「房價會下跌嗎?」
自2020年「黑天鵝事件」以來,很多人心裡都少不了這個疑問。
的確,疫情的爆發,極大的影響了國民經濟。
不少企業都閉店停頓,很多企業職工都面臨失業降薪的現實問題,經濟的縮減,也讓國人都紛紛減少了外出消費的頻率,實體經濟遭受重創。
連實體經濟都難以為繼了,何況是房地產這種靠著開發商和炒房客撐起來的泡沫經濟?
太容易被戳破了不是嗎?
想要探討一下房地產的泡沫經濟,或許我們可以先分析下房地產泡沫經濟產生的原因。
一、房地產泡沫經濟是如何形成的?
究其根底,房子其實也就是資產。
而資產的價格,又是由供需決定的。
在正常的情況下,如果房子僅發揮其最開始的居住功能,供需關係是會處於一個比較平衡的狀態。
但隨著社會經濟的發展,房子的商品功能,卻進一步被拔高。
房價的上漲讓很多人看到了房子的投資價值。通過買進賣出的方式,這其中的差價也是一筆不菲的收入。
而這種賺錢方式,很長一段時間,在很多國家都行之有效,包括我國。
也正是因為如此,很多人看到了房子投資帶來的巨額回報,迅速投入樓市,恨不得一人就買十套房,甚至更多套。
這就是我們常說的「炒房客」。
當然,其中也少不了各種上市企業的推波助瀾,為了從中得利,進一步誇大渲染樓市火熱程度。
本該是供需關係平衡的樓市,就被市場那隻看不見的手,推入了供不應求的局面。房價只能節節攀升。
而房子既然已經被作為一種投資手段存在,那它就必然要存在「商品交易」行為。
房價年年漲,炒房客們總想觀望觀望再出手,還會再繼續買進。
買了一套又一套,樓市越火熱,房價越高,炒房客們買得越兇,如此就進入了惡性循環。
房價只能繼續虛高,遠遠超過了普通人的承受能力。
單是首付就要掏空一家六口人的口袋,剩下的房款只能向銀行借。
銀行的錢要是不夠了,國家又得繼續印錢。
而為了還銀行的錢,普通人只能節衣縮食,勒緊腰帶,啥也不敢買。
實體經濟反倒是發展不起來,人們的幸福指數也低。
而這種高房價,其實沒有任何的實體產業作為支撐,它的攀升,靠得只是炒房客們無形的推動。
假如有一天,房價攀升到頂了,不會再漲了,大家就會紛紛開始拋售手中的房子。
樓市不再供不應求,反而是供過於求。
於是,房價下跌,樓市也無可避免的崩盤了。
最關鍵的是,大家買房子的錢,還都不是自己的,都是找銀行借的。
房價一暴跌,誰還顧得上還銀行的錢?
銀行經濟破產,國民經濟也隨之崩盤。
房價的泡沫經濟,一戳就破,而留給人們的刺痛,卻綿長而深遠。
二、日本、美國房地產經濟泡沫被戳破?
這種房地產的泡沫經濟,日本和美國,也都曾有過慘痛的經歷。
先拿日本來說吧。
在沒有和美國籤訂廣場協議之前,日本的經濟增長主要靠工業方面。
尤其是日本的電器,曾一度佔據了世界的各個角落。
日本也依靠這些出口交易,實現了經濟的快速增長,成為發達國家。
但是,日本對英美等國家長期的貿易順差,引起了美國的不滿。
於是,1985年,美國和日本籤訂廣場協議,逼迫日元升值。日本工業的價格優勢不再,出口遭受重創,工業經濟遭受重大打擊。
在此基礎上,日本國內的一些投資商,轉而把視線轉移到房地產這塊。
資本大量引入房地產,房地產迎來了蓬勃發展,吸引了不少投資者的目光,炒房風潮興起,平民們也不甘示弱,一個個湧入樓市,房子價值被一再抬高。
而銀行又是推出低首付政策,又是降低貸款要求,為買房者們大開方便之門。日本房價一度陷入了瘋長之中。
在巔峰之時,東京的土地價值,甚至能買下整個美國。
樓市獲利如此之大,幾乎整個日本,都陷入了房地產經濟之中,實體經濟反而停滯不前。
日本意識到,如果再放任下去,等待日本的,必然是經濟全盤崩盤的局面。
想要突圍,或許唯有戳破房地產的泡沫經濟。
於是在1991年,日本連續加息,遏制房價的瘋漲。人們對樓市的態度,進入了一個冷卻階段。
而失去接盤俠的炒房客們,只能低價拋售房產或者直接斷供棄房,房子供過於求,房價下降 ,短短一年內下跌幅度高達70%。
再說一下美國,2008年爆發的次貸危機,也是房地產經濟泡沫被戳破的過程。
當時美國的房市處於發展巔峰,是投資者們的「主戰場」。房價節節攀升,有錢人都去投資,窮人卻買不起房子,貸款比例日益增多。
發展到後來,美國勞動生產率大大降低。
實體經濟難以支撐,而虛高的房價,就是個泡沫。
為戳破房地產的經濟泡沫,引導經濟的健康發展,美國政府迫於無奈,商業銀行開始向那些信譽極低、沒有收入保障的家庭提供貸款,也就是零首付買房。
低收入人群大量湧入樓市,短時間內引導了房價的進一步上升。
但時間一久,低收入人群無法還貸,只能拋售房產或者乾脆棄房斷供。
銀行不得不大量回收並拋售房屋,從而引起次貸危機。
以經營房地產為主的雷曼銀行和其他房地產公司,都因收不回房貸而陷入破產危機。
結果,美國房價急劇下跌,房地產經濟泡沫也隨之幻滅。
三、讓房子回歸居住屬性
很多人疑惑,當年日本和美國為何沒穩住房價,反而任由房地產經濟泡沫幻滅?
其實這也是他們當局認識到,樓市的繁榮只是一種表面現象,沒有任何的實體產業作為支撐。
而這種表面的繁榮,是不能確保一個國家經濟長期健康運行的。
若是不加控制,長此以往,就算政府不出面調控,房價也會在漲到一個天花板之後,無可避免的崩盤。
然後導致全國經濟的崩盤。
與其如此,倒不如早做幹預。
因為當時日本和美國的經濟實力尚可,房地產經濟泡沫被戳破之後,雖然會有陣痛,但陣痛之後,卻是國民經濟的逐漸復甦。
資本會重新湧入工商農業等實體經濟,實體產業興起,國民經濟逐漸復甦。
提前戳破房地產的經濟泡沫,促進國家經濟結構的提早轉型,才能在國民經濟全盤崩潰之前,提前構建一個健康運行的經濟狀態。
這才是日本和美國為什麼主動戳破房地產經濟泡沫的原因。
有破滅,才有新生。
回到我國的樓市情況,目前我國房價尚未瘋長到日本那種瘋狂局面,也沒有全面放開貸款要求,仍存在調控空間。
但若任由房價瘋漲,房地產經濟泡沫越長越大,終究也免不了被戳破的一天。
所謂「以史為鏡」,但願日本和美國曾經歷過的危機,也能給我國樓市更多的借鑑意義。
逐漸調控,讓房子回歸居住屬性,或許才能確保經濟的良好運行。