對物業的一系列不滿的做法，數次維權都沒有得到解決。
而匯展閣大廈項目經理王女士則表示，一樓大堂餐廳位置屬業主產權部分，產權證明可在政府相關部門查詢。王子客棧前臺位置本屬於管理處客戶服務中心，現管理處辦公位置屬於王子客棧租用房屋，且有產權，為了工作便利，雙方進行了置換，並非佔用。
律師：一樓大廳屬於公共區域
北京市盈科（深圳）律師事務所律師鄭博恩表示，根據《物權法》第73條「建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。」因此，一樓大廳屬於公共區域，產權歸全體業主共有，物業管理公司無權侵佔，更無權私自變更用途或對外出租。根據《物業管理條例》第49條「物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途」的規定，業主可向相關房屋管理部門投訴。
而針對上述高額管理費問題，鄭博恩表示，物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目，其物業管理費收費標準是有所不同的，有些服務項目，其收費標準是物業管理公司與廣大業主或者業主委員會籤訂書面協議約定的；有些服務項目，其收費標準要按政府有關部門的規定執行。業主有權選擇使用哪些服務，但因為關係到全體業主的利益，需要通過大部分業主的同意。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於類似中央空調等費用來說，涉及到幾個問題。第一、類似中央空調往往是需要業主分攤相關成本的，如果入住業主不多，往往需要承擔的費用就會更大。第二、物業公司本身不提供中央空調的服務，所以類似收費的流程是否合規，這也值得研究。
（以上業主稱謂皆為化名）
責任編輯：張蓓 主編：王冰凝