全國首個限價房遭遇尷尬的啟示

　　新華網廣州4月9日電 題：「香餑餑」何以陷入「維權門」——全國首個限價房遭遇尷尬的啟示

　　新華社「新華視點」記者陳先鋒

　　4月8日上午，廣州白雲區法院開庭審理了一起簡單而又特殊的案子：多戶業主起訴全國首個限價房項目－－廣州保利西子灣，並拒絕收樓。

全國首個限價房項目陷入了維權風波。

　　從當初萬人爭搶的「香餑餑」，到如今遭人棄購、棄住。全國首個限價房遭遇的尷尬處境，到底折射出了什麼？　　

導火線：限價房的部分質量問題被部分業主質疑

　　2006年11月，保利地產以6500元／平方米的最高銷售限價和2557元／平方米的樓面地價競得了廣州白雲區金沙洲一幅地塊，這塊地建成後就是全國第一個限價房保利西子灣，第一期只推出843套限價房，但卻有8426人申請購買。

　　2008年12月15日是保利西子灣交樓的日子。然而這一天卻有很多戶業主拒絕收樓。據保利西子灣1棟業主吳燕回憶說，「第一次看房就發現牆壁漏水，牆面上出現了一些浮皮，地板也出現浮皮，這讓我們很失望。而且當時保利西子灣也無法提供竣工驗收備案表，不具備交樓條件，因此拒絕收樓。」

　　對此，保利地產則回應說，西子灣的交樓手續完善，具備交樓條件，不存在延期交樓問題，只要業主提出的整改意見，公司馬上跟進。

　　不過，不少業主卻並不認同保利公司的說法。住在西子灣7棟8樓的葉先生認為，每個樓盤都會有一些觀感上的瑕疵，這個可以諒解。但是限價房不能限品質，不能漏水，而且業主提出了合理的修改意見，保利就應該進行整改。

　　經過4個月的整改，仍有部分業主認為房子質量未達標而拒收樓，而部分業主則在怕折騰的心態下選擇了收樓。已於2月9日收樓的吳燕仍對樓盤質量深表擔憂，「由於急著用新房，只好收了，但是目前房子仍未整改完畢，依然不能入住，而且我對這種表面的修修補補很不放心，擔心重新漏水。」因此儘管她已收樓，但仍要繼續通過法律途徑維護自己的權益。

　　據業主的委託律師、廣東格林律師事務所張旭鋒律師介紹，目前部分限價房業的主要訴求為：一要求對房屋出現的質量問題進行整改、修繕；二要求保利賠償逾期交房違約金。

　　事實上，遭遇類似糾紛的不只是保利西子灣。廣州最便宜的限價房項目，售價只有4000元／平方米的龍光峰景華庭也遭到一百多名業主拒收。這些業主認為房屋質量問題嚴重因此拒絕收樓，並正在進行維權。　　

深層原因：限價房失去價格優勢部分業主心態失衡

　　「從表面來看，限價房質量問題是業主拒收的主要理由，而實際上深層次的原因卻在質量之外。在樓市低迷的情況下，限價房中存在的制度缺陷等一系列隱藏的礁石，開始浮出水面，這才是矛盾根源。」廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為。

　　廣州房地產專家、廣州市寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同也認為，質量問題是導致雙方矛盾的因素之一，而更重要的隱匿因素則是樓價的下降。據悉，在2006年建設限價房的時候，廣州房價處於上漲態勢。在2007年底2008年初，市民申購限價房時，廣州樓價仍在萬元／平方米以上。然而2008年底收樓的時候，廣州房價回落至8000元／平方米，下降了近3000元／平方米。而限價房周邊的部分商品房價格也跌至每平方米六千多元，限價房失去了價格優勢。面對失去價格優勢且5年內不得出租轉讓、5年後轉讓還要向政府補交土地收益價款的限價房，那些經濟能力比較差的「夾心層」心中自然有些怨氣、心態難免失衡，而質量問題成為糾紛的導火索。

　　事實上，樓價下滑也直接導致廣州限價房銷售由熱轉冷，少有人問津，以至於現在仍有一些限價房沒有人申購。據悉，廣州市目前批准預售5300多套限價房，但部分限價房樓盤最低認購率不足六成。「而與此同時，開發商建設限價房以微利支持政府住房保障建設，產品不能順利賣出去，佔壓了企業的資金，也讓企業陷入困局。」據保利地產總經理宋廣菊透露，保利西子灣限價房的利潤率只有3％。

　　而根據記者調查，限價房遭遇的問題還不只是這些。原本熱銷的限價房也正被一些業主棄購，那麼賣不出去的限價房又該如何處理？拍賣出去的限價房用地又該如何處置？同時，已經出售的限價房也面臨如何進行後續管理的問題。比如廣州限價房限制5年內出租轉讓，但目前，已經有一些限價房出租的消息發布在焦點廣州房地產網保利西子灣業主論壇上。

　　「事實上，限價房遭遇這麼多尷尬有一定必然性，這與其制度設計相關。」龍斌表示，「雖然政府稱限價房為商品房，但其實際操作卻帶有很強的計劃指令性。而且限價房的價格也是政府兩年前就已經訂好的，難以適應瞬息變化的市場，尤其是當市場下行的時候，商品房供過於求，失去價格優勢而又帶有諸多限制的限價房必然首先被市場拋棄。」

　　廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為：「限價房肩負的任務太重，既要壓住飆升的房價，又要照顧夾心人群的住房，可以說是不堪重負。經過兩年來的實踐，現在看來，似乎限價房並不能讓"夾心層"滿意，而且由於限價房供應規模小也難以調控樓市。」　　

何去何從：考驗政府智慧

　　面對限價房困局，廣州市房管局房地產市場管理處處長陳大旺接受媒體採訪表示，廣州市政府今年將不再推出限價房用地，而已推出的限價房用地尚未動工的地塊可能被收回，可能轉化為保障性住房用地或者作為拆遷安置房用地，同時也不排除將其轉化為商品房用地。此外，廣州還將擴大限價房申購對象，拆遷戶和海外歸國高層次人才將有望可以申購限價房，以此來消化存量和在建的限價房。

　　廣州市房管局相關負責人認為，限價房作為一種新生事物，在探索過程中不可避免地出現問題，而且限價房目前出現的問題都可以通過調整銷售範圍、靈活掌握用地供應規模來解決，因此廣州限價房的政策是一個比較穩定的政策，仍將堅持限價房政策，調控樓市。

　　對此，廣東省房地產協會會長蔡穗生認為，「在樓價高漲的情況下，政府出臺限價房政策是及時、有效的，是有作為、負責任的表現，但在當前保障性住房體系尚未完善的情況下，政府應該加大保障性住房建設，把有限的資金投入到更需要幫助的最低收入群體，尤其是廉租房的建設。而且政府保障群眾"居有其所"，不一定要讓其擁有產權。」

　　「調控房價未必一定要使用限價房這個調控器。以深圳為例，深圳市從2007年10月的最高均價17350元／平方米調整至2008年12月均價10979元／平方米，完全是在市場的自發調節下實現的，並沒有受到限價房的影響。」深圳房地產研究中心副主任王鋒則認為，限價房作為政府調節樓市的手段，儘管也起到了一定的作用，但當下，重要的是政府應該準確劃分政府職責和市場調節間的分界線。」

　　一些專家甚至認為，現階段，沒必要大規模推出限價房解決「夾心層」的住房難題，而實際上，那些買得起6500元／平方米限價房的也可以通過市場租賃或者二手房市場解決。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認為，「在廣州限價房申購人群中，有不少30歲以下年輕人，按道理這些人年輕力壯，正處於人生創造財富的黃金時期，不應該伸手"討要"政府保障，而且政府也不應該把本來集中用於解決低收入群體住房的有限資源分散給這些年輕人。政府最應該做的是，集中主要精力解決最需要幫助的群體。」

　　目前，廣州已經停止出讓限價房用地，並開始減少限價房供應，然而北京、天津等不少城市卻仍正在建設限價房。對此，韓世同表示，「由於各地區房地產發展程度不一樣，何時暫停限價房並無統一時間，但關鍵的是限價房不能限品質。」

(責任編輯：黃芳)