2019濱海旅遊行業現狀與發展趨勢 | 龍德燕園研報

來源 | 龍德燕園基金（ID: LDYYcapital）

一、濱海旅遊行業概況

據數據顯示，自2012年起，我國濱海旅遊業增加值不斷提升，到2018年達到16,078億元，佔海洋產業總產值的47.80%。從2017年3月至2018年2月，我國濱海旅遊市場規模達10.6億人次，約相當於同期國內旅遊市場的21.1%（滲透率）。

由此可見，濱海旅遊經濟持續增長，發展潛力巨大，已經成為沿海城市發展旅遊產業的重點。然而，濱海旅遊也面臨著海洋生態惡化、淡旺季供需不均及產品創新不足等現實問題。

㈠ 濱海旅遊市場現狀

1、消費主力轉換，個性化消費特徵明顯

《濱海旅遊產業發展狀況及前景數據報告》顯示，國內濱海旅遊人群的年齡呈現年輕化趨勢。其中00後佔比21%，90後佔比16%，80後佔比28%，三個年齡層佔據總人次的65%，00後群體佔比明顯，已成為新的消費主力。

隨著可支配收入和可自由支配時間的增加，年輕旅遊群體更傾向選擇具有特色的旅遊產品和體驗性較強的旅行方式，濱海旅遊逐漸成為他們度假、旅行的首選。並且，他們更捨得花錢，消費意識超前。豐富多彩的玩法，別具個性的消費觀念，是他們引領旅遊消費潮流的新方式。

▲ 資料來源：攜程旅行網

2、產品創新不足，可替代性強

我國目前濱海旅遊產品開發處於初級階段，存在著產品創新不足、產品同質化嚴重及可替代性強等現實問題。許多濱海度假區產品以漁家樂、海鮮美食和海濱浴場等為主要開發項目，開發層級較低，無法對遊客形成長久吸引力，遊客逗留時間短，旅遊經濟效益較低。相較於印尼的峇里島、美國的夏威夷和墨西哥的坎昆等國際知名濱海旅遊城市，國內濱海旅遊還有很大的發展空間。

比如，夏威夷島的kaanapali海濱度假區在物業產品和配套服務上打造創新點，為遊客提供多樣化的居住體驗。在物業產品方面，酒店的建築形態全部選擇低層塔樓式，公寓涵蓋別墅與塔樓式；在配套服務方面，除基本的配套功能服務（如餐廳、泳池等）外，還提供特色配套，如高爾夫、水上活動中心等。這些特色配套採取片區共享的運作模式，度假區以獨有的產品及功能創新打造了其在整個度假區內的核心競爭力。

3、開發強度大，生態環境惡化

隨著國內旅遊業不斷發展壯大，濱海旅遊的開發也在如火如荼的進行，度假區的開發為了短期經濟效益，獲取土地轉讓價值，普遍存在開發規模過大，開發強度過高等問題，使得濱海生態環境日益惡化。

慶幸的是，已經有越來越多的人開始意識到生態環境是濱海旅遊乃至整個旅遊業發展的重要根基，濱海旅遊產品的生態含量也將隨之提高。濱海旅遊應與海洋旅遊需求增長的速度同步，杜絕無償、無序、無度等開發現象。

㈡ 濱海旅遊產品類型

濱海旅遊市場需求的不斷變化使得遊客對濱海旅遊產品的需求越來越呈現個性化、多元化趨勢，由此劃分為不同類型，主要有濱海觀光型、休閒度假型、濱海商務型、濱海體驗型及濱海虛擬型五類，五種類型特徵不一，功能屬性不同，都呈現出豐富多樣的面貌。

從大眾觀光到休閒度假，再到體驗型產品的革新轉變，濱海旅遊憑藉自身豐富的資源優勢，發展出各具特色的旅遊產品，滿足了遊客對海濱生活嚮往的需求。

▲ 資料來源：《浙江省濱海旅遊發展報告》

二、濱海旅遊產業發展與地產熱

㈠ 濱海旅遊產業

我國濱海旅遊行業發展多年，現在儼然已經具備一定規模，開發模式呈現出多元化、立體化的特點，目前已經開發出海岸、海面、海底及海空等不同維度的濱海旅遊產品，產品以體驗式、娛樂性項目為主，遊客參與性強，體驗感較為豐富。

1、產業結構

濱海旅遊產業多樣，基本以「濱海+」為主，諸如濱海+特色小鎮、濱海+度假區、濱海+旅遊綜合體、濱海+主題公園、濱海+酒店、濱海+商業、濱海+溫泉、濱海+農業及濱海+文化等，呈現出多種組合業態的發展格局。

2、經營要素

濱海旅遊以神秘的海洋色彩和浪漫的傳說聞名，許多成語諸如「海誓山盟」、「天涯海角」閱讀起來自有一番韻味，展現出浪漫色彩，深得青年男女的喜歡，好多遊客婚紗照、蜜月旅行都選擇海邊，由此創造出許多商機。後來，人們總結了濱海旅遊3S要素，即Sun（陽光）、Sand（沙灘）和Sea（大海）。

3S要素，也是濱海旅遊最大的核心吸引物，這三個詞語代表了濱海旅遊美之所在。現在，人們在3S基礎上又加了一個S—Seafood（海鮮），這無疑是另一個最具特色的標籤，讓美食愛好者神往不已。

3、商業模式

大眾旅遊、自主旅遊時代，濱海旅遊行業的商業模式也在緊隨潮流經歷著深刻的變革，主要呈現出如下特徵：

1）融合升級

OTA線下擴張步伐加快，促使濱海旅遊擁抱網際網路，濱海旅遊的商業模式正進行線上、線下深度融合發展，這種融合是雙方業態的共同轉型，從業務管理體系和採購等系統方面著手，實現整個行業的轉型升級。

2）結構重塑

濱海旅遊由原來的碎片化產品轉化為深度體驗輸出，從主題、市場和用戶需求等角度進行深度挖掘，進而影響濱海旅遊企業的人員架構、產品體系和運營策略等，逐漸形成企業結構的重塑。

3）綜合業態

單一景點或遊樂設施的老舊模式已經被打破，現在濱海旅遊企業紛紛通過文化、康養、體育、餐飲和地產等相關業態投入布局，構建起泛旅遊產業引領的區域綜合發展架構。

4）商業創新

隨著智能科技的發展，濱海旅遊項目的商業模式也在不斷革新，資本運作、資源利用有了更新潮的方式，如共享經濟模式、項目眾籌模式、分期付費模式及期權模式等。

㈡ 濱海旅遊地產

說到濱海旅遊產業，首先想到的就是濱海旅遊地產，隨著我國濱海旅遊地產的空前發展，人們對濱海旅遊的活動內容和服務要求有了進一步提升，這促使濱海旅遊產業不再圍繞傳統酒店、遊艇等做同質化內容，而是把眼光放得更長遠。

濱海旅遊地產在以酒店和旅遊景點為發展核心的同時，將核心功能外延，培育住宅開發中遠期收益項目。濱海旅遊地產利用不同區域的大城市圈輻射效應，從資源稀缺性的角度來驅動發展濱海旅遊度假業。目前來看，濱海旅遊地產的發展呈現出3個特徵。

1、公共化開發

大多數項目原來都有圈地作為高溢價物業的習慣，以「私屬海灘」作為賣點，最典型的代表就是海南三亞亞龍灣的開發模式。但現在，隨著濱海旅遊大眾化，許多海景地開始公共化開發，許多沙灘俱樂部和海上運動區域也向普通消費者開放。

2、產業導入發展

濱海旅遊地產的發展難免同質化，空城化現象也屢見不鮮，越來越多的開發投資主體開始思考差異化道路，希望吸引人氣，沉澱人口。「產業」的導入逐漸被重視，因此濱海度假配套設施和度假物業得以真正開始主體化運營。

例如，復星集團在海棠灣的亞特蘭蒂斯項目，主打亞特蘭蒂斯酒店以及互動性極強的水上樂園，以大手筆的投入，真正驅動旅遊配套產業導入及運營，期望打造遊客的聚集地，真正留住人。

3、多主體運作

濱海旅遊地產的開發具有「投入高，回現風險高，回收慢」的特點，加之置業客群和消費客群越發成熟，行業利潤趨於降低趨勢的發展環境，濱海旅遊地產的大規模區域開發已經無法由一家企業「大包大攬」。

未來，「結合自身特色資源的多個主題」和「政府統一規劃」共同運作開發的模式將日益突出，並且這也是濱海旅遊地產發展的主要出路之一。相信在「內調外助」下，濱海旅遊將會成為國內旅遊業新的增長點。

三、濱海旅遊未來發展

㈠ 政府重視

我國政府正加大對旅遊業的扶持力度，地方政府對發展濱海旅遊熱情持續高漲。絕大多數沿海地區已經將濱海旅遊業作為經濟先導產業，並且在保留傳統旅遊項目外，還推出了富有特色的現代濱海旅遊產品，如衝浪、海釣和郵輪等。

地方政府的積極推動，將有助於濱海旅遊業進一步壯大規模。事實上，濱海旅遊產品形式多樣，娛樂性、參與性較強，對當地經濟、環境、社會都有積極影響。

㈡ 全方位發展

在經濟方面，濱海旅遊除了本身潛力巨大，還能帶動其他海洋經濟產業；在環境方面，濱海旅遊業能夠推動濱海旅遊開發保護政策的落實；在社會方面，濱海旅遊是漁民轉業轉產的重要方向，具有廣泛的社會影響力。

㈢ 產業受限

不過，與國外相比，我國濱海旅遊還存在不少問題，如開發過熱、低效率重複建設及旅遊開發房地產化等。而且，國內有關濱海旅遊的研究也相對滯後，不利於產業進一步發展。

但總體來說，我國濱海旅遊業長期向好，未來沿海及海島地區接待遊客人數有望保持年均20%~30%增速，前景值得期待！

在發展的同時，我們還需要借鑑國外濱海旅遊的先進經驗，同時加大對濱海旅遊的相關研究，不斷縮小深度、廣度和水平上的差距，提升我國濱海旅遊的研究水平，進而推動濱海旅遊產業的進一步發展。

眼光放得長遠，濱海旅遊才能實現長遠發展，才能和當地經濟、文化融為一體，協調發展。

（數據、圖片來自網絡，版權歸原作者所有）