在2018年財富報告中，馬尼拉大都會被確定為世界上投資最熱門的城市之一。菲律賓的重要經濟動力和積極的房地產市場被認為是吸引全球大量投資者的關鍵因素。 隨著各種基礎設施項目的規劃，馬尼拉大都會正在成為一個令人印象深刻的區域中心和全球房地產投資的目的地。
JLL、高力國際、萊坊也相繼發布了菲律賓馬尼拉大都會2018年第二季度的住房報告，馬尼拉大都會重點區域的租金及房價在第二季度再度創新高。
（本文主要列舉出馬尼拉大都會重點商務區如：馬卡蒂CBD，塔基格CBD-博尼法西奧堡BGC，帕西市CBD-奧提加斯中心、馬尼拉灣區等）
由於該國超富裕人數增加，馬尼拉大都會房地產業進一步發展。超級富豪的目標是通過投資當地辦公室，住宅，零售，酒店和物流行業，進一步豐富現有投資組合。
根據財富報告，截至2017年，菲律賓超級富豪（價值5000萬美元以上）的人數超過了300人。2017年這一數字比上一年增加了3％，比5年前增加了20％。到2022年，這一數字預計將達到570，比最新記錄的數字高出84％。
▲菲律賓超級富豪增長
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辦公室淨吸納量再度創新高
繼2017年第四季度淨吸納量創歷史新高之後，辦公樓在2018年第一季度保持活躍，得益於租金上漲和馬尼拉大都會建築活動的持續繁榮。預計在未來三個季度內，新辦公樓供應量將增加130萬平方米（平方米）。
馬尼拉灣區佔了馬尼拉大都會總供應量的四分之一以上，其中海濱三電子通信中心（約為79000平方米）是最大的貢獻者。
▲辦公室租賃費用及空置率
在眾多CBD中，博尼法西奧堡和灣區在今年第一季度的租賃活動最多，淨吸納量為66,801.94平方米和24,859.15平方米。與去年同期相比，兩個中央商務區的淨吸納數量都有顯著增長。
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住宅供應下調，以迎合市場
菲律賓經濟的持續發展勢頭在很大程度上影響了2018年第一季度當地公寓銷售市場的表現。住宅需求不斷擴大，導致了馬尼拉大都會住宅的價格持續上漲。
▲房屋供應量
截至2018年第二季度，馬尼拉大都會的住宅公寓庫存達到108,900套。從4月到6月完成的項目共計1,500套。
原先打算在2018年第三季度和第四季度完成的約1,100個單元的交付將推遲到2019年上半年。高力國際指出，這種供應下調對於馬尼拉住宅市場來說是正面的，特別是考慮到市場上可能會存在供過於求的擔憂。
據估計，將於2018年下半年完成的新單位中有84％計劃在主要商業區-馬尼拉灣區，博尼法西奧堡和羅克韋爾中心完成。
高力國際認為，從2019年到2021年，每年將完成約25,800個單位或8,600個單位。到2021年，馬尼拉大都會計劃擁有約142,000個單位，比2017年底的107,100個單位高出33％。在這三年期間，博尼法西奧堡可能佔新供應量的40％，而灣區可能會佔新供應量的35％。馬尼拉灣地區到2021年將提供約29,500套，增長78％。
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入戶率可穩定在90%以上！
二級市場的住宅公寓的入住率在2018年第二季度進一步提高。
高力國際將此歸因於在CBD中工作的外國和本地專業人士以及中國投資者和離岸博彩公司僱用的工人的強大租賃。
▲空置率
馬尼拉CBD，奧提加斯中心，馬尼拉灣地區和羅克韋爾等主要子市場的空置率下降，馬尼拉大都會空置率從2018Q1的12.4％下降至11.3％。
馬卡蒂CBD的空置率從1Q2018的12.3％下降至11.5％。高級和A級公寓大樓的空置率分別下降至17％和10％。
高力國際觀察到馬卡蒂邊緣的公寓在中國海外遊戲員工中非常受歡迎。這些住宅塔樓是中國公民的首選，因為它們靠近設有離岸遊戲公司的辦公樓。公寓的底層零售業也在不斷發展 - 現在集中了中國餐館，便利店和國際咖啡連鎖店。
博尼法西奧堡的空置率從2018Q1的17.3％進一步下降至15.8％。在過去的幾年裡，博尼法西奧堡已成為跨國外包公司，外國大使館和國際學校的首選地。除了來自外籍人士的持續需求外，商業中心的公寓單位也持續吸引著富裕家庭的投資興趣。由於靠近馬尼拉國際機場，因此外國遊客以及投資者紛紛被吸引到博尼法西奧堡。菲律賓證券交易所業務轉移到博尼法西奧堡也對其住宅市場產生積極影響。
馬尼拉灣地區的空置率在第二季度下降至12.9％。得益於該地區離岸博彩公司僱傭的中國公民的強勁需求。本地和外國投資者也購買了該商業中心的完整公寓單位。
一些投資者將他們的單位出租給在灣區內經營的外包公司，酒店和典型公司的中國員工或當地人。
整個2018年，鑑於需求強勁，預計馬尼拉大都會的空置率將在11％至12％之間徘徊。
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最高租金每月可達16.40美元/平！
馬尼拉大都會公寓項目的入住率有所提高，這有助於提高租金的上升。
馬卡蒂CBD優質三居室的平均租金為每月10.0至20.4美元/平方米，同比增加0.9％。 博尼法西奧堡的月租金率上漲0.4％。
羅克韋爾中心的優質公寓單位仍然擁有最高的租金，每月16.40美元/平。其次是博尼法西奧堡，每月15.20美元/平以及馬卡蒂CBD，每月15.20美元/平。
以現有的局勢來看，從2019年到2021年，預計三個商業區的租金將持續上漲。高力國際預計三年期間租賃費率每年將增長0.3％至0.5％。
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馬尼拉最貴公寓可達5,700美元/平
二級市場中三居室優質單位的平均價格介於2,280美元-5,660美元/平之間。
博尼法西奧堡創造自2014年第二季度以來增長最快的2.9％。
馬卡蒂CBD三居室單位的價格達到2,280美元-5,660美元/平，環比上漲2.8％。
從2019年到2021年預計公寓價格每年平均上漲3％至3.5％。
目前，馬尼拉大都會最昂貴的公寓價格接近每平方米5,700美元。
SM Prime與Federal Land合作，在位於馬卡蒂中央商務區Ayala大道的麗茲塔和Discovery Primea之間的3,500平方米的土地上建造一個豪華住宅項目。該項目可能會突破Ayala公園中央大廈每平方米400,000菲律賓比索的價格。
菲律賓和中國關係回暖的好處正蔓延到住宅領域。菲律賓和外國開發商更大的合作潛力，推動著二級市場公寓持續強勁。馬尼拉大都會重點CBD的房產市場仍然有長足的投資潛力，馬尼拉灣區等地區陸續的投資也是房產市場最好的保障。
*本文由有路數據研究院整理，數據來源與JLL仲量聯行、Colliers高力國際、Knight Frank萊坊
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