（上接B9版）
（二）發行人合營和聯營公司情況
截至2015年12月31日，發行人合營和聯營公司情況如下：
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六、發行人的組織結構及內部管理制度
（一）公司治理結構
發行人根據《公司法》及相法律、法規的規定，制定了《公司章程》，並不斷完善公司法人治理結構，規範股東會、董事會、監事會的議事規則和程序，明確股東會、董事會、高級管理人員的職責，保證議事效率，依法行使各級職權。
1、股東會
發行人公司章程規定股東會由全體股東組成，是公司的最高權力機構，行使下列職權：
（1）決定公司的經營方針和投資計劃；
（2）選舉和更換由非職工代表擔任的董事、監事，決定有關董事、監事的報酬事項；
（3）審議批准董事會的報告；
（4）審議批准監事會的報告；
（5）審議批准公司的年度財務預算方案、決算方案；
（6）審議批准公司的利潤分配方案和彌補虧損的方案；
（7）對公司增加或者減少註冊資本作出決議；
（8）對發行公司債券作出決議；
（9）對公司合併、分立、解散、清算或者變更公司形式作出決議；
（10）修改公司章程；
（11）公司章程規定的其他職權。
2、董事會
公司設立董事會，董事成員為9人，由股東會選舉產生。每屆董事任期3年，任期屆滿，連選可以連任。董事會對股東會負責，行使下列職權：
（1）負責召集股東會會議，並向股東會報告工作；
（2）執行股東會決議；
（3）決定公司經營計劃和投資方案；
（4）制訂公司的年度財務預算方案、決算方案；
（5）制訂公司的年度利潤分配方案和彌補虧損方案；
（6）制訂公司增加或者減少註冊資本以及公司發行公司債券的方案；
（7）擬訂公司合併、分立、解散或者變更公司形式的方案；
（8）決定公司內部管理機構的設置；
（9）決定聘任或者解聘公司經理及其報酬事項，並根據經理的提名決定聘任或者解聘公司副經理、財務負責人及其報酬事項；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）擬定公司章程修改方案。
3、監事會
公司設監事會，由3人組成，其中股東監事2人，職工監事1人。股東監事由股東會選舉產生，職工監事由職工代表會民主選舉產生。任期每屆為三年，監事任期屆滿，連選可以連任。監事行使下列職權：
（1）檢查公司財務；
（2）對董事、高級管理人員執行公司職務的行為進行監督，對違反法律、行政法規、公司章程或者股東會決議的董事、高級管理人員提出罷免的建議；
（3）當董事、高級管理人員的行為損害公司的利益時，要求董事、高級管理人員予以糾正；
（4）向股東會提出議案；
（5）法律、行政法規、公司章程規定或股東會授予的其他職權。
（二）公司組織結構情況
依照公司實際狀況，除區域或城市公司外，發行人總部設有投資發展中心、營銷管理中心、研發設計中心、工程管理中心、採購管理中心、成本管理中心、財務管理中心、人力資源行政管理中心、資本運營中心、審計法務室、總裁辦公室等11個職能部門，負責日常事務的管理。截至本募集說明書摘要籤署之日，發行人組織結構如下圖所示：
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發行人各組織機構職能情況如下：
1、投資發展中心
投資發展中心的部門職責主要包括：公司戰略規劃及研究、項目發展策劃與執行、土地利用管理、項目前期證件申領與報批、計劃統計管理及資質管理等方面。具體如下：
（1）在公司戰略規劃指導下，制定公司發展戰略規劃，指導各部門制定各分項規劃；?
（2）組織國內宏觀經濟、公司經營分析及房地產行業研究，為公司戰略規劃制定提供依據；?
（3）協助公司領導監督集團規劃實施情況，建立規劃監控體系和規劃實施的反饋制度；
（4）根據市場變化和規劃執行情況，組織進行公司規劃的修訂；
（5）根據公司發展戰略制定土地儲備和土地開發計劃；?
（6）收集整理土地出讓信息並進行篩選，組織調研目標地況，編制土地購置方案；?
（7）在公司相關部門指導下，尋找、篩選和培育符合集團發展戰略的投資項目；?
（8）組織開展市場研究，明確項目定位；?
（9）組織開展項目投資收益初步分析與測算；?
（10）組織項目的可行性研究，編制項目可行性分析報告，並組織評審；?
（11）根據公司整體投資規劃，擬定公司投資規劃、年度投資計劃和投資方案，組織相關評審；?
（12）在公司相關部門指導下，組織項目前期的聯繫、考察、洽談與合同擬定；
（13）組織編寫項目策劃方案，並組織評審；
（14）負責軌道建設資金平衡土地的調查、規劃、策劃工作。
（15）組織相關部門準備證件資料及競買資料，協調財務管理部準備保證金；
（16）根據批准的項目可行性研究報告購買掛牌文件，參加政府土地主管部門招、拍、掛，獲取土地並籤定土地出讓合同；
（17）負責已取得土地出讓合同延期及變更申領及報批；?
（18）負責已取得使用權的土地二級市場的經營及轉讓工作。
（19）負責項目前期各項工作的安排、組織和協調，制定項目報批、報建計劃並落實；
（20）負責辦理區域基礎設施、房地產項目開發前期工作相關證件及手續報批，包括取得《項目建議書》批覆、《建設用地規劃許可證》、《國有土地證》、《建設工程規劃許可證》等；
（21）組織編寫相關報審資料，包括工可、環評和能評等，並獲得相關批覆文件；
（22）負責委託測繪單位繪製建設項目所需的《地形圖》、《勘測定界圖》、《核定用地圖》、《地籍調查報告》等資料，組織證後管理工作；
（23）負責與發改委、國土局和規國局相關部室的工作對接工作。
（24）根據公司整體戰略目標和各分項戰略，組織公司各部門制定年度投資、經營計劃，並匯總為公司年度經營計劃；?
（25）組織各專業部門編制項目分項計劃，匯總後形成項目總體開發計劃；
（26）組織制定年度、季度、月度資金使用計劃，並及時反饋計劃偏差；
（27）定期組織召開經營分析會議，分析項目運營狀況，識別和控制運營風險；
（28）監控各部門和項目的計劃執行結果，監測和分析各部門每月經營目標及各項指標完成情況，及時發現偏差，並對偏差進行分析評估，必要時按流程調整計劃；
（29）對公司年度、季度和月度工作進行匯總。
（30）負責公司房地產開發資質的註冊、年審及變更工作。
2、營銷管理中心
營銷管理中心的部門職責主要包括：制定公司各項目營銷策劃方案、定期分析相關區域房地產市場環境變化情況、對接協調營銷機構具體經營活動和負責公司對外公關活動等方面。具體如下：
（1）根據公司有關經營發展戰略，制訂年度、季度、月度推廣方案，呈報董事長；
（2）負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展；
（3）根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施；
（4）深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施；
（5）負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作；
（6）負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。
3、研發設計中心
研發設計中心的部門職責主要包括：公司產品的定位和研究開發、行業宏觀經濟政策分析和聚焦區域市場分析、行業發展模式研究分析和各項目前期運營協調工作等方面，具體如下：
（1）負責調查、收集、整理和分析宏觀經濟政策、城市規劃、行業資源、土地市場等信息與相關資料，建立信息資源庫；?
（2）負責調查、收集、整理、分析與公司業務緊密相關的信息與可利用資源，參與制訂集團行業投資計劃，為公司重大項目決策提供信息支持；
（3）負責新項目的市場調研與可行性分析，負責各種類型項目的前期產品定位，並會同相關部門從市場角度對產品設計提供專業要求和建議，並在項目商業規劃與項目營銷策略的制定方面給予建設性意見和市場需求信息的反饋；?
（4）負責收集和公司在開發及將開發項目類似或者相同的各種產品類型市場信息或競爭案例，針對公司開發的項目類型組織考察，研究並深度總結各類項目成功或失敗的原因，根據宏觀政策對市場走勢做出正確的判斷並撰寫分析報告；?
（5）負責研究地產行業的發展模式，學習先進、成功的房地產運營經驗；研究地產競爭個案的運營模式，定期或不定期組織項目復盤會議，為公司決策提供建議。負責區域市場發展的規劃與協調；研究、總結地產領域、經濟領域、金融領域、資本市場以及可比性、競爭性項目、公司的內外部經驗和動向；研究公司橫向、縱向關聯業務與對外公共關係體系的建立；
（6）負責與工程管理中心對接，落實公司的前期運營協調工作，協助編制項目運營籌備計劃書。對各個項目的運營過程進行分析並提供信息支持；對公司各個項目的品牌戰略實施進行跟蹤研究和品牌定位差異性進行研究，並提出改善措施。
4、工程管理中心
工程管理中心的部門職責主要包括:負責項目的工程管理事務、參與項目規劃設計等前期工作、配合公司相關部門做好項目招投標及預決算等工作和參與各配套施工單位的協調工作等方面，具體如下：
（1）參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計並審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作；
（2）根據公司各項目建設的實際情況，編制並實施完成工程計劃，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃；
（3）參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，並進行審批、籤訂；
（4）加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行；
（5）協調好各部門及外單位的關係，使工程順利進行。
5、採購管理中心
採購管理中心的部門職責主要包括：公司招標採購計劃的制定與跟進、供應商的管理、參與成本計劃編制和相關合同談判工作等方面，具體如下：
（1）負責共計年度招標採購計劃及分判計劃的制定；
（2）負責供應商信息的收集、分類、考察和評價；
（3）負責各類供應方的資質審核和評價；
（4）負責活動的組織管理工作；
（5）負責甲供材料的採購及乙供材料的認價管理工作；
（6）負責承包商、供應商等合作夥伴的維護及管理；
（7）負責組織工程、設計、成本線管的標準化文本合同制定與備案；
（8）負責工程已談判合同的籤訂、發放、登記、存檔、建立合同
（9）負責合同談判工作；
（10）協助非工程技術類合同的制定；
（11）協助材料的進場驗收；
（12）參與成本計劃編制及動態管理工作；
（13）參與工程結算工作；
（14）參與項目的財務結算工作。
6、成本管理中心
成本管理中心的部門職責主要包括：參與公司成本管理、招投標管理、合約管理、預結算管理和採購管理等方面，具體如下：
（1）健全和完善包括目標成本管理、動態成本管理、責任成本管理、成本後評估等在內的公司成本管理體系建設，引入成本監控預警機制，實施項目各階段成本監控，保證公司成本目標的實現。
（2）建立與公司發展戰略和產品策略相適應的招標管理平臺，健全和完善公司招投標管理制度，明確流程、職責邊界及控制節點，指導、協助和監督各項目公司招標工作的組織實施。
（3）健全和完善項目標準合約管理框架，規範各項目合約框架的編制和執行，引入公司法務參與審查合同內容，全面監管各項目公司合同的訂立、變更和履行。
健全和完善公司預結算管理制度，參與工程預、結算的監督和審核，加強工程全過程造價控制工作，提出項目各階段成本和控制建議，組織實施進行工程成本水平分析、項目後評估等相關工作。
（4）建立與公司發展戰略和產品策略相適應的工程類採購管理平臺，健全和完善公司採購管理制度，明確採購流程、職責邊界及控制要點，優化公司資源整合能力，指導、協助和監督各項目採購的組織實施。組織戰略採購和集中採購工作的實施，配合健全公司產品標準化體系。
7、財務管理中心
財務管理中心的部門職責主要包括：公司的預算管理、投融資管理、資金管理、資金收付業務、稅收管理等方面，具體如下：
（1）組織編制年度、季度、月度財務預算，報公司領導審核審批；
（2）參與編制項目預算（財務預算和工程成本預算）；
（3）根據公司的年度計劃，制定本部門的工作計劃和費用預算計劃；
（4）組織制定公司年度、季度、月度的資金計劃，審核後報領導審批；
（5）負責協調與銀行等金融機構關係，籌措項目資金；
（6）參與投資方案的討論和投資收益核算；
（7）負責公司開支的審核；
（8）各類資金計劃使用監控；
（9）規範各項財務成本核算標準，按照國家財務會計制度及相關規定同意帳目明細核算科目；
（10）負責審核付款報銷原始憑證及記帳憑證的編制與審核；
（11）負責財務內部決算 ；
（12）編制公司年度、季度、月度財務報表；
（13）編制財務分析報告；
（14）負責公司各款項收取業務；?
（15）負責公司各款項支付業務；
（16）負責公司稅收籌劃及完成；?
（17）監督完成稅收申報及其他相關工作。
8、人力資源行政管理中心
人力資源行政管理中心的部門職責主要職責包括：公司規章制度建設、公司上下聯絡溝通工作、檔案管理、公司會務安排及車輛管理、制定公司人力資源戰略規劃和計劃、公司人才引進與開發、薪酬績效管理、員工培訓和企業文化建設工作等方面，具體如下：
（1）協助參與標準及管理制度的擬定，討論，修改；
（2）負責貫徹公司領導指示，做好上下聯絡溝通工作，及時向領導反映情況、反饋信息；
（3）搞好各部門間相互配合、綜合協調工作；
（4）做好公文的擬訂、審核、印刷、傳遞、催辦和檢查；
（5）組織督促各部門編制工作計劃、工作總結、業務管理程序、規範；
（6）做好公司歷年大事記的原始資料收集和編纂工作；
（7）負責對公司重要檔案進行收集、整理及歸檔；
（8）妥善保管和正確使用公司印章；
（9）根據公司的發展戰略、經營計劃和人力資源管理現狀擬訂人力資源戰略規劃和年度工作計劃；
（10）提出保障戰略實施和業務發展、持續優化人力資源管理體制和員工隊伍的方案並組織實施，建立和維持公司在市場競爭中的人力資源管理優勢和人力資源優勢。
（11）擬訂並持續優化、完善人力資源管理規章制度和工作流程；
（12）完善公司行政組織機構設置、部門工作職責、部門人員編制與內設機構；
（13）制定崗位職責和人員素質要求，推行實施及改善、修訂；
（14）制定並組織實施員工職系職級體系和培訓培養體系；
（15）根據編制和人員空缺情況招聘、調配員工，滿足公司用人需求；
（16）辦理員工錄用、調動、獎懲、辭職辭退、離職、人事檔案等業務事項；
（17）制定公司人力資源開發中長期規劃；
（18）制定績效評價政策，設計績效管理工具，會同有關部門組織各部門的績效管理工作；
（19）組織實施、監督各部門的員工績效管理，並對各部門績效評價過程進行監督和控制，及時解決其中出現的問題；
（20）制定並組織實施符合公司價值理念和業務特點的薪酬福利方案；
（21）管理與員工的勞動關係，辦理各種勞動關係手續；
（22）建立員工信息系統，及時保存、更新、提供人員信息；
（23）防範、處理法律風險與勞動爭議，調處勞資糾紛；
（24）按期開展各類文體活動，活躍公司氛圍，提升企業凝聚力；
（25）定期舉辦各類研討會議、年會、茶話會，加強公司內部溝通聯絡，營造良好就職環境；
（26）以企業文化建設為載體，開展具有品牌效應的推廣、宣傳活動；
（27）依據實際情況開展各類公益活動，全面提升公司整體形象；
（28）不斷創新、豐富、完善公司的制度文化；
（29）組織安排公司辦公會議，或會同有關部門籌備公司其他會議及有關重要活動；
（30）負責公司辦公設施的管理，做好固定資產流動登記工作；
（31）公司各類辦公用品採購及大型辦公設備的維護管理工作；
（32）公司相關證照的年檢工作；
（33）公司各類用車的審核和派車及車輛年檢、維修、保養、清潔相關工作。
9、資本運營中心
資本運營中心的部門職責主要包括：
（1）參與公司戰略決策、投融資決策和其他重大決策；
（2）負責公司投融資方案設計、整合資源和進行資源配置；
（3）負責公司兼併、收購、私募和重組項目方案設計和實施；
（4）負責公司上市方案分析與設計、溝通和協調企業上市等工作；
（5）負責制定各類近期、中期、長期的投資市場運作規劃並切實執行；
（6）建立公司項目投資管理體系，保證投資項目運轉的正常秩序；
（7）協調公司同金融機構、財稅等政府部門的關係，維護公司利益。
10、審計法務室
審計法務室的部門職責主要包括：公司法律風險管控、公司合同的審核、審核修改合同更利於公司的利益、協助公司解決合同經濟糾紛、公司各單位審計等方面，具體如下：
（1）負責組織對認可規則和管理體系標準在公司的執行進行監督與處理；?
（2）負責組織對公司質量體系的運行進行監督與處理；?
（3）負責組織實施公司質量體系內部審核與管理評審；
（4）對公司及所屬單位的財政收支、財務收支及其有關的經濟活動進行審計；
（5）對公司及所屬單位預算內、預算外資金的管理和使用情況進行審計；
（6）對公司內設機構及所屬單位領導人員的任期經濟責任進行審計；
（7）對公司及所屬單位固定資產投資項目進行審計；
（8）對公司及所屬單位內部控制制度的健全性和有效性以及風險管理進行評審；
（9）對公司及所屬單位經濟管理和效益情況進行審計；
（10）法律、法規規定和本單位主要負責人或者權力機構要求辦理的其他審計事項。
11、董事長辦公室
董事長辦公室主要職能包括戰略規劃研究管理、董事長業務日程規劃管理、公共事務管理和相關業務督辦管理四部分。具體如下：
（1）負責信息收集並制定與公司自身業務相匹配的戰略規劃，指導各業務部門制定職能戰略。
（2）負責對公司整體戰略、各職能戰略的推進實施情況進行監督，並組織開展定期的戰略回顧與糾偏。
（3）牽頭組織公司各部門對國家、行業、地方重大政策進行學習與討論。
（4）負責董事長日程規劃安排，對接公司各部門的業務需求、會議需求、公務洽談安排等。
（5）負責公司公共事務的協調及處理工作，負責對外關係的拓展和維護工作。督辦領導相關會議決議事項，傳達各項指令，並督促、檢查領導布置的工作任務的貫徹、落實及執行情況。
（三）公司主要內部管理制度及運行情況
董事會負責公司的內部控制的建立健全和有效實施。為控制公司經營管理風險，保證經營業務活動的正常開展，根據《公司法》、《證券法》和《企業內部控制基本規範》（財會[2008]7號）等有關法律、法規的規定，結合公司的實際情況、自身特點和管理需要，公司制定了一整套覆蓋公司發展經營各層面、各環節的內部控制制度體系，不斷補充、修訂和完善，並予以嚴格執行。
1、產品研發管理控制
公司產品研發管理方面制定了《景觀設計管理制度》、《土建施工圖審查管理制度》、《項目前期設計管理制度》、《景觀工程品質管理制度》、《精裝修設計管理規定》、《中梁地產集團設計研發工作流程》等一系列涉及產品研發、產品質量的管理制度，確保了公司能夠按照計劃進行研發，保證研發過程在安全、有效的情況下進行，確保產品質量可靠。
2、成本管理控制
公司制定了《目標及動態成本管理制度》、《工程供方管理制度》、《工程結算管理制度》、《工程款支付管理作業指引》、《工程獎金支付及罰款管理操作指引》等成本管理制度，對公司土地成本、建設成本、工程結算各個環節形成有效控制，在保證產品質量的前提下，力求以最少的生產耗費取得最大的生產成果。
3、法務管理控制
為規避公司的法律風險，保障資金的安全，公司制定了《日常法律事務管理制度》、《訴訟法律事務管理制度》、《合同法律審查管理制度》、《商標管理制度》、《合同評審審批流程作業指引》等法務管理制度，對公司可能涉及到的法律風險進行了最大可能的規避，使公司對外施工建設決策程序更趨嚴謹、完善。
4、財務管理控制
公司根據《會計法》、《企業會計準則》等相關法律法規，結合公司實際情況制定了《經營計劃管理制度》、《稅務工作管理制度》、《資金及資金帳戶管理制度》、《財務體系垂直管理制度》、《對外投資管理制度》、《企業所得稅彙算清繳方案指引》等財務管理制度，對財務管理體制、資金控制、成本控制、預算控制、財務監督等方面做出了明確規定。公司財務部門負責財務管理和會計核算工作，崗位職責分工明確，實行財務體系垂直管理體制，加強了財務工作的整體的管理和控制，促進了整個公司財務工作的規範、有序開展。
5、人力管理控制
公司按照《中華人民共和國勞動法》、《中華人民共和國勞動合同法》及其他相關法律、法規、規範性文件以及《公司章程》要求，制定了《招聘錄用與轉正制度》、《員工關係管理制度》、《青年近衛軍管理制度（試行稿）》、《輪崗學習制度》、《新員工入職引導管理辦法》，對公司內外相關人力資源進行有效運用，滿足公司當前及未來發展的需要，保證公司目標實現與成員發展的最大化。
6、融資管理控制
為規範公司的融資行為，規避風險，公司制定了《集團融資管理制度》，明確和規範了公司對融資管理的權責劃分、操作流程、審批權限，為公司的生存和發展提供了保障。
綜上所述，公司內控制度涵蓋了公司產品研發、成本管理、法務管理、財務管理、融資管理等各方面內容，符合公司實際，滿足公司內控管理需要和規範運作需求。
七、發行人董事、監事、高級管理人員的基本情況
（一）董事、監事、高級管理人員基本情況
截至募集說明書摘要籤署之日，公司現任董事、監事、高級管理人員基本情況如下表所示：
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註：「任期」為最新一屆董事、監事和高級管理人員任職期限。
（二）董事、監事、高級管理人員簡歷
1、公司董事
董事長楊劍：男，1971年出生，研究生學歷。1992年8月至1995年6月，任溫州龍灣區房地產開發公司銷售經理；1995年7月至1999年7月，任浙江中梁置業有限公司董事長；2002年12月至今，任公司執行董事、董事長兼總裁。此外，楊劍先生至今還擔任任溫州市中小企業協會副會長、蘇州市溫州商會副會長和上海寶山協會溫州商會名譽會長。
董事黃春雷：男，1972年出生，本科學歷。1994年8月至1998年10月，在北泊中達集團負責房地產開發管理；1998年11月至2000年12月，任東興市市政工程公司項目開發部總監；2001年3月至2002年9月，任廣州鑫實實業開發有限公司銷售及房地產開發部負責人。2002年底加盟公司，歷任公司副總經理、上海公司總經理、溫州啟源房地產顧問有限公司董事長。現任公司董事、副總裁。
董事周鳳學：男，1973年出生，高級會計師。1996年6月至1997年11月，任上海市公路管理處助理會計師；1997年11月至1999年6月，任上海市市政工程管理局幹部處科員；1999年6月至2012年5月，歷任上海城建集團計劃財務部財務主管、計劃財務部副總經理及計劃財務部總經理；2012年5月-2013年10月，任上海復星地產控股副總裁、CFO兼財務資金部總經理。2013年11月至2015年4月任華夏幸福基業股份有限公司總裁助理兼財務中心總經理。2015年5月加盟公司，現任公司副總裁兼財務總監。
董事魏光洲：男，1977年出生，研究生學歷。2000年9月至2009年11月就職於溫州市規劃局副科級幹部；2009年11月至2012年1月任溫州市溫海辦副處長；2012年1月至2013年4月任公司副總經理；2013年5月至2014年7任溫州公司常務副總經理；2014年8月至2014年12月任溫州公司總經理；2015年1月至2015年7月任公司項目管理中心總經理。現任公司董事、副總裁兼中心區域公司董事長。
董事顧繼偉：男，1981年出生，本科學歷。2003年至2006年5月就職於深圳市華為技術業務分析部；2006年6月至2008年3月任卓越集團流程與信息部經理；2008年3月至2011年3任大連萬科地產運營部經理；2013年2月至2013年8月任金地西北區域運營中心負責人；2013年8月至2014年6月任世茂集團運營總監。2014年7月加盟公司，現任公司董事、副總裁兼北區域公司董事長。
董事徐亮瓊：男，1974年出生，EMBA，2003年1月至2015年1月任公司審計部負責人，現任公司董事辦副主任兼梁商資本董事長、蘇州公司總經理、上海公司總經理。
董事張華：男，1978年出生，研究生學歷。2002年2月至2005年4月任大通證券市場部經理；2005年4月至2006年6月任中國光大銀行上海市分行金融同業部主管；2006年6月至2010年12月任景港控股集團總裁助理；2011年1月至2015年7月任農工商房地產集團總裁助理。2015年7月加盟公司，現任公司董事、總裁助理兼梁商資本總經理。
獨立董事楊龍慶：男，1947年出生，曾任溫州市龍灣區建設局副局長（已退休）。
獨立董事陳永峰：男，1965年出生，現任溫州市海倫廣告裝修公司董事長。
2、公司監事
監事會主席徐武：男，1971年出生。2001年加盟公司，現任公司監事會主席兼融資部副總裁。
監事周錦定：男，1982年出生。2004年加盟公司，現任公司監事兼公司財務管理中心資金管理組負責人。
職工監事陳紅亮：男，1982年出生。2004年7月至2006年12月任安徽全柴集團人力資源專員；2007年1月至2008年10月任蘇州盛世地產集團人事行政主管；2008年10月至2013年2月，歷任公司下屬蘇州公司人事主管，上海公司企管部主管、辦公室副主任、主任；2013年3月至今，任公司總部人力資源部負責人。
3、高級管理人員
高級管理人員簡介詳見董事情況介紹。
（三）現任董事、監事、高級管理人員兼職情況
截至本募集說明書摘要籤署日，公司董事（獨立董事除外）、監事及高級管理人員無在合併範圍外其他單位兼職的情況。
八、發行人主營業務情況
（一）發行人主營業務基本情況
公司近三年各板塊營業收入情況如下：
單位：萬元，%
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公司近三年各板塊營業成本情況如下：
單位：萬元，%
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公司近三年各板塊毛利情況如下：
單位：萬元，%
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公司近三年各板塊毛利率情況如下：
單位：%
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發行人是房地產開發企業，在房產完工並驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件（取得竣工驗收備案表、交房通知單等材料），並取得了買方按銷售合同約定交付房款的付款證明時（通常為收到買方的首付款/定金，或/及已確認餘下房款的付款安排），發行人確認銷售收入的實現。
截至2013-2015年末，公司營業收入分別為56.90億元、76.80億元和91.12億元。在房地產市場下行壓力較大的環境下主營業務收入每年仍快速增加，公司主營業務收入均以房地產開發為主，2013年-2015年度房地產開發收入56.78億元、76.45億元和90.43億元，分別佔營業收入比例為99.79%、99.54%和99.24%。毛利率變化方面，公司近三年整體毛利率呈下降趨勢，主要系公司交房結構變化所致。2013-2015年，公司房地產開發業務毛利率分別為30.21%、28.18%和18.14%。
（二）房地產業務情況
1、項目開發、建設情況
公司採用總公司、職能管理中心和區域公司的三層管理架構，公司房地產開發業務均以區域公司作為經營實體。區域方面，2013年開始溫州市中心區主營業務佔比超過蘇州，公司業務向溫州市中心區轉移，2013年度和2014年度溫州市中心區主營業務收入分別佔主營業務總收入的77.27%和87.28%。2015年度公司的主營業務收入主要來源於新區域，超過溫州市中心區和蘇州的總和，達到67.34%。公司目前開發區域涵蓋溫州市區及各縣市、蘇州、上海等地，並向金華等周邊城市擴展。
主營業務收入構成按區域劃分
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在建設招標方面，公司選擇實力較強的承包商進行合作。首先，公司會對潛在承包商進行盡職調查，如核查其資質及在現場監督其辦公室和物業項目，只有通過盡職調查的承包商才有資格參加招標。其次，公司對招標過程進行嚴格管理，按照權限劃分，一般是集團的成本管理中心和區域公司相結合，區域公司競標主要是執行不少於5家的獨立隊伍競標（優先考察資質好且有良好合作關係的施工承包商），並通過獨立渠道完成；若超過區域公司的權限，需上報集團公司審批，同時集團公司派遣人員參與競標流程。最後，公司通過綜合考察承包商的專業資格、技術能力、行業聲譽、以往記錄和投標報價來確認最終結果。
在產品質量控制方面，內部控制上，公司下屬區域公司對工程質量進行管控，各個區域公司的工程人員負責所在項目工程質量的日常管理，工程公司和區域公司定期或不定期對工程質量進行抽查、巡檢，發現材料質量問題或者工程施工質量問題，直接向材料供應商或工程承包商反饋，要求其整改；從質量的外部控制來看，地區公司選擇優秀的施工隊伍、挑選具有實際項目管理能力的施工項目團隊（每個項目都有獨立的質檢員）、優選自帶設備的作業班組以及聘用排名靠前的第三方監理。通過內部和外部同時管控，公司的項目能夠達到有效的質量控制。
從工程造價管理來看，公司依據各地區歷史項目數據，並參考周邊地區相應的施工造價情況，能夠較為準確的確定公司的合理造價範圍。公司依據該造價範圍與建設方溝通，確定最終工程價格，並籤訂包幹協議。建設方依據工程造價控制自身成本，一般情況下不會出現因建設方原因的成本上調。
從工程結算方式來看，公司一般採用總價包幹和單價包幹，但由於總價包幹對於雙方履約可控度高而且能夠省去結算時間，因此總價包幹的採用比例更高。從工程款的支付來看，根據與施工承包商籤訂的協議，公司按照施工工程進度分階段向承包商付款，根據有關合約定明的條款，各階段付款比例因項目而有所不同，一般按照月度工程進度支付75-85%工程款，竣工後辦理結算支付至95%左右，一般保留3-5%的工程款作為質保金，質保期一般為1-5年。
公司原材料採購主要分為建築原材料和設備兩部分，其中，建築原材料主要是指鋼材和混凝土，建築原材料和部分設備採購直接由施工承包商完成；部分設備採購採用集團戰略採購（共性採購）、區域集中採購和區域公司分散採購相結合的採購模式。對於公司直接採購的設備，公司採用集團戰略採購（共性採購）、區域集中採購和區域公司分散採購相結合的採購模式。對於交由施工承包商採購的設備，採購遵循「甲指乙供」的原則，即由公司劃定一定品牌範圍交由施工承包商採購。對於指定品牌的選擇，公司堅持市場好評度高的大品牌，並將使用過的指定採購品牌納入公司品牌庫；對於質量不過關的品牌，公司會將其列入黑名單，不再使用。公司通過嚴格的品牌選擇和控制，保證了採購的質量。
從房地產在建項目情況來看，截至2015年12月末，公司共計持有9個在建地產項目，可售面積為52.86萬平方米。截至2015年12月底，公司在建項目預計總投資76.71億元，已完成投資56.51億元。
發行人在建項目情況（截至2015年12月末）
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從房地產竣工項目來看，2013-2015年度，公司竣工項目17個，總投資282.51億元，可售面積144.77萬平方米，已售面積142.69萬平方米。竣工項目位於溫州、蘇州和上海，項目集中於2013年和2014年竣工。
發行人已完工房地產項目情況
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註：上表為發行人從2012年-2015年12月末已完工的房地產項目情況。
2、銷售情況
從銷售模式來看，公司下轄項目的銷售以直銷為主，但會根據項目的具體情況聘請專業的第三方銷售團隊。銷售開始前，項目公司的銷售和營銷部門根據當地市場信息制定預先推廣、銷售和定價計劃，報集團審批；根據實際情況，公司會聘請專業的物業銷售代理及廣告設計代理協助銷售活動。營銷活動的推廣渠道主要包括報紙、電視、廣播、網際網路、廣告牌、雜誌及手機簡訊等；項目通常在項目竣工前、獲得必要許可證照後開始預售，預售根據營銷策略和計劃分階段進行。
公司2012年-2013年主要業務位於溫州市中心區域和蘇州區域，其中2012年蘇州區域的業務佔總業務的一大部分，而2013年開始蘇州區域的業務逐漸減少。2013年溫州中心區域的業務超過蘇州區域，佔公司業務的主要部分。2014年公司開始向溫州北區域發展，蘇州區域的業務進一步減少，溫州中心區域仍佔最大比例。2015年溫州新區域業務佔比大幅提升，其中溫州新區域指的是發行人新收購的子公司浙江新中梁房地產開發有限公司的項目區域，因此溫州新區域的業務突然大幅提升，蘇州區域業務進一步減少。
從銷售價格來看，公司參考周邊對標項目價格、成本利潤率目標及市場行情走勢等因素確定樓盤銷售價格。為了進一步開拓市場，有效降低企業庫存，公司銷售實際折扣率較高。2013年-2015年，公司房屋籤約銷售價格呈波動態勢，主要系當年開發項目地理位置、項目定位不同所致；公司籤約銷售面積呈現波動下降態勢，主要系伴隨市場波動，公司控制開發節奏，新建項目較少所致。
近三年發行人房地產銷售情況
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註：溫州市新區域項目系2015年公司收購項目，暫無2013-2014年數據。
3、存貨去化率情況
（1）發行人存貨周轉率處以行業領先水平
發行人2013-2015年度存貨周轉率分別為0.45、0.51和0.62，與同行業上市公司比較來看，周轉速度明顯高於行業平均水平，說明公司目前的去庫存能力較高，這與公司公司堅持高周轉、輕資產的經營模式有關。
2013-2015年度部分上市房地產公司的存貨周轉率情況表
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（2）發行人已開盤項目的銷售情況良好
公司目前深耕溫州地區，逐步穩健布局全國，目前逐步進入台州、金華和義務等地區市場。儘管發行人部分項目位於三、四線城市，房地產去庫存壓力偏大，但發行人注重產品質量，堅持高質量的「高周轉、低成本」運營模式，客戶口碑良好，具有較高的品牌溢價，房地產銷售狀況良好。
截至2015年12月末，發行人各地區房地產項目已完工和在售項目去化率情況如下表所示：
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註：去化率=已籤約銷售面積/已取得預售或現售許可證面積。
4、土地儲備情況
2013-2015年公司土地儲備情況
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近三年公司用地面積，成交金額都在逐年增加。2015年度，公司土地儲備用地面積達793,504.09平方米，規劃建築面積達1,669,966.85平方米，成交總價共902,617.31萬元。
截至2015年12月末公司土地儲備情況
單位：平方米、萬元
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截至2015年12月末公司土地儲備用地面積為793,504.09平方米，規劃建築面積1,669,966.85平方米，成交總價為902,617.31萬元。儲備土地主要集中在溫州、金華和台州，全部用途為商業住宅。
（三）物業出租
公司持有部分物業，以供出租。2013-2015年，公司出租建築物租金收入分別為0.12億元、0.34億元和0.69億元。公司持有物業主要分布在蘇州地區，以商業業態為主。截至2015年12月底，公司可出租物業面積合計2.12萬平方米，平均出租率處於較高水平，具體如下表所示：
截至2015年12月底公司可出租物業情況
單位：平方米，%，元/平方米/月
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九、發行人所在行業狀況
公司是一家專注於房地產開發的大型集團型企業，在上海、溫州、蘇州等地擁有20餘家子公司，主營產品涵蓋中、高端住宅、聯排洋房、商業綜合體等多種業態，公司主要以「中梁」為品牌進行項目開發運營。
根據2011年第三次修訂的《國民經濟行業分類》（GB/T4754-2011）的行業劃分標準和中國證監會2012年10月26日頒布的《上市公司行業分類指引》（2012年修訂），發行人屬於「K70-房地產業」。
（一）行業概況
房地產行業是我國國民經濟的重要支柱產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。該行業具有高度綜合性和關聯性的行業，其產業鏈較長、產業關聯度較大，橫跨生產、流通和消費三領域，對鋼鐵、水泥、有色金屬、建材、化工、機械、建築施工、裝修、電器、家具、園林綠化等50多個行業有帶動作用，對GDP增長貢獻率穩步上升。
自改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著城鎮化的快速發展，我國的房地產業得到了快速發展。過去的十餘年間，全國房地產開發投資完成額從2002年的7,790.92億元提高到2015年的95,979.00億元，年均增長21.31%。2015年，房地產開發企業房屋施工面積735,693萬平方米，比上年增長1.3%，增速比1-11月份回落0.5個百分點。其中，住宅施工面積511,570萬平方米，下降0.7%。房屋新開工面積154,454萬平方米，下降14.0%，降幅收窄0.7個百分點。其中，住宅新開工面積106,651萬平方米，下降14.6%。房屋竣工面積100,039萬平方米，下降6.9%，降幅擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積73,777萬平方米，下降8.8%。2015年，商品房銷售面積128,495萬平方米，比上年增長6.5%，其中，住宅銷售面積增長6.9%，辦公樓銷售面積增長16.2%，商業營業用房銷售面積增長1.9%。商品房銷售額87,281億元，增長14.4%，增速回落1.2個百分點。其中，住宅銷售額增長16.6%，辦公樓銷售額增長26.9%，商業營業用房銷售額下降0.7%。
近年來，我國房地產行業已逐步轉向規模化、品牌化和規範運作，房地產業的增長方式正由偏重速度規模向注重效益和市場細分轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業自身調節的方式轉變。
（二）主要行業政策
公司所處的房地產行業與國民經濟和國民生活緊密相聯、息息相關，長期以來受到政府和社會各界的密切關注。國家對房地產業務的各個環節，均實施監管和調控，行業政策涉及範圍較廣。因此，從2002年以來，國家相繼採取了一系列宏觀政策措施，出臺了一系列政策法規，從土地、住房供應結構、金融信貸、稅收、市場秩序、公積金政策等方面對房地產市場進行了規範和引導。國家的行業政策都將對房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面產生相應的影響。
1、土地調控政策
土地作為國家的稀缺資源，同時也是房地產開發企業的最重要的原材料。近年來，土地是政府對房地產行業宏觀調控的重點對象，國家陸續出臺了一系列的土地調控相關的政策，從土地供給數量、土地供給方式、土地供給成本等方面加強了調控。
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由於土地是開發房地產的必需資源，如果未來國家繼續執行嚴格的土地政策，從嚴控制土地的供應，嚴格的土地政策將對未來的市場供求產生重大影響，同時土地供應政策的調整將影響影響公司未來獲取充足項目儲備的能力和房地產產品結構，從而對公司業務開展帶來重大影響。
2、住房供應結構政策
由於房地產行業在經濟發展和民生保障中具有特殊地位，長期以來受到政府的高度關注。近年來，國家也出臺了一系列調控房地產行業發展的產業政策，重點是加大普通商品住房、增加保障性住房供應、抑制投資投機性需求等，來支持城鎮居民的合理住宅需求。
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上述政策的貫徹實施將對房地產市場的供給結構產生深刻的影響，從而對公司的市場開發能力和產品結構提出了更高的要求。
3、房地產金融調控政策
房地產行業屬於資金密集型行業，資金一直都是影響房地產企業做大做強的關鍵因素之一，而外部融資是每個房地產企業的重要資金來源。同時，銀行按揭貸款已成為消費者購房的重要付款方式，購房按揭貸款政策對房地產銷售有非常重要的影響。近年來，國家針對房地產開發企業的信貸、消費者購房貸款等方面實施了一系列金融調控政策，以適應宏觀經濟和房地產行業平穩發展的需要。
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上述金融調控政策的貫徹實施將對房地產企業和市場產生重大的影響，對房地產企業的融資能力、成本控制、產品定位和銷售能力等提出來更高的要求，同時貸款利率、貸款比例及貸款期限等的變化均直接影響到消費者的購房能力和決策，從而影響到房地產市場的銷售情況。
4、稅收方面政策
政府稅收政策的變動將直接影響房地產開發企業的盈利和現金流。稅收政策歷來是常用的房地產宏觀調控手段，其變動情況將直接影響房地產開發企業的盈利和現金流情況。近年來，關於稅收方面的政策如下：
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地產行業稅收政策的變化直接影響到市場的供需形勢，從而對公司的盈利和現金流產生重大影響。近年來，國家對房地產行業的稅收調控措施涉及土地持有、開發、轉讓和個人二手房轉讓等多個方面。若國家進一步在房產的持有環節進行徵稅，如開徵物業稅，將較大程度地影響商品房的購買需求，特別是投資性和改善居住條件的購房需求，也將對房地產市場和公司產品的銷售帶來不利影響。
（三）行業發展形勢
2008年，金融危機爆發前，房地產市場受到政策嚴厲調控的影響表現低迷。隨著危機的深化，國家調控方向發生明顯轉變，行業景氣度大幅回升。之後幾年，國家對房地產行業實施了持續的宏觀調控，導致行業景氣度出現明顯波動，但在整個宏觀經濟增速放緩背景下，我國房地產行業整體呈現下行趨勢。
2014年下半年以來，國家各級政府部門接連出臺了多項利好房地產的政策，房地產銷售環境持續改善。從2014年6月起，各地限購政策陸續放鬆或放開，運行多年的限購政策結束。7月住建部提出「千方百計地消化庫存」，為房地產政策制定了基本基調。8月開始各地公積金、首付政策調整，11月開始連續地降準降息等，部分消費者的購房能力以及意願得到實質性提升。
此外，2015年政府工作報告中提出「穩定住房消費」，房地產政策寬鬆預期仍將繼續，持續利好房地產市場銷售端。
1、房地產開發投資情況
過去的十餘年間，全國房地產開發投資完成額從2002年的7,790.92億元提高到2015年的95,979.00億元，年均增長21.31%，但是2010年之後全國房地產開發投資額增長率呈下降趨勢。
2012年和2013年全國房地產開發投資同比增長分別為16.19%和19.79%。2014年全年，全國房地產開發投資9.5萬億元，名義同比增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比2013年回落9.3個百分點。2015年，全國房地產開發投資95,979億元，比上年名義增長1.0%（扣除價格因素實際增長2.8%），增速比1-11月份回落0.3個百分點。
2004年-2015年全國房地產開發投資額情況
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資料來源：wind資訊
2、全國房地產新開工施工面積及竣工面積
2004年到2011年全國房地產新開工施工面積逐年增加，雖然增長率有所波動，但整體呈上升趨勢。2011年以來全國房地產新開工施工面積也改變之前的年年增長的態勢，其中2012年、2014年和2015年全國房地產新開工施工面積是同比下降的。
2012年房屋施工面積57.34億平方米，同比增加13.2%，新開工面積17.73億平方米，同比下降7.3%；2013年房屋施工面積66.56億平方米，同比增加16.1%，新開工面積20.12億平方米，同比增加13.5%。2014年房屋施工面積72.65億平方米，同比增長9.2%，新開工面積17.96億平方米，同比下降10.7%。2015年房屋施工面積735,693萬平方米，比上年增長1.3%，房屋新開工面積154,454萬平方米，同比下降14.0%。
2004年-2015年全國房地產新開工施工情況
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資料來源：wind資訊
2004年-2015年全國房地產竣工情況
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資料來源：wind資訊
房地產新開工、竣工、施工面積
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數據來源：Wind資訊
3、商品房銷售面積及銷售額
全國商品房的銷售指標於2009年達到峰值，2009年以後銷售指標總體呈走低趨勢，商品房銷售面積和銷售額增長率不斷降低，2012年商品房銷售面積11.13億平方米，同比增加1.77%，銷售額6.45萬億元，同比增加10.01%；2013年商品房銷售面積13.06億平方米，同比增加17.29%，增幅擴大15.5個百分點，銷售額8.14萬億元，同比增加26.33%，2013年增長率有所回升。但是2014年又大幅下降，2014年商品房銷售面積12.06億平方米，商品房銷售面積同比減少7.58%，銷售額7.63萬億元，同比下降6.31%。
2015年商品房銷售面積128,495萬平方米，比上年增長6.5%，商品房銷售額87,281億元，同比增長14.4%。
2004年-2015年全國商品房銷售面積情況
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資料來源：wind資訊
2004年-2015年全國商品房銷售額情況
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資料來源：wind資訊
4、商品房銷售價格
關於全國百城住宅價格，2012年價格指數同比為負值，2013年3月開始價格指數同比轉為正。但是在宏觀經濟下行和房地產調控政策的雙重壓力下2014年開始全國百城住宅價格指數同比增幅和環比增幅逐月下行，2014年上半年，在宏觀經濟下行和房地產調控政策的雙重壓力下，全國百城住宅價格指數環比增幅逐月下行，2014年5月份價格指數環比開始為負。
受政策刺激影響2014年三季度開始全國百城房價呈明顯回升趨勢，到2015年5月價格環比指數止跌回升。2015年5月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10569 元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%。同比繼續下跌但跌幅較上月收窄0.73 個百分點至3.73%。北京、上海等十大城市（新建）住宅均價為19148 元/平方米，環比上漲0.99%，漲幅較上月擴大0.87 個百分點。
關於一線城市二手房的價格，2005年至今逐年攀升，2015年10月一線城市二手住宅價格指數也達到了近年來最高水平，2015年一線城市二手住宅與2005年比翻了數倍。在2014年三季度以來政策的刺激下，一線城市二手房的房價增長率由2014年初的負增長逐漸扭負為正，政策寬鬆效果逐漸顯現。
百城住房價格指數
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數據來源：wind資訊
一線城市二手房銷售價格指數
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數據來源：中國指數研究院網站
一線城市二手住宅價格指數當月同比
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數據來源：Wind資訊
總的來看，房地產業作為國民經濟的重要支柱產業，近幾年行業發展較快、波動較大，自2014年起房地產業告別了高速增長態勢，開發投資增速逐步放緩。進入2015年上半年，房地產開發企業到位資金、土地購置面積和新開工面積作為房地產開發投資走勢的先行指標，降幅均有所收窄，顯示出房地產業有向好跡象。
（四）行業競爭格局
從2003年至今，房地產行業不斷成熟，整體呈現業績持續增長，企業分化加劇，行業集中度不斷提高的發展態勢。房地產行業表現出明顯的強者恆強的趨勢，資金、品牌、資源等不斷向大型房地產企業集中，龍頭公司在競爭中佔據明顯優勢。2010-2015年前全國20名房地產企業銷售額度佔比和銷售面積佔比都在逐年增加。到2015年前10名房地產企業和前20名房地產企業銷售額佔比分別提高到17.05%和23.06%，較2010年分別提高了6.92和8.82個百分點；銷售面積佔比分別達到11.41%和14.75%，較2010年分別提高了6.31和7.66個百分點。
原因在於：大型房地產企業項目儲備豐富，現金流穩定充裕，較為廣泛的區域分布可以平衡和對衝政策風險；大型房地產公司的融資手段和渠道豐富，融資成本低；由於地價的上漲，一、二線優質地塊角逐逐漸只能在大型房企之間進行。目前看，中國房地產行業競爭的態勢已經趨於固化，龍頭企業的先發優勢明顯，萬科、恆大等傳統優勢房企，穩居行業前列，領先規模進一步擴大。
2010-2015年前20名房地產企業銷售額和銷售面積佔比情況
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數據來源：中國房地產測評中心
（五）溫州市房地產市場概況
公司目前營業收入主要來自房地產開發銷售以及持有物業，主要集中在溫州市，因此公司業務經營受溫州市區域經濟發展情況和房地產行業整體運行情況、行業政策影響較大。
1、溫州市房地產行業運行基本情況
從房地產領域來看，溫州市2014年全年房地產開發完成投資額808.88億元，比上年增長10.1%。房地產開發投資佔限額以上固定資產投資比重為26.5%，比上年回落1.5個百分點。全市房屋施工面積4,672.84萬平方米，增長10.2%；竣工面積539.99萬平方米，增長47.1%。全年全市商品房銷售面積420.17萬平方米，比上年增長20.1%，其中住宅銷售面積383.47萬平方米，增長20.8%。2015年房地產開發完成投資額766.29億元，比上年下降5.3%。房地產開發投資佔固定資產投資比重為22.2%，比上年回落4.3個百分點。全市房屋施工面積4,650.82萬平方米，下降0.5%；竣工面積597.72萬平方米，增長10.7%。全年全市商品房銷售面積525.57萬平方米，比上年增長25.1%，其中住宅銷售面積456.95萬平方米，增長19.2%。
2015年7月，溫州市住建委發布溫州上半年房地產市場運行情況。2015年上半年，特別是2015年4月溫州市政府出臺《關於促進房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》（溫政發[2015]27號）以來，溫州市在土地供應、稅收支持等方面推進溫州市的房地產行業健康發展。在政策利好和經濟形勢好轉的共同作用下，溫州房地產市場呈現出「兩升一穩一降」的良好態勢，市場預期趨於穩定，市民購買自住性和改善性住房的積極性逐步提高。
2、溫州市房價變動情況
自2011年以來，溫州市房價經歷了明顯的波動過程。根據Wind資訊樣本住宅平均價格數據，2011年，溫州市樣本住宅平均價格達到最高點21,083.00元/平方米，而此後，房價持續下降，截至2014年底，溫州市樣本住宅平均價格達到13,009.00元/平方米。進入2015年，溫州市房價基本平穩，並呈微幅上升態勢，截至2015年底，溫州市樣本住宅平均價格達到13,184.00元/平方米，具體如下圖所示：
溫州市樣本住宅平均價格變化情況
單位：元/平方米
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資料來源：Wind資訊
3、溫州市房地產行業運行情況
2015，溫州市圍繞「控制土地投放、創造有效需求、穩定住房消費」目標，通過加強住宅建設用地供應管理，積極實施購房補貼和貸款優惠措施、全力推進房屋徵收安置和住房保障的貨幣化，切實促進商品住房庫存去化，市場總體呈現「價穩量放、庫存去化周期大幅下降」的良好態勢。
2015年，溫州市商品房銷售量持續回升，全市銷售商品房43591套，同比上升8.17%；建築面積526.09萬平方米，同比上升19.32%。其中溫州市區銷售商品房16944套，同比上升14.71%；建築面積186.74萬平方米，同比上升42.47%。
2015年，溫州市二手房市場成交活躍，全市完成存量房交易38899套，同比上升33.33%；建築面積614.59萬平方米，同比上升25.08%，其中溫州市區完成存量房交易20940套，同比上升34.32%；建築面積294.79萬平方米，同比上升21.72%。
2015年，溫州市住宅價格穩中趨升，根據國家統計局2015年12月份公布的70個大中城市住宅銷售價格指數變動情況，溫州市價格指數環比已呈現持續9個月回升態勢，11月、12月同比均上升，12月新建商品住宅價格指數和二手住宅價格指數環比分別上升0.5%和0.2%，同比分別上升1.8%和1.6%。
2015年，溫州市庫存去化周期縮減，截至2015年12月末，全市累計庫存待售商品住房40102套，同比下降7.07%；建築面積547.38萬平方米，同比下降4.40%，其中市區商品住房6884套，同比下降40.88%；建築面積94.57萬平方米，同比下降36.42%。按照前12個月平均銷售面積計算，全市商品住房去化周期為15.26個月，市區去化周期比去年下降了一半，為8.2個月，商品住房庫存壓力得到了有效化解。
總體看，2015年溫州市經濟保持平穩增長，居住類商品住宅價格較往年有所增長，房地產領域各項數據都有一定的好轉；溫州市房地產在經歷持續的價格下滑之後，2015年房價基本穩定，並有小幅回升趨勢。
（六）行業發展趨勢
1、房地產市場投資額由高速增長狀態進入平穩增長的新常態
未來我國房地產業正在進入過渡期。過渡期的兩大市場特徵分別是投資增速放緩和價穩量增。2013年全國房地產投資增速為19.79%，2014年增速為10.5%。投資增速放緩顯著低於2000年到2011年繁榮期的平均25.69%的水平。即使進入2015年，中國房地產市場逐步企穩回暖，但是已經告別過去的高速增長的「黃金」時代，逐步進入理性的「白銀」新常態。
2、市場主基調以消化庫存為主
受制於限購政策對購房需求的抑制，北上廣深等一線城市整體市場仍將平穩。若限購政策有所鬆動或貨幣信貸刺激力度進一步顯著加大，一線城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化庫存，成交回升將隨之帶動價格上行。但是對於大部分二三線城市目前庫存壓力較大，在政策支持線，市場需求逐步入市後將消化現有庫存。
3、強者恆強，行業集中度進一步提升
房地產行業加速洗牌，集中度上升，全國前10名和前20名房地產企業銷售額度佔比和銷售面積佔比都在逐年增加。到2015年前10名房地產企業和前20名房地產企業銷售額佔比分別提高到17.05%和23.06%。同時龍頭房企由於自身良好的信用資質，再融資方面也有天然的優勢，面對日益激烈的行業競爭，龍頭房企凸顯出更強的優勢。中小房企的劣勢不斷加大，部分中小房企開始謀劃退出房地產業務。
4、城鎮化成為房地產行業未來發展的驅動力
隨著經濟的發展，我國城鎮化水平存在較大的提升空間。隨著城鎮化的推進，城市人口的增長，不斷增加的城市住宅需求是維持城市住宅發展的基本動力。城鎮化的推進為房地產行業帶來新增城市人口的需求，同時，舊房拆遷、老城改造也會帶來補償需求。
十、發行人的行業地位及競爭優勢
（一）發行人所處行業地位
發行人作為國內一家以房地產（中、高端商品住宅）開發為主營業務的中型房地產開發企業，公司業務主要集中在溫州及周邊地區，在上海、溫州、蘇州、杭州等地擁有50餘家子公司，主營產品涵蓋中、高端住宅、聯排洋房、商業綜合體等多種業態，公司主要以「中梁」為品牌進行項目開發運營。近幾年，公司獲得以下殊榮：2013年成為溫州首家銷售破百億房地產公司；2013年榮登中國房地產百強企業，排名59位；2014年再次蟬聯中國房地產百強企業，位列56位；2015年以第3名的品牌價值表現榮膺 「2015中國華東房地產公司品牌價值TOP10」。同時再次蟬聯中國房地產百強企業，位列49位。
公司秉承「團結、務實、專業、創新」的企業精神，以踐行「創建美好家園、和諧人居」的理念，先後在蘇州、溫州、上海等地成功開發了近五十個住宅及商業項目。經過20餘年的不懈努力，公司現已成為長三角區域內的新銳勢力和強勢品牌。
（二）發行人的競爭優勢
1、地區經濟環境優勢
發行人主要業務集中於長江三角洲地區。長江三角洲是中國第一大經濟區，中央政府定位的中國綜合實力最強的經濟中心、亞太地區重要國際門戶、全球重要的先進位造業基地、中國率先躋身世界級城市群的地區。長三角的上海、蘇州、杭州、南京、蘇州、嘉興、紹興、常州、寧波、金華等城市進入《中國城市房地產市場發展前景排行榜》前50名榜單，佔前50名比例為20%，充分顯示出長三角房地產發展的良好的前景。這些城市除了金華之外，集中在滬寧、滬杭、杭甬Z字形發展軸線。
2、區域內行業龍頭優勢
公司房地產開發經驗豐富，主要以「中梁」的品牌進行運營，在華東地區尤其是溫州等地具有較好的品牌效應。公司主要代表項目包括溫州的中梁?國賓一號、中梁?香緹半島、中梁?濱江九裡、中梁?中央公館、中梁?公館1號、中梁?橡樹灣和中梁?天域，上海的香緹公館、英倫印象和海倫國際，蘇州的中梁?天御等，以上均為區域內具有代表性的中、高端住宅項目。作為溫州區域的行業龍頭企業，公司2013-2014年連續2年入圍「中國房地產百強企業」，成為溫州地區唯一一家進入百強名單的企業。
3、開發效率優勢
公司堅持快周轉策略，項目開發過程依照「5-9-12-15-30」原則，即拿地後5個月內開工、9個月內開盤、12個月現金流回正或土地款繳清後6-8個月現金流回正。該策略使得公司周轉率遠高於行業平均水平，有利於公司在市場變化中保持較強的競爭力。
儘管2013-2015年溫州市商品房價格持續下滑，但公司堅持快周轉的方式進行開發，營業收入仍保持較快的增長速度，三年複合增長率達到26.54%；2015年公司實現營業收入91.12億元，同比增長18.64%。同時，公司淨利潤相應保持較快增長速度，三年複合增長率達到3.76%；2015年，公司實現淨利潤8.05億元。
4、人才優勢
截至2015年12月第，公司在職員工872人。從學歷構成上來看，發行人的員工超過80%擁有本科及以上學歷，超過20%管理人員擁有碩士及以上學歷。多數管理人員畢業於復旦大學、浙江大學、同濟大學、浙江工業大學、中南財經政法大學等知名高校。核心崗位員工擁有10年以上工作經驗的佔87%左右，管理團隊成員來自標杆企業的佔50%以上；此外，公司員工平均年齡在33歲左右，是一家年輕有創新能力的公司。
5、良好的融資能力
發行人具有較強的融資能力，與國家開發銀行、工商銀行、中國銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行等多家國內大型金融機構建立了長期穩定的合作關係，無欠息、逾期、拖欠等情況，融資能力突出。
（三）公司經營方針及戰略
未來幾年，公司將繼續以房地產開發為主業，同時布局金融業務板塊，在大資管時代依託地產金融進行資源和資本整合，大力推進主業發展；構建 「品質地產+區域聚焦+輕資產」的戰略發展布局；發揮中梁品質優勢，嚴格執行品牌規範，塑造中梁品牌；增強企業整體盈利能力，迅速擴大主業經營規模和提高經營效益。具體如下：
1、公司未來將進一步完善法人治理結構、組織管控和制度流程體系，重點加強風險管理和信息化系統建設、企業文化建設和團隊建設。
公司將秉承齊抓共管、梳理結構、優化流程、加強建設的原則，進一步加強制度建設和內部監督機制，確保經營風險可控。打造法律風險控制體系，同時加強企業文化建設、提升內部凝聚力和向心力，使公司員工以更大的熱情投身中梁事業。
2、公司未來在城市選擇上，將繼續堅持區域聚焦的發展戰略，完善區域布局，並在布局的區域建立核心競爭力。
一方面，公司繼續加強和鞏固溫州區域已取得的龍頭地位；另一方面，對於新進入的城市，如金華、義烏等，積極而謹慎的尋求更多的發展空間，儘快形成競爭優勢和取得領先地位。同時，公司也將繼續審慎地尋求進入新的一線城市和二線核心城市的機會，合理補充優質的土地儲備，不斷完善公司的戰略布局。
3、公司未來在產品戰略上，將繼續堅持「高端精品+改善剛需」的多層次戰略。
公司將不斷優化產品發展戰略，與時俱進，加強產品的研發和創新力度，提高標準化產品的固化能力。公司已經建立了一系列品牌產品線，未來更需要堅持標準化開發，嚴格控管每項指標和服務要求，積極向標杆性房企的品牌產品靠攏，力爭在長三角區域夯實中梁獨有的品牌產品核心競爭力。
4、公司未來將積極創建多元化的融資渠道和多層次的資金供給，提高資金周轉率，確保資金鍊安全。
公司未來將繼續加強財務部門和融資部門的協作，優化資源整合，在與原有戰略夥伴合作的基礎上，突破性地引入更多合作機會，形成合作方相互競爭的格局，實現資源優化的提升。同時繼續實行創新融資，廣泛建立資金池，密切關注基金投資機會，以期為公司實現快速發展提供強有力的資金後盾。
5、公司未來還將繼續堅持高質量的「高周轉、低成本」運營模式。
公司未來將繼續堅持高效的業務管理體系和決策體系，通過對土地獲取、產品打造與營銷、物業服務等各業務環節操作能力的進一步鞏固和提升，維護良好的客戶口碑及品牌形象，在現金流持續穩健的前提下，保證項目運營和周轉速度，不斷提高項目的盈利能力。
6、在經營目標上，公司將以利潤為核心，會更加重視均衡全面的發展提升。
公司未來將更加重視權益的增長和盈利能力的提升，同時也將更加重視公司全方位的均衡發展提升，以使公司經營更加穩健，更好地應對未來市場的波動和不確定性，能夠把握髮展的機會，能夠持續健康的發展。
7、在資源整合戰略上，公司將大力推進產業鏈橫向、縱向以及跨界的資源整合，構建公司未來的新商業模式。
在橫向資源整合上通過股權合作方式與地方性龍頭企業、一線開發商合作，快速進入新城市、新市場；在縱向資源整合上通過戰略聯盟的方式與土地合作方、設計供方、物資供方、建設商、營銷資源、物業服務商等合作；在跨界資源整合上通過資產併購、重組的方式，進入金融、電商、醫療、文化教育、旅遊等領域，與房地產主業形成協同效應，打造產業共生發展的生態圈。
8、公司未來將建立金融運作平臺，支持企業在跨界資源整合中獲得先機，同時實現高度產融結合。
公司將依託金融平臺開展基金運作、股權投資、網際網路金融、併購重組和資產管理等多項業務，積極實現 「金融資本、產業資本、地產資本」高度融合，協同發展。
9、公司未來將不斷優化人才結構，提升人才高度，積極引進國際化、專家型的人才，培養複合型人才，建設滿足戰略發展所需的人才梯隊。
公司將促進同仁不斷進取，加強輪崗，提高綜合度，培育複合度，加強行業認知度和自身的技術優勢，同時積極引進高素質複合型人才，為中梁的發展提供切實有效的人才保證。
十一、發行人關聯交易情況
（一）關聯方關係
1、發行人最終控制方
本公司的最終控制方為楊劍，楊劍對本公司直接持股98%。
2、發行人子公司
詳見本章節「五、發行人控股子公司及參股公司情況」。
3、發行人的合營和聯營企業
詳見本章節「五、發行人控股子公司及參股公司情況」。
4、其他關聯關係
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（二）關聯方交易情況
（1）本公司作為被擔保方：
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（2）關聯方資金拆借
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（3）關聯方資產轉讓、債務重組情況
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