在日本，工業地產(日本人稱「工業團地」)包括重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產(物流地產)、科技園與科學城房地產、自由貿易區房地產(指帶有特殊政策的貿易加工型、通用型工業地產)等。據不完全統計，到目前為止，日本共建有各類工業園區(工業團地)4591個。
在日本，工業地產(日本人稱「工業團地」)包括重工業房地產、輕工業房地產、倉儲房地產(物流地產)、科技園與科學城房地產、自由貿易區房地產(指帶有特殊政策的貿易加工型、通用型工業地產)等。據不完全統計，到目前為止，日本共建有各類工業園區(工業團地)4591個。這些工業園區按興辦主體分，由國家地域公團和企業立地指導中心建設的有47個；由地方政府或政府主導的有關財團興辦的有941個；由民間企業協同組合興辦的有3603個。按產業類型分，根據國家地域公團和企業立地指導中心提供的資料分析，工業園區內製造業佔83.4%，非製造業佔16.6%。
日本科學城-筑波
日本工業地產的發展歷程
根據行業分類，工業地產與住宅地產、商業地產類似，是房地產行業的一個分支。但從日本工業地產的發展歷程來看，工業地產有其獨特的發展過程，在這個發展過程中，也形成了一些特殊的行業特性。
工業地產的發展與開發區的發展密不可分。可以說，在專業的工業地產商出現之前，日本的工業園區(工業團地)就是工業地產。日本工業園區的發展經歷了三個歷史階段：
一是探索時期：上世紀五十年代初到六十年代初，為日本工業園(或產業基地)建設的探索時期;主要圍繞發展造船、鋼鐵和化工等產業，動員企業在日本沿海建區。
二是完善時期：上世紀六十年代初至八十年代初，日本國家中小企業法和都市計劃法的頒布，逐步規範化;隨著產業結構的變動和基礎設施的日趨完善，逐步從沿海向內地和高速公路兩側轉移。
三是成熟時期：上世紀八十年代至今，在經濟全球化和新科技革命浪潮的推動下，從一般製造業基地向高新技術產業基地轉化，標誌著日本工業園區的建設向更加成熟化和高層次的方向演進。
日本工業地產的開發模式
日本工業團地(工業園區)的發展起步早，無論是在團地產業模式的開發、園區工業模式的發展上，其工業地產都有許多經驗可以借鑑。
1、矽島的科學園模式。是指九州第一大城市福岡，在科研機構聚集的地方設立「矽島科學園地產基金」(Silicon Island Park Estate Fund;簡稱SIPEF)，利用人工填海的土地建立矽島高新科學園區。這種園區一般位於大學、科研院所比較密集的地方或中心城市，通過大學和科研機構的支持，園內進行良好規劃，醫院、博物館、住宅區一應俱全，且特意不留空地做廣告牌，只做賞心悅目的綠化設計，減少入駐園區企業的科技開發風險，並對具備一定技術含量和市場前景的中小企業進行扶持和培育。因此，矽島科學園模式在日本已經成為工業地產經典的開發模式被普遍採用。
2、筑波的科學城模式。是指日本為提高本國的科技水平而營建的科研機構和大學集結地，最大限度地實現圖書、文獻、情報、計算機等設備和服務設施的共享，並依託科學城建立工業園區、轉化大學和科研機構成果的筑波科學城發展模式。筑波科學城位於東京東北50公裡處，佔地27平方公裡，含4個鎮和2個村;規劃人口22萬人，是世界上最著名的科學城園區之一。日本政府在20世紀60年代為實現「技術立國」目標，通過了「高技術工業及地域開發促進法」，由首相辦公室的「科學城推進本部」統一領導科學城的建設，其土地開發和公用設施建設項目由三井住友等房地產開發集團負責;科研和教育機構由建設部地產處負責;建造和管理道路、公園和商業服務設施則由筑波新城地產開發公司負責。開創了科學工業園區建設的新模式，並且在20世紀80年代名噪全球。至今，日本筑波科學城模式依然不乏參考價值。
3、豐田的技術城模式。豐田的技術城模式是指在一定範圍的土地上吸引尖端高科技產業、研究機構的人才定居而形成的城區，不單純以追求高科技企業和研究機構的集中為目的，而是追求高科技機構的高科技人才長期定居，從而形成長久的人才聚居效應。從20世紀50年代中期到70年代初期，是日本工業發展的頂峰階段，同時也是日本城市化進展最快的時期。日本政府頒布了《國土綜合開發法》，對國土的開發利用進行全面規劃，以提高土地資源的利用效率和合理安排產業布局，保障工業化與城市化的有序、高效進行。此時豐田總部與愛知縣的一處小鎮籤訂了成立技術城的合作協議，並共同負責規劃、發展、興建、銷售及管理項目。這同時又誘致了一大批配套企業乃至產業的誕生和一些相關產業的遷入，使得豐田公司的汽車產量從1950年的1.1萬多臺增長到1961年的21萬多臺，10年間增長了近20萬臺。1959年這個小鎮更名為豐田市。如今的豐田市約30平方公裡，人口約38萬，家家門口停靠的都是豐田汽車，只有豐田員工才可以在該城買房;豐田技術已經與這個片區、這個城市融合成一體，成為世界知名的汽車技術城。
4、九州的加工區模式。是指園區產業衰老或不進行科研開發工作，通過集中本地以及周邊地區的優勢加工企業，或利用既成的外來高新技術成果，生產高新技術產品形成的加工產業園區，例如日本的九州加工區模式。80年代開始，日本政府先後採取了一系列工業地產政策和相關產業配套措施，加快了對九州老工業基地的改造。經過20餘年的改造，九州老工業基地發生了明顯變化，經濟成功轉型;特別是九州產業結構實現了從重化工業為中心到以加工工業為中心的轉換，也就是其研究機構和開發部門仍集中在東京、大阪等大城市;並成為日本高科技產業、新興工業的主要基地，經濟重新煥發活力，產業正逐步恢復到以前的地位。
5、阪神產業帶模式。是指由若干規模較大的各類科技園區、工業園區和科研機構、企業群體連成一片所組成的產業地帶，往往沒有具體的邊界或區域界限，一般分布在較廣闊或狹長的地帶，如日本的阪神產業帶模式。進入1970年代後，當時的神戶市長宮崎辰雄實施了「把山搬到海裡去」建成人工島港灣等大型產業帶土建事業，神戶市政府還設立「多投向填海基金」吸引眾多大中小企業進入產業帶，因此神戶市政府被外界稱為「產業帶股份公司」(產業帶株式會社)，其經營手法成為日本眾多城市效仿的樣本。阪神產業帶以大阪和神戶為中心，北部產業帶有澱川通過，水源充足，很早就建成了紡織、染料、油脂等工業;東部產業帶是金屬加工和機械工業，並建有玩具、服裝、化妝品等小廠;西部是重、化學工業集中的臨海產業帶，沿大阪灣分布，主要有造船、鋼鐵、車輛、機械和化學等大型工廠。現在各巨大產業帶間呈現相互銜接、歸併、融合的趨勢。
日本工業地產的發展策略
日本在工業化與城市化的進程中，政府對於工業地產的發展給予了全方位與多方面的引導與支持，其採用的策略有：
策略一：「科技立國」的政策法規。法律法規是保障和促進工業地產發展產業園區建設的重要條件，許多國家都很重視這一點。從上世紀60年代開始，日本決定從「貿易立國」轉向「科技立國」，強調基礎與應用研究，政府從政策、計劃、財政、金融等方面，對發展工業應用新技術，尤其是對高新技術大力引導和支持，開始興建科學城、科技園與工業園區。雖然根據此前的《土地收用法》，日本政府是可以取得土地的，但是在工業化與城市化的直程中，日本政府又頒布了《都市計劃法》和《農地法》來對應。同時對於工業地產與城鎮建設結合、大企業與中小企業互聯的優勢倡導，1973年日本政府又重新頒布了《中小企業基本法》，不僅對大中小企業互聯重新進行了定義，日本政府又在1974年將所屬9個部(廳)的43個研究機構，共計5千餘家中小企業遷到筑波科學城，形成以國家實驗研究機構和地方與民間企業合力創新發展的科學城模式。同時，還通過立法等手段，採取多種優惠政策和措施，對園區建設與整備計劃、房地產租賃、設備折舊、稅收、信貸、外資引進等多方優惠，有力保障和促進了工業地產的產業園區發展。如1984年4月日本政府通過的《高技術工業及地域開發促進法》，以建設代表21世紀產、學、研相結合的工業園區為目標，形成了推動傳統產業向高技術產業方向發展的基地。
策略二：主體企業引導產業鏈。指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區;在自身企業入駐且佔主導的前提下，藉助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。如豐田市技術城園區，曾經是日本蠶絲之鄉而衰退的舉母鎮，由於豐田公司的總部與生產基礎入駐後，吸引了500多家同類中小企業入駐，成為與德國漢堡、美國匹茲堡並列為著名的世界汽車文化城。
策略三：集成本地特點優勢。如在九州產業結構調整的過程中，並沒有簡單地在原有資源產業基礎上向前或向後延伸發展接續產業，而是對九州地區的區位優勢進行重構，結合區位優勢重新定位產業結構，植入新興替代產業，實現產業結構的多元化和高度化。其中，最典型就是九州的集成電路產業。又如築渡科學城的巨大成功，曾使許多國家和地區競相仿效，開發電子信息業。但是，築渡科學城管理者在這場模仿熱中很快悟出，不顧本國和本地區條件都去研究開發電子信息產業必遭失敗。只有根據本國本地優勢，從一個或幾個高新技術領域和項目去研究開發，並形成具有競爭力的高新技術產業。才是建設科學城的上策。根據本地優勢及國內外環境條件，筑波選取高能物理、生命科學、材料科學等領域以及化工、機械、電子、氣象和環境等部門進行多學科多行業的優勢集成，綜合地進行研究開發，成效極大。
策略四：挖掘合適的跨國企業。名古屋大學工業經濟學教授山田弘一說：「如果僅僅等待本國的企業來投資工業地產並進駐工業園區，是無法在國際競爭中取勝的。」因此在東京工業園區發展策略的方案中，一直積極通過海外企業座談會等，提高跨國企業對日本的興趣，讓跨國企業認識到在日本經營工業地產層面與工業園區是海外進駐地的候選地，實施日本最具有魅力的地產與產業營銷。隨著半導體產業繁榮發展，IT相關產業的研究機構、開發基地不斷聚集到九州，先後有德國國立信息處理研究所(GMD-Japan)、英國克蘭菲爾德大學日本中心等世界性研究所和大學先後落戶九州，甚至美國德克薩斯儀器公司和仙童公司也將其集成電路工廠建在日本。
策略五：統一規劃基礎建設持續發展。新建的高新技術園區多數基礎設施薄弱，城市功能不全，生活、工作諸多不便，影響其發展。例如筑波科學城建設開始近10年內基礎設施不健全，使不少科技人員相繼離開。政府便加大投資，對城區的水電、交通、通訊等基礎設施進行統一規劃和建設，並在人口、資源、環境等方面注重統籌協調。另外，還頒布了《私人部門資源利用法》等法規，對資源合理開發利用、環境保護等問題加強管理，同時高度重視城區市政、住房等社會整體發展的綜合考慮，保證了科學城的持續健康發展。
日本工業地產的融資模式
在日本，工業地產不是一類房屋，也不是一種收費模式，它是一個完整的生態融資系統，其融資模式由政府投資、開發商與運營商的商業投資、風險投資以及中小企業的房地產投資基金和私募基金共同構建。
一是政府投資模式。日本政府在工業地產方面和投資，主要包括直接投資和間接投資兩種方式，就日本的大多數工業園區而言，更多的是使用間接投資方式，即政府通過一系列政策和措施間接支持工業地產及園區企業發展。具體方式包括：①給予財政補貼與獎勵，政府對園區企業研發項目實施配套的財政補貼和額外獎勵計劃;如北九州市政府對入園企業的補助費用佔企業初建總投資的2.5%;在日本，國家和地方政府的補助經費主要用於新建工廠的土地佔用、廠房建設及主要設備購置。②發放低息貸款，政府通過優惠利率或貼息等政策支持工業地產及園區產業的發展。③設立專項開發基金，政府部門設立科技發展基金、城市發展基金和建設基金等支持園區發展;如福岡政府在設立「矽島科學園地產基金」(SIPEF)，利用人工填海的土地建立矽島高新科學園區。④允許發行債券，如日本政府通過發行高利率債券的方法，鼓勵私人企業到九州工業園區投資;⑤提供「種子基金」，鼓勵政府研究機構入駐。如1974年日本政府鼓勵所屬9個部(廳)的43個研究機構進駐筑波科學城。
二是商業投資模式。來源於大公司、私人銀行、保險公司、中小企業與民間金融機構，是日本工業地產開發產業園區的主要經費來源，這其中又以私人銀行資金佔據重要地位。例如，日本民間設立了1023家專門針對中小企業的金融機構，向中小企業貸款佔全部貸款額的70%～80%。日本還由銀行建立中小企業投資公司，在全部中小企業投資公司承諾的投資總額中，銀行所屬小企業投資公司約佔50%。
三是風險投資模式。發達國家的實踐表明，風險投資是科研成果向生產轉化的主要推動力，是經濟對科學技術牽引的具體執行者，是科技園區和高新技術產業發展的生命線。日本的風險投資公司大多為銀行、保險公司和大企業控股，形成了以大公司、大銀行為主體的獨特模式。投資的資金中約有3/4屬於自有資金，以基金方式募集的資金僅佔投資資金的1/4。投資對象傾向於風險較小的項目，對設立10年以上企業的投資比例高達63%，主要原因之一是因為日本企業股票在公司成立平均30年後才上市，風險投資的流動性不強。
四是社會組織贊助模式。日本的一些工業地產與產業園區的建成還通過爭取社會組織的資金援助，來支持工業地產的發展與產業科技的創新。其來源主要是社會上大財團、中小企業、民間金融機構、富有家庭、大學及慈善事業基金的民間資本。如福岡利用60%民間資本進行人工填海的土地建造高科園區;又如神戶市長宮琦辰雄提出「利用民間資本最小的經費換取最大福祉」的理念，即到六甲山挖土去海填，在海上建起兩個巨大的人工島——六家島和港灣島，然後再賣給產業園的發展商來獲得收益，並把這部分收益投入到產業和城市發展上去。
五是完善中介模式。在工業地產的生態融資系統中，日本有完善的中介機構，它們成為了連接企業與政府之間的橋梁和紐帶。主要包括三個機構：日本企業融資協會、融資研究諮詢機構和企業融資調查機構。這些眾多的中介機構有著共同的特點：它們是根據企業發展和產業調整需要應運而生的民間經濟實體;上不向政府要權，下不增加企業負擔，全力體現服務精神;在經營運作中，不受政府直接幹預，完全按照市場經濟原則自行操作;具有很強的競爭意識，其生存發展與企業對它的需求有直接關係。這些中介機構為企業的工業地產提供信息引導，諮詢服務，為企業的產業發展研究方向，減少企業投資風險，是企業投資決策中不可缺少的環節。
日本工業地產的產業優勢
工業地產是產業發展的空間載體與動力資資源，特別是在產業化和城市化建設中是產業經濟與社會發展的空間表現形式，工業地產在空間上又成為產業化和城市化建設的重要組成部分，工業地產與產業和城市發展密不可分，兩者相輔相成、相互促進，共同發展。
優勢一：形成產業集群式發展。京都大學工業與信息學教授林中雄男認為：「工業地產的發展為日本工業園區的建設創造了良好的發展條件，有效地推進了日本製造業特別是產業集群的發展，推動了日本向現代的工業化社會轉變。」日本全國的工業園區共集聚了10萬多家的企業，為這些企業提供了一個相互溝通、協作和進行產業配套的機會，形成了產業集群式發展的模式。這種集群式發展的模式，有力地推動了當地工業化和城市化的發展，如大工業城市豐田市就是依託豐田汽車公司在一個農村小鎮上建立起來的。
優勢二：推動城市化工業化進程。工業地產通過工業園區的開發建設，促進日本工業化水平不斷提高的同時又推動了城市化進程，形成城市規模的擴張，但發展到一定階段後，又會以產業擴散的驅動方式，以產業為基礎在一個大城市周圍形成若干個小城鎮。
優勢三：提高工業化質量。東京大學經濟學家大橋弘認為：「工業地產通過空間布局的優化，通過產業轉移、發展飛地工業等方式，支持產業結構的遞次演進;同時，工業地產通過引導產業集聚，提高工業地產的產出強度、投資強度、支持工業的規模化和專業化發展，是提高工業化質量的必然選擇。」日本在工業園區內落戶的大多數是那些在本行業居於領先地位的企業，技術比較先進，產業層次比較高。如雅瑪哈發動機公司每年按照客戶需要開發的高質量大品種項目都要在二三十個以上。
優勢四：促進和帶動區域經濟。工業園區在促進和帶動區域經濟的發展方面發揮了十分重要的作用。因為日本的工業園區是一個高效率的生產區。日本絕大多數工業園區面積都比較小(大多數為300畝左右)，但土地的產出率相當高。據日本國家立地中心資料，按生產值計算，2002年北海道、常磐、山口、九州、福岡、佐賀、長崎6大工業園區產生的經濟效果為37707億日元，其中直接效果(指園區內生產值)為22132億日元，波及效果(指對園區外產業的帶動效益)為15547億日元。
優勢五：提高城市競爭力。對城市競爭力而言，具有雙重效應，工業地產價格的上升往往伴隨著房地產價格的上升，會帶來較大的財富效應，刺激人們消費的增長，進而促進總需求的上升，但房地產價格的上升也會使得包括住房在內的生活成本的上升，引起其他消費的減少。
優勢六：增進民眾福祉。日本的工業園區都是一個優美的生態環境示範區。每一個工業園區幾乎都是一個大花園，不少工業園區由於建在河流旁、山腳下，青山綠水相映，風光無限。而且，工業地產的發展拓展了民眾的就業空間，有利於吸引大量勞動力參與工業化和城市化過程，增進民眾財富參與工業化和城市化過程，增進民眾財富的積累。
日本工業地產的發展趨勢
在過去的幾十年裡，經濟全球化和信息高速公路的發展使得工業地產與產業經濟的商業模式發生了翻天覆地的變化。筑波大學尖端跨學科領域研究中心負責人佐藤英太郎指出：「如今，全球化和信息化使得地理優勢逐漸喪失殆盡，經濟的發展速度趕不上雄心勃勃的新型發展計劃，而日本市場上的產業群體已經佔據好地段，今後工業地產舞臺上的主旋律是『需求稀缺』——不僅僅是對工業地產的需求，更是對服務的需求、市場的需求和發展的需求。」滿足了「需求稀缺」因素，才能製造卓越的產業地產發展模式，才能迎合未來的工業地產發展趨勢。
趨勢一：發展國家戰略特區。最近日本政府從全國240多個工業地產與產業園區申報方案中，選出「環首都經濟圈」、「關西經濟圈」、衝繩縣、新瀉市、兵庫縣養父市以及福岡市等6處作為「國家戰略特區」。並計劃今後在每個特區設立地方政府管理機構與民營企業之間的例會制度，共同商討工業地產與產業園區具體放寬管制的內容。特區將在指定的行業範圍內推行工業地產制度改革，通過放寬產業園區管制，讓強勢領域更強，以促進日本經濟的整體發展。其新推的六個「國家戰略特區」，主要致力於一些沒有開放的領域，包括農業工業化、醫療產業化和國際產能市場等。
趨勢二：轉變以消費為中心。在以投資為中心的今天，重視轉變工業地產以消費為中心的「市場」。大阪大學經濟學教授柳河敬田指出：「產業投資、產品出口和消費市場是日本經濟發展的三駕馬車，在投資疲軟、產能過剩，出口受阻的情況下，如何讓產業地產轉為大型的消費市場顯得較為重要。」如東京為迎接2020年奧運會，除了將放鬆城市工業地產管制的建築容積率之外，還將積極調整外來企業人員的居住政策;還有北海道計劃增設的「特色產業帶」都是在工業地產中尋求消費元素，通過特色資產流轉，拉動地區消費流動，最終實現工業地產的良性循環發展和閉環發展。
趨勢三：綜合性工業商務地產。經過20年的發展，日本的工業園區單純做工業地產開發越來越不適應經濟和社會發展的需要，部分工業園區正在升級為產業型新城，為工業地產探索出一條新路。工業園區在日本的經濟發展中充當了高新技術轉化基地，引進外資，產業升級等角色，在促進產業聚集，經濟發展，解決就業的同時，聚集大量的人流、物流、信息流、資金流，適時發展居住和其他各種城市功能，工業地產走產業型新城的道路是最佳的選擇。由於工業地產與城市化發展的必要性以及城市發展與產業結合的必然性，其主要發展形態將包括：城市新區、城市副中心、都市型產業園、大學產業園區、創意產業園、媒體產業園等具備產業聚集特點，並在此基礎上為之服務的綜合性工業商務地產。
趨勢四：轉變虛擬網絡為特色產業。工業地產必須以促進實體經濟發展為己任，沒有實體經濟支撐的產業地產是無根之木，工業日本工業地產開發商Mitsubishi estate(三菱地產)總經理上田宏觀裡認為：在信息化高速發展的今天，工業地產必須重視能夠對實體經濟發展起到巨大催化作用的網際網路經濟，尤其是電子商務的巨大推動作用。多個電子商務巨頭已經在全國各地規劃自己的電商園區，相信未來數年內，以電商為龍頭的網際網路經濟，將對日本工業地產形成巨大推動。
趨勢五：發展莊園工業地產。以農業現代化，轉變傳統農業為以健康食品為契機的莊園式工業地產與產業園區。日本政府在「國家特區」的戰略中，認為以農業現代化推動農村產業化是工業地產發展的巨大市場機遇，以健康食品與特色農產品為契機的「莊園工業」推動地產與產業已經被北海道、衝繩與九州等莊園巨頭開始採用。又如新瀉市計劃通過全市區農業用地集中化、擴大企業準入範圍等措施來強化莊園工業地產的經營平臺，以推動農產品生產、深加工、銷售等各環節的一體化產業工作。還有兵庫縣養父市屬於丘陵地區，農業用地不適合大規模機械化耕種，因此被定義為集中管理棄耕農地的丘陵地區進行莊園工業地產的產業化改革試點。東京大學產業經濟學家下地生一郎指出：「我們要抓準『莊園工業』這一契機和發展趨勢，就能在工業地產的未來發展中有所收穫。」
趨勢六：投資回報相對穩定。日本是一個人多地少的國家。隨著工業地產的不斷擴展，可開發的土地將會越來越少，日本政府對土地的調控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。東京工業大學產業經濟學教授小田浩二認為：「市場的規範透明成熟將導致競爭激烈化，地產商的投資利潤會有所下降，但從長遠前景來看，由於日本政府開始重視發展國家戰略特區、綜合性工業商務產業、網絡特色產業與莊園工業等新趨勢，工業地產需求將會更強勁，投資回報相對穩定。而工業地產的銷售方式會出現與房地產等有所不同，鑑於土地的升值，競爭的激烈，多數產權持有者不會出售轉為出租，以保其產權的升值持有。」隨著需求的增加而地產的有限，地產租金也會不斷上漲。
趨勢七：重視工業地產生態問題。日本倡導的生態工業地產與生態產業園區，是以建設資源循環型社會為目標，在發揮地區產業優勢的基礎上，大力培育和引進環保產業，嚴格控制廢物排放，強化循環再生。日本政府從1997年就開始規劃生態工業地產和建設生態工業園區，並把它作為建設循環型社會的重要舉措。先後以《都市計劃法》、《工場立地法》、《河川法》、《防止公害協定》等各種法律文件對生態工業地產與產業園區環境作出明確規定：企業在選擇落戶地域時必須把生態環境作為其首選目標。截至2013年10月，日本先後批准建設48個生態工業園區。但是到目前為止，日本共建有各類工業園區4591個。因此重視工業地產的生態問題是現有工業園區與未來產業發展的重要趨勢之一。
譯據日本雜誌《智慧》2014年6月號、《產經發展新聞》2014年3月號、《工業學院》2014年第8期