《以案說法》
第六期
防城港兩家房企未取得許可就賣房被重罰
逛樓盤、定選擇、籤合同、交房款、等待交房……許多購房者簡單的認為，這便是買房的全部過程，卻不知道，這簡單的流程中還蘊藏著許多不知道的事。商品房預售目前在我市是最為普遍的銷售方式，但由於預售的特殊性，商品房不具有相對完整的使用價值，購房者雖籤訂了買賣合同，但並未獲得真正的房屋權益，同時還面臨著很大得不確定性風險。首先我們先來看看兩個案例。
未獲取許可證即售房 兩家房企遭重罰
（一）廣西森象地產開發有限公司違規開發房地產以及違規銷售商品房案
2016年市住建局接到有關舉報，反映廣西森象房地產開發有限公司（以下簡稱「森象公司」）在未取得《房地產開發企業資質》、《商品房預售許可證》的情況下對外公開銷售收取相關款項等費用的行為，市住建局立即就此展開調查。
經查明，森象公司確實存在未取得《房地產開發企業資質》從事房地產開發和未取得《商品房預售許可證》向社會公開銷售並收取相關購房款的行為，違反了《城市房地產開發經營管理條例》、《房地產企業資質管理規定》的規定。市住建局根據相關法律法規對森象公司作出行政處罰：1.立即停止違規銷售行為；2.罰款。
（二）「北部灣網際網路小鎮」項目6#~8#樓違規銷售商品房案
2019年市住建局接到有關舉報，反映「北部灣網際網路小鎮」項目6#～8#樓存在未取得《商品房預售許可證》的情況下，開發商以「定向合作開發」的形式對外公開銷售收取「房款」，市住建局立即就此展開調查。
經查明，該項目確實存在未取得《商品房預售許可證》的情況下即向社會公開銷售並收取「房款」的行為，該行為違反了《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）第六條「商品房預售實行預售許可制度」和第二十二條第一款「不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向受買人收取任何預訂款性質費用」的規定。市住建局根據相關法律法規對開發商違規銷售商品房的行為作出行政處罰：1.立即停止違規銷售行為；2.罰款。
主持人 陳潔琳
剛才兩個案例中，兩家房企都受到了不同程度的行政處罰。那麼作為購房者。我們在購房尤其是購買期房的時候，需要注意哪些事項，從而降低購房的風險，更好保護自身的權益？今天我們就請來防城港市住房保障中心黃海如主任為我們講解，歡迎黃主任！
防城港市住房保障中心主任 黃海如
謝謝主持人，很高興參加以案說法。
購房應細查 房企「五證」是否齊全
主持人
你好黃主任。大家在購房的時候啊，經常提到「五證齊全」這個詞，那這「五證」具體是哪指「五證」呢？
黃主任
這個大家購房時經常提到的「五證」啊，是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。按照相關要求，開發商應將這「五證」在售樓部上牆公示，購房者在購房時要注意查看開發商是否有這「五證」，尤其是《商品房預售許可證》，預售許可證是五證中的最後一證，預（銷）售期房的開發商須有預售證才可以將商品房進入市場進行交易，也就是說沒有預售證的期房是不可以出售的。
主持人
我們從前面提到的案例中可以看出它涉及到的是「商品房預售許可證」這一塊的問題，那麼有關這方面的制度是怎樣的呢？
黃主任
這裡就給大家講一下這個商品房預售許可制度。商品房預售許可制度是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由購房者支付定金或房價款的行為。
黃主任
我們在房產交易過程中經常遇到的期房買賣就屬於預售制。預售制本身有很多好處，對於開發商而言，通過預售制可以快速回流資金；對於購房者而言，購買期房比購買現房在價格上相對有所優惠。但是，預售制背後也隱藏著各種購房風險，購房者在購房時應對所要購買的項目作充分的了解。
商品房預售資金由第三方監管 防止開發商挪用
主持人
那既然購房者在購買期房會面臨不確定性的風險， 目前有什麼措施可以降低風險呢？
黃主任
為了預防開發商收取購房者的預售資金後挪作他用，從2019年開始，我市實行嚴格的預售資金監管制度，具體是：由房地產行政主管部門和銀行對商品房預售資金實施第三方監管，購房者須將預售資金存入銀行專用監管帳戶。預售資金只能用作本項目建設，開發商不得隨意支取、使用，也不得直接收取或另設帳戶收存購房者的購房款。預售資金監管能有效預防開發商隨意挪用資金，造成資金鍊斷裂，導致樓盤爛尾；同時，還對一些捂房、炒房的投機行為起到一定的抑制作用，防止一些價外加價，損害消費者利益的現象出現。
購買住房 這些信息關鍵時刻能幫你挽回損失
主持人
那麼購房者自己在購買商品房時應該要注意哪些方面呢，在交易的同時能保護好自身的權益？
黃主任
除了確認擬購商品房是否已取得剛才講到的「五證」以外，還需注意其他以下幾個方面：
在查看《商品房預售許可證》時，要注意預售項目是否是所售樓棟，以及是否具有預售資金監管帳戶信息，並核對開發商提供的收款帳戶信息與公示的監管帳戶信息是否一致，若沒有監管帳戶信息或信息不一致，請不要繳納任何訂金或預付款。
購房者與開發企業達成交易後，應將預付款繳入所購買樓棟對應的監管帳戶，並保存好相關票據。只有當全部購房款進入資金監管帳戶後，才能進行網籤。若不能及時網籤，容易發生「一房多賣」的情況，產生糾紛。
不要盲目相信開發企業銷售人員宣傳及承諾的配套服務設施，應查看經相關部門批准蓋章的規劃文本，或到相關部門核實。
與開發商籤訂商品房買賣合同時對合同條款要認真審查，特別是關於自身的權利義務和違約責任要重點關注，如果條件允許的話，可以請律師審核規避風險。對開發商在售房宣傳中的有關承諾和主要內容，應在合同中明示，防止虛假宣傳和欺詐行為。
在購房時如有任何疑問或發現開發商有其他違規行為，應及時向當地房地產行政主管部門了解或舉報。
主持人
最後，在此提醒廣大購房戶，在購買商品房時，不論是現房還是期房，注意審查證件，合同等，審慎籤約付款。
附：1.涉及案例的相關法律法規條款
《城市房地產開發經營管理條例》
（2019年修訂）
【第三十四條】
違反本條例規定，未取得資質等級證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業執照。
【第三十六條】
違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。
《中華人民共和國行政處罰法》
【第三十八條】
調查終結，行政機關負責人應當對調查結果進行審查，根據不同情況，分別作出如下決定:（一）確有應受行政處罰的違法行為的，根據情節輕重及具體情況，作出行政處罰決定；（二）違法行為輕微，依法可以不予行政處罰的，不予行政處罰；（三）違法事實不能成立的，不得給予行政處罰；（四）違法行為已構成犯罪的，移送司法機關。對情節複雜或者重大違法行為給予較重的行政處罰，行政機關的負責人應當集體討論決定。在行政機關負責人作出決定之前，應當由從事行政處罰決定審核的人員進行審核。行政機關中初次從事行政處罰決定審核的人員，應當通過國家統一法律職業資格考試取得法律職業資格。
《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）
【第四十二條】
房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。(一)未按照規定的現售條件現售商品房的；(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的；(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的；(四)採取售後包租或者變相售後包租方式銷售未竣工商品房的；(五)分割拆零銷售商品住宅的；(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的；(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示範文本》、《城市商品房預售管理辦法》的；(八)委託沒有資格的機構代理銷售商品房的