時至今日，購物中心，不再是單純的購物場所，用一句話來總結就是：「電商衝擊，網購盛行，吃貨瘋狂。」然而，這個時代不再是一個要「吃飽」的時代，而是一個要「吃好」的時代!
何為吃得好?自然是「飯點」要容易找得到，用餐環境要舒適，味道要給力。當然，就餐，不僅只是吃吃而已那麼簡單，吃完後，還要能夠找個地方聊聊天，或是逛逛街買東西，或是看看電影。這樣的吃法，才會吃得好、吃得有勁道。
如此，餐飲業態為購物中心「打頭陣」也就不在話下。
而這樣的緊密合作之路，可能會遇到哪些瓶頸呢?如何解決，這些問題自然是購物中心的運營商們最為關注的。
我就將回顧餐飲與商業地產發展的淵源，並對未來發展中可能存在的問題進行獨到的分析，讓未來的購物中心與餐飲業發展有道，亦有路。
餐飲業，未來商業地產強心劑?
聚客效應明顯，是購物中心攬客法寶
餐飲業態佔有，能在商業地產的地位得到提升，最重要的原因在於其對人流量的貢獻，他們已經成為購物中心攬客的法寶。隨著現代生活水平的提高，餐飲不只是我們對生活品質的追求，更是社交方面的需求。
現在，購物中心的消費模式，儼然已是「先動嘴，再用眼」。
在社交需求方面，吃飯不僅要吃得好，而且還要吃得有面子，餐飲的口味和就餐環境的選擇也就成為考慮最多的因素。朋友相見、戀人約會、家庭聚餐、部門同事會餐等多方面的日常交際，往往促使我們聚在一起，並坐下來吃飯。
因而，飲食消費、社交需求等餐飲服務鎖定了越來越多的人群，餐飲為購物中心帶來的聚客效應更加明顯，提升了人氣，附帶了消費者更多的消費機會。
昆明至祥研究中心認為：並不是所有的餐飲都可以產生明顯的聚客效應，這就要求購物中心在選擇餐飲品牌的過程中，要更加理性和慎重。提高餐飲企業與購物中心的契合度，貼近市場的消費需求，變得尤為重要。在這樣的前提下，餐飲才可能為提升購物中心的人流量做出貢獻。
餐飲業態比例應佔幾成?
配比「量衣體裁」，瞄準自身定位
餐飲可以為購物中心提升人氣，實現人流共享的雙贏局面。那是不是餐飲業態的比例越高，就能給購物中心帶來越高的人氣?事實上，餐飲業態的比例與人氣的提升並不成正比。餐飲比例的配比要根據購物中心的自身定位，進行「量衣體裁」，才是最有利於實現共贏的運作方式。
雲南神州天宇置業有限公司副總經理兼商業管理中心總經理梅永豐認為，以前購物中心的購物、餐飲、娛樂黃金比例是5:3:2，從一個大的整體上來說，現在購物中心的購物、餐飲、娛樂比例將調整為4:3:3。從實際操作的情況來看，業態比例是根據項目的具體情況而調整的。一般，越是市中心的購物中心，購物的比重相對較大，越是社區型的購物中心，餐飲的比重就會增加。購物中心業態的比例不能一概而論，要貼合市場的需求來進行定位。
另外，華俊商業管理公司招商部經理耿天敏則認為，現在很難以一個合理的比例概括購物中心的業態比例。如果項目所處商圈的配套比較稀缺，餐飲、娛樂增加一定的比例，對於項目的培養是大有好處的。如果項目周邊有比較豐富的配套，在零售、主力店等方面做出一些特色來，對整個項目業態規劃是比較有利的。
購物中心業態比例的分配，不僅要實現業態多樣化，更要呈現出給消費者豐富的體驗，並貼合市場需求，進而保證購物中心正常運營的關鍵。
據梅永豐介紹，購物中心的收入來源主要是靠零售業態，餐飲鋪面的平均租金相對比較低，租期又長。如餐飲比例的業態過高，將會導致購物中心的收益下降，長此以往，整個購物中心將無法正常運營。
雙方合作的危機何在?昆明至祥研究中心認為，危機更多的來自商業綜合體定位和餐飲連鎖業態自身的相互適應性，以及餐飲業態自身擴張的過程中面臨的管理能力提升的挑戰。雙方在初步選擇的過程中需要更加謹慎，避免被瘋狂擴張衝昏頭腦，明確雙方的利益需求和共同的價值提升是首要解決的問題。需要通過職業化的管理團隊來規範傳統餐飲連鎖化帶來的潛在問題，將服務和環境儘可能地標準化、制度化，並形成良好的危機處理機制。
一旦確定雙方的合作關係，就需要將雙方視為一個品牌來看待，真正為提升雙方的經濟利益而努力協調。
提高購物中心核心競爭力
餐飲「主題化」經營是關鍵
對於購物中心來說，最重要的是留住人氣。眾多商業項目中，不少項目都打出了「一站式」購物體驗的口號，開發商也開始意識到，多元化的業態可以滿足消費者的多樣化需求，一站式購物中心基本是購物中心的標準配件。
龐大的商業體量，同質化日趨明顯，導致購物中心的競爭越來越激烈。
梅永豐認為，打造差異化的購物中心。需要從主題上入手，每一個購物中心都應該有自己的主題，這樣才能與其他購物中心區分開來，消費者的選擇性也會更強。比如，社區對兒童的需求還是很大的，可以從兒童體驗館、兒童教育等方面作為購物主題來進行打造，把兒童餐飲、兒童的零售、娛樂、早教等需求集中在一起，帶動家長的購物、飲食，從而拉動家庭消費。如果購物中心只是簡單的複製和模仿，那麼消費者對此就沒有持續的興趣;確立一個主要購物主題的基礎上，也可以根據項目的具體情況，進行幾個主題的組合，把市場的需求發揮得更加淋漓盡致。
業內人士指出，特色餐飲以及體驗式業態的上升將成為一種趨勢，特色餐飲或將代言購物中心，成為購物中心的吸金石。然而，值得一提的是，零售仍舊是購物中心的主流。
實際上，餐飲也是體驗式消費的一種方式。在中餐、簡餐、快餐、休閒餐、西餐等多種餐飲業態中，打造特色餐飲成為一種趨勢。在考察項目周邊消費市場需求的基礎上，開創家庭餐、朋友聚餐、白領餐、工作餐等形式的餐飲經營，將會受到更多消費者的青睞。
從全國各地的大型購物中心來看，海底撈、外婆家、綠茶餐廳等時尚餐飲已經成為潮流。這些餐飲品牌更加契合家庭餐、朋友聚餐、白領餐、工作餐的市場需求，同時在味道、服務、環境等方面也表現出了性價比高的優勢，這樣的特色餐飲必定會人氣大旺。
從整體運營的角度來看，購物中心在未來增加溜冰場、書店等體驗式業態的組合，不僅可以提高租金水平，而且還能縮短購物中心的商業培養期，讓消費者體驗到更多的樂趣。
精品商業街區
開放式就餐環境更舒適，體驗感受更強
近來，我們注意到，餐飲的發展平臺，並不局限在購物中心裡，一些商業項目打造的精品商業街區也成為餐飲的「棲息地」。對於相對閉合的購物中心，敞開式的街區打造，讓消費者更貼近自然，獲得更多的消費體驗。
昆明最早的街區商業就在昆明走廊。濃鬱的街區風情，開放式的餐飲店，成為昆明的一道風景線。商業街區的餐飲，從整個就餐的環境，到貼近自然的全身心放鬆，與購物中心的用餐相比，呼吸更多新鮮的空氣，看到更多的風景，體驗的舒適度也會得到提升。
梅永豐認為，對於昆明來說，精品商業街區比閉合式的購物中心更受歡迎，其環境和景觀給消費者更多的舒適體驗。比如翠湖區域，本身擁有優美的自然風光，附近還有歷史建築的風格、文化印跡，翠湖周邊發展成為昆明中心的休閒娛樂的街區，給昆明人的生活帶來了獨一無二的樂趣。因而，精品商業街區的打造需要有自然資源、歷史文化作為基礎，才能形成一定的優勢。
目前，昆明還沒有做得比較出彩的商業街區。據了解，昆明北市區的天宇瀾山，將打造一個具有昆明特色的旅遊和休閒街區。項目的商業密度比較低，依託門前亞洲最大的人工瀑布和風景如畫的瀑布公園，同時引進餐飲、酒吧和藝術家街區業態，打造出獨具人文景觀的街區生活，形成文化、酒吧、餐飲、娛樂為主的街區。這將會成為昆明精品商業街區的一個樣本。
餐飲「洋品牌」
購物中心標準配件，規範化管理是常態
就餐飲招商品牌來看，不少商業地產項目中，通常可以看到，星巴克、DQ皇后、必勝客、肯德基、滿記甜品等多個洋品牌項目都成為了購物中心的標準配件。此外，開發商也會把與這些品牌的合作作為項目宣傳的噱頭，以吸引更多的商家入駐和投資者的關注。其能夠在商業中心「遍地開花」的原因何在?
專業化、標準化的生產經營已經注入了這些洋品牌的血液裡。在全國各地，一致的管理制度、標準化的生產流程促使這些餐飲企業能夠形成統一的生產模式，人們可以在不同的店面中，享受到同樣的味道和體驗。除此之外，洋品牌尤其注重品牌的樹立。在做好經營管理的背後，洋品牌也具有雄厚的資本力量，其開店的規模和速度是國內或本土的一些餐飲品牌無法企及的。規模化經營、規範化管理帶來整體品牌的提升，這對企業的發展道路越來越有利，其社會地位也越來越鞏固，消費者的認可度也會越來越高。
但不少就餐人員亦會發現，這樣的標準化，越來越多的偏向標註化的本土化。
同時，近年來洋品牌的質量事件，亦讓眾多洋品牌面臨品牌危機。
本土餐飲品牌
要走出「範」，更要做大做強
儘管洋品牌，有些店大欺客的嫌疑。但就絕對比例來看，從目前購物中心的餐飲品牌來看，雲南本土的餐飲企業數量依然佔據主流。
但在業內看來，隨著洋品牌、全國知名餐飲品牌的加入，本土餐飲品牌，可能面臨前所未有的壓力和洗牌。雲南本土餐飲的品牌意識不強，管理不夠規範，沒有特色，很難實現規範化經營管理;而商業中心運營商在選擇餐飲企業入駐時，必定會考慮商家的管理、裝修、開業時間等問題，當外來的餐飲企業表現出規整的管理模式時，本土的餐飲企業可能會被驅逐，被市場淘汰。
在今後競爭日益激烈的市場中，雲南本土餐飲品牌必須謀求自己的出路，要做好自己的特色，凸出自己的優勢，不斷加強創新經營，提高服務意識，把自己做大做強，加重自己的價值砝碼，才能立足於競爭的洪流之中，不至於被「衝走」。
昆明至祥研究中心認為，就如目前在市場上比較紅火的「客哪呢」，就是本土餐飲業態升級改造的先例，在於服務和環境結合之後，本地的餐飲品牌在滿足客戶需求方面就更有競爭優勢，也能夠實現和購物中心的結合。
雙方聲音
餐飲企業
需要購物中心提供一個好平臺
對於餐飲企業來說。需要購物中心搭建出一個什麼樣的平臺?
昆明仟真和餐飲有限公司董事長李琰認為，在電商的衝擊下，餐飲作為一個體驗式的重要的體驗，越來越受到購物中心的青睞。購物中心跟餐飲相輔相成的，餐飲企業選擇一個好的平臺，將會發展得比較快。而購物中心選擇餐飲企業，將會帶來人流量的提升。站在餐飲業的角度上來講，購物中心要佔有區位優勢，位置明顯，容易找得到，還要有大體量的商業，形成一種氛圍，才能為餐飲企業提供一個好的發展平臺。此外，購物中心停車方便，可以給消費者帶來更舒適的消費體驗。就目前來看，「咖啡+圖書」作為年輕人休閒娛樂的一種方式，似乎更受消費者歡迎。此時，咖啡不再是簡單的飲品，而是有了書香的氣息。
昆明首家「遇見書咖」落戶欣都龍城，其店長黃女士表示：「把店面安在欣都龍城，基於項目是北市區的地標性建築，而地鐵的開通也帶來了更多的便利。同時，欣都龍城的眾多品牌企業營造了良好的商業氛圍，為到遇見書咖的休閒創造了更多的機會，餐飲企業與購物中心之間形成更多的互動。」
商業地產運營商
合作越來越緊密，強者才能生存
不久的將來，餐飲企業與購物中心的發展將會形成一個什麼樣的格局?
梅永豐認為，未來的合作是一個優勝劣汰的過程。在今後購物中心的餐飲業中，全國連鎖餐飲店將佔主流。目前，昆明本土的餐飲品牌佔主流，但隨著未來發展，全國連鎖的餐飲店以強大的品牌影響力、規模化的管理等優勢，必將搶佔主流市場，昆明的本土品牌將面臨強者生存的結局。而購物中心也會被餐飲企業反選，沒有優勢和實力的購物中心也不會被品牌餐飲企業看好。
不少商業運營商表示，購物中心的餐飲企業必須從消費者的立場出發，在服務、體驗、味道等方面不斷加強，性價比要高，時常創新菜品，改進服務，提升品牌的影響力，才會具有強大的生命力。
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