今日分享兩篇來自於菲律賓媒體的文章，對比來看，更加直白了解當下的菲律賓實際情況。一：菲移民局本周一（11月23日），在其官網發布了2020年第四季度，外國人在菲情況匯總通報。
根據通報，預計到2020年年底，在菲律賓，整體外國僑民呈現負增長態勢。移民局（BI）預計外國人的外流將持續到2021年。
移民局局長莫倫特（Jaime Morente）表示，從2020年1月至2020年9月，2020年前三個季度，總共有150萬外國人抵達菲律賓，這150萬中，大部分是在馬尼拉封城之前（LOCK DOWN）抵達菲律賓，也就是說，在3月15日之前，抵達菲律賓。
相比之下，從2020年1月至11月，有近200萬外國人離開了菲律賓。
據莫倫特說，這些外國人返回其祖籍國，是疫情大流行的影響之一，由於全球旅行限制，外國人都想要返回自己的祖籍國。
「類似於我們希望回國的海外菲律賓工人，在大流行期間，很多海外菲勞想返回菲律賓，那些在菲律賓的外國人一樣，他們也離開了。」莫倫特局長說。
「由於大批外國人的撤離，除了旅遊業和航空業損失殆盡外，還導致很多企業關閉，尤其是外國人佔據生產經營關鍵位置的企業，對於菲律賓的就業市場帶來了嚴重衝擊，同時，菲律賓的外國人集中的社區，也發生了大規模空巢事件，這也影響了菲律賓的房地產發展。」莫倫特局長補充說。大規模的外國人撤離，加之疫情影響，無法入境，所影響的不單單是以上幾個行業，莫局長沒有列出的潛在影響還有很多，不過站在移民局的角度，其最關心的還是移民數字的變化及動向。在莫倫特局長呈報的通告中，離境名單榜首的是韓國人，數字為40萬人；接下來排在第二位的是中國人及美國人，離境數字為30萬；日本人離境數字約在16萬6千。可能是因為參眾議院上上下下都關注菲律賓的中國人，莫倫特特別指出，在疫情流行中，已經有很多中國人離開菲律賓，截止Q3季度，在移民局系統內顯示，仍然在菲律賓的中國國民已經不到50萬。
莫倫特說，從一月到九月，有18萬8517名中國公民抵達該國。同時，在同一時期，有29萬2669中國公民離境，當年出入境中國公民，淨流失數字為10萬+。
根據記錄顯示，從2013年至2020年的數字差異，那麼只有47萬5129名中國人，依舊留在菲律賓。
當然，這僅是2013年後的數字，這些數字並未反映出2013年之前進入的人。
菲律賓移民局認為外國人的外流，將對旅遊業產生重大影響。
「政府在改善旅遊業方面取得了長足進步，」莫倫特局長補充說：「但是，這種大流行，摧毀並抵消了政府以前的所有努力。」
「你可以看到效果，知名的景區，曾經吸引眾多外國人光顧的熱門地區，如今空無一人，遊客，勞工或學生都消失了。」（蘿蔔頭旁白，是啊，連乞丐都不去馬尼拉的紅燈區要飯了，菲律賓的產業凋零，可見一斑。那啥，我好像說的有些少兒不宜，罪過，罪過）
目前，尚未允許外國遊客進入菲律賓，但是從移民局的角度而言，希望疫情大流行儘快結束，希望疫苗能夠加速問世，讓疫情得到解決，重新開放國門，因此菲律賓可以復興受此嚴重打擊的旅遊經濟，和其他需要外國人的產業，使得菲律賓的經濟步入正軌。
老家長小結：外國人很重要，外國人帶來的錢更重要！沒有外國人，菲律賓的旅遊業及相關產業都要餓死二：外國買家對馬尼拉房產供求未來影響巨大（原載於BW）
根據居外IQI集團的一項調查發現，馬尼拉的住宅租金和銷售價格的影響因素中，主要取決於外國買家的投資程度。按照目前的疫情形勢，預計將在2021年下半年，馬尼拉的房地產市場開始恢復，然而，在馬尼拉大都會中，馬卡蒂市可能會在更長時期內繼續下降。
從全國範圍來看，到2021年第三季度，住宅價格預計將增長2.3％，到2022年第三季度將增長16.9％。
然而，馬卡蒂市（Makati City）的住宅價格將在明年同期繼續下降2.3％，直到2022年第三季度，才會恢復增長。
「在馬卡蒂市中央商務區（CBD）住宅價格在截至到2019年的9年中上漲了近132％之後，馬卡蒂CBD市場現在比全國大部分地區疲軟，預計這種疲軟將繼續下去。」通俗來說，就是馬卡蒂前兩年房價竄的太猛了，現在借著疫情，需要原地多喘氣消停一段時間，給其他兄弟城區補漲的時間和空間。那啥，旁邊的灣區帕塞，看著馬卡蒂的房價低迷，笑而不語。
上圖是一張五年前的老照片，2016年的馬卡蒂天際線，那時候LUSH還沒有建，竹子樓還是新房，杜特地才準備北上馬尼拉，RISE還和AIR還只是才露尖尖角，地鐵還是遙遠的菲律賓夢。如果你回到2016年，面對300萬比索的AIR RESIDENCES和SHORE，會有什麼感慨呢？
僅僅五年，滄海桑田。根據Juwai IQI集團聯合創始人兼執行主席Georg Chmiel的分析，造成當前馬尼拉房產低迷的原因，主要是因為疫情流行，外國人在菲呈現負增長趨勢，導致外國購買力嚴重衰退。
此外，價格滯後是今年早些時候疫情趨勢的延續，或者叫，疫情災害帶來的次生影響。
面對不確定的疫情形勢，加上未開放的國門。潛在的外國買家，不確定他們現在入手，是抄底還是栽倒在半山腰，因此市場觀望氣息濃厚。因此，馬尼拉大都會的房地產市場，其租金和銷售價格，何時回暖，取決於社會何時回歸新常態。
換言之，取決於人類何時可以戰勝或控制新冠病毒的蔓延，一旦疫情得到控制，國門開放，建築及就業市場恢復，經濟增長，種種因素將促進菲律賓的經濟報複式反彈，由此，帶動新買家的興趣。
在居外的調查中，外國買家中，大多數預計來自中國大陸，其次是中國香港，中國臺灣，美國和新加坡。
而在之前居外網對馬尼拉本地的經紀人調查中，疫情前，房產交易的大多數，是由離岸遊戲公司（POGO）推動價格，其他的因素，還有一部分來自於退休移民的房產投資驅動。
去年在馬卡蒂市，灣區和BGC，由於離岸遊戲公司的龐大需求，導致了住宅物業的價格飆升，如今，隨著疫情的流行，需求放緩，入境限制，以及我國政府打擊跨境賭博，越來越多的POGO撤離菲律賓，種種因素交錯下，以馬卡蒂為代表的快速升值區，陷入了漫長的盤整低迷狀態。老家長小結：預計隨著2021年疫苗等形勢逐漸利好，菲律賓的國門逐步開放，經濟將緩慢回歸正軌，屆時，以ORTIGAS，奎松等地為代表性的本土CBD，因為其配套設施完備，房地產價格相對本地親民化，面臨率先啟動補漲局面。因此，各位關注馬尼拉地產走勢的同胞，可以從以下兩個方向，關注一下馬尼拉的地產走勢，一是賭場區的房屋空置率，一是三大CBD新開盤的樓盤，分布區域，數量和價格。
基本搞懂了這兩大風向標，馬尼拉的房地產市場也就捕捉到了七七八八。今天的新聞，適合放在一起，比對來看，負增長意味著人為造成的落差已經產生；落差的另一面，市場上不是沒有錢，而是為了刺激經濟，各國賭國運超發的MONEY太多了，缺少的是沉錨標的物，以及人們帶錢入境的機會。