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◎原創撰稿：兔子豬
◎稿件來源：樓兔子
昨天，樓兔子接到粉絲爆料，西鄉的碧海富通城有房源三個月漲了122萬！
我們的第一反應是，肯定是個例，新政後二手房受到的影響還是很大的，怎麼可能還漲這麼多呢。
但上網查找了一些數據後，我們發現，西鄉這個片區的二手房房價確實是超出了很多人的預想：
新政前漲幅明顯的西鄉片區，新政後二手房價格非但沒有下跌，反而還有很多業主把掛牌價提高了！
這是什麼情況？
是個例？還是整體樓市的縮影？接下來的深圳樓市又將會是怎樣的走勢？
.01
有房源三個月漲了122萬！
西鄉二手房掛牌價一直在上漲！
首先，不可置否的是，新政實施確實對二手房市場有一定的影響。
比如放盤量方面，樓兔子粉絲群裡就有購房者感慨：「715新政後西鄉的二手房上新沒有以前多了，每天在各個APP上刷新，關注的幾個樓盤來來回回就那麼幾套。」
確實，新政後很多因素影響了業主的心態，比如稅費的增加，房票的稀缺等等，這讓很多業主開始惜售自己名下的資產。
新增放盤量減少也是預料之中。
而成交數量方面，變化也很明顯。
據我們在諸葛找房上查到的數據，碧海富通城，7月份新政前成交5套，但新政後至今只成交了1套。
數據來源：諸葛找房
而領航城領翔，新政前7月成交了4套，6月成交了6套，新政後至今成交量只有2套！
數據來源：諸葛找房
樓兔子認識的中介朋友也告訴我們，新政後二手房帶客看房的次數明顯減少了，新政對二手房市場的影響還是挺明顯的。
但出乎意料的是，二手房的掛牌價卻非但沒有跌，甚至還在一直漲！
據樓兔子粉絲爆料，新政前他就已經在關注碧海富通城的一套104平米的房子了。只是新政前市場很火，房子一直處於漲價狀態，讓他很猶豫。
好不容易等到新政出了，以為房子多少會降一點吧，誰知道，7月15之後，房子的掛牌價還一直在漲，新政到現在已經漲了60萬了。
碧海富通城一期某104平米房源掛牌價走勢圖
數據來源：樂有家
用他本人的話來說，確實是「萬萬沒想到」啊！
這個數據引起了我們很大的關注，樓兔子也開始到各大中介網站上查找當前二手房市場的報價情況。
我們發現，新政後，西鄉的確有很多二手房的掛牌價上漲了！
比如聖淘沙俊園，據樂有家數據顯示，該房於6月上架，報價740萬，但715新政後，報價開始上漲，從7月16日的760萬漲到了10月1日的報價820萬！
比如領航城，據鏈家數據，這套房子715新政前的掛牌價為668萬，而7月18日的掛牌價就改了，漲到了716萬，並且，10與1日的最新報價已經高達760萬元！
不僅是富通城、領航城等小區，我們還找到了西鄉的海語西灣、檳城西岸、海麗花園等很多小區都出現了明顯的價格漲幅的案例。
西鄉的二手房掛牌價確實上漲了。
綜合以上數據來看，雖然當前西鄉樓市明面上是比較淡靜的，但事實上，最重要的指標，價格指標還是一直在往上走的，也就是說，西鄉二手房市場其實比大家想像中還要堅挺得多！
那麼西鄉樓市是一個特例嗎？全市二手房市場又是怎麼樣的一個情況呢？
.02
全市二手房成交量預冷
但價格依舊保持上漲趨勢
通過研究全市二手房市場的表現，我們發現，西鄉的市場情況其實是全市二手房樓市的一個縮影。
從全市二手房市場整體表現來看，也是放盤量有所下降，帶看量變少，成交量有所下降，但總體價格還是往上漲的。
首先看放盤量方面，根據貝殼數據，從新政出臺後的7月至8月，新增房源量明顯下降，由6、7月的2萬套左右銳減至8月的13978套。
政策實施後，業主惜售的情況明顯增加，不少區域、樓盤所放賣的房源比「715」之前更少了，政策發布前後總體掛盤減少約11%。
帶看量方面，據深房中協數據統計，715新政實施後一周，帶看量環比平均下滑50%左右，各機構成交量下滑幅度達61%。
而最近幾個月的成交量也是呈明顯的下降趨勢。
數據來源：深圳中原研究中心
價格方面，雖然二手房的價格不像新政之前那樣有明顯的漲幅，但也沒有下跌，相比新政前，深圳二手房價漲幅只是收窄了。
根據樂有家研究中心的數據顯示，從近3個月深圳全市各區二手住宅掛牌均價走勢來看，深圳所有行政區掛牌均價均有不同幅度上漲，其中福田區和南山區漲幅領跑全市，坪山區漲幅最小。但整體來看，全市大部分行政區9月掛牌均價較7月均有2%-3%左右漲幅。
數據來源：樂有家
全市二手房的掛牌均價趨勢也是一直在往上走的。
數據來源：諸葛找房
也就是說，不止是西鄉，其實整個深圳的二手房市場，都出現了這樣的現象：樓市表面上比較平靜，但事實上，價格指標還是一直在往上走！
.03
樓市出現如此「不尋常」現象
還得從買賣雙方角度來分析！
二手房市場不活躍了，價格卻還在往上走，當前深圳的二手房市場似乎出現了一個「不合常理」的市場現象。
為什麼會出現這樣畸形的市場呢？這還得從賣方和買方各自的角度來分析。
首先是賣方：
1、新政之後，很多人一夜間失去了購房資格。對於那些名下有幾套房子的業主，當前情況是賣一套少一套。這種情況下，很多業主還是不願意出售自己的房子的。
2、即使是對有房票但不是無房戶的業主來說，如果重新去買房，也需要付八成的首付。並且，在很多樓盤採取「無房戶優先」的規則之下，業主們大概率是不願意去冒這個險的。
3、新政之後，對二手房來說一個很嚴重的影響就是有些房子需要交豪宅稅了，這樣一筆不菲的費用，業主不願意降價去負擔，更多的業主表示想要等到房子滿五年了再出售。
4、另一個明顯的趨勢是，現在新房的限價都在飆新高，光明賣到6.6w了，限價71400的龍華也已經賣到75000了，新房價格上漲的趨勢很清楚。這樣的情況下，與新房市場聯動的二手房房價自然也是有上漲的底氣的。
而對於買方來說：
1、很明顯，二手房要支付一筆高昂的稅費，這比新政之前需要支付的房價更高了。
2、相比之下，全新的房子有限價紅利，更多的購房者傾向於「打新」買房。
總的來說，新政之後二手房市場受到稅費、房票等因素的影響，買方買二手房的熱情降低了，賣方也出現不同程度的惜售情況，導致市場成交量減少了。
但由於對深圳樓市的預期信心很足，業主們的掛牌價還是在上漲的。
.04
二手房市場就是樓市的「晴雨表」！
新政後深圳樓市依舊保持向上態勢
從二手房的市場表現來看，我們認為，深圳樓市將會繼續保持一個上升的態勢，主要有幾點核心理由：
1、從去年（2019年）成交的數據來看，二手房成交量是新房的1.5倍。
二手房是樓市成交的主力軍，二手房的價格才是整體房價的「晴雨表」。
當前深圳二手房房價一直保持著上漲的趨勢，而二手房市場跟新房市場基本上是一脈相承，我們不難預判，深圳樓市將會是保持一個上升的趨勢。
2、雖然調控政策嚴厲，但必須說明的是，調控政策從來沒有說要把房價打下去。
事實上，真正對房價有打擊作用的，其實是銀行收緊信用貸、提高利率、提高首付，或者不能做加按揭，不能做信用貸、企業貸等。
我們認為，只要二手房市場沒有再出現其他嚴厲政策的話，房價還是可以在合理範圍內維持一個小幅增長的趨勢的。
3、從「打新」猛烈的市場表現不難發現，市場上擁有房票的購房者還是不少的。
預計待一波網紅盤消化得差不多之後,「打新」失敗的購房者會相繼轉向二手房市場，屆時，市場也就將恢復到正常的樓市表現。
4、房價的真正決定因素是供求關係。
深圳供需季度不平衡的樓市狀況決定了深圳房價不會下跌。
綜合來看，新政對深圳樓市確實有影響，但並沒有導致樓市橫盤或者下跌，總體市場還是保持著向上的態勢。
正如中原地產深圳二級市場董事總經理玉家雄對新政實施後深圳樓市的預判：市場消化期是不會超過三個月的。
基於當前的樓市表現，樓兔子的研判是:
1、整體二手房價格會保持穩定，但不排除熱點片區個盤有爆發行情。
2、在今年春節前，一波新房行情之後，打新失落的資金，大概率要轉攻二手房，畢竟深圳樓市踏空風險極大，從而誘發二手房成交量放大。
3、從近期二手房成交個案看，有名校學位的資產依舊是上行主力。比如大運中心的四大神盤。
4、另外，西部剛需產品更易流轉。但是，從近期拍賣市場看，老破大房源屢破價格新低，其實已經給市場警告了。該類二手房，請儘量謹慎。
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