淘房志創始人、著名房產投資實操專家：顧洪波 演講(內容精選)
《前瞻置業與特區共成長——大深圳時代地產投資論壇》
今天這個主題《洞見大深圳時代」國家戰略下的惠州崛起機會》，看上去比較複雜，但是核心一點就是想跟大家聊一下深圳到底會不會擴容？
深圳「826」特區40周年生日當天，很多人發現深圳擴容的事情沒有落定，很多人說深圳是不是不擴容了，所以我們今天核心點是聊這個問題。
在我正式講座之前，我想問一下大家，有沒有人知道東莞的房價從去年到現在大概漲了多少？
我跟大家說一下，東莞南城區、東城區、城區，包括松山湖，有很多區域的房價去年到今年是翻倍的，就去年的時候大概是賣2萬多/平方米，今年甚至賣4萬多，甚至有個別是5萬元。
今年上半年國家統計局的很多數據，東莞的房價漲幅都超過深圳，這也是原來很多人都想不到的。
為什麼漲這麼高？就是因為離深圳足夠近。
在「粵港澳大灣區」，千萬不要看不起大灣區的任何一個城市。
大灣區哪個城市最有價值？重要的是要看它跟深圳的距離，離深圳越近的城市它將來的價值越大。
深圳擴容大禮包正在路上
目前是餐前點心時間
「826」深圳40周年，有些人說落空了，很多人懷疑深圳還會不會擴容？這個觀點稍微敏感一點，但是我今天跟大家做一個分享。
1.深圳40周年大禮包沒有落空，而是在路上。
關於深圳40周年這個大禮包不是落空了，而是還在路上。現階段，飯前的點心已經陸陸續續來了。
2.已確定的禮包：創業板註冊制。
首先確定的一個的禮包，在8月25日，就是深圳40周年生日的前一天深圳創業板註冊版正式推出。
很多人說這是跟股票有關係，和房地產有什麼關係？創業板註冊制意味著以前深圳、東莞，包括全國有很多科技型中小企業，如果要上市的話，要經過證監會，通過三四年、四五年的折騰，然後才能上市。
但是註冊制之後，公司只要符合財務指標，高管、企業董事長、股東承諾給出來的財務數據都是真的，商事會更容易，賺錢也更容易。
而這些人從資本市場，從股市裡面把錢之後，最終還是有相當大一部分會進入房地產。
3.已確定的禮包：前海擴容。
這也是板上釘釘，大家說前海擴容我們還沒看到國務院正式批覆。但實際上前海擴容文件去年底已經上報給國務院。
4.已確定的禮包：交通部大禮包。
交通部這個大禮包，明確規定了深大城際的落實。
深大城際，就是深圳到大亞灣之間要修城際軌道，包括14號線，也東延到惠陽。
這個大禮包裡面受益最大的就是這麼幾個區域，一個是惠州，一個是鳳崗，一個是塘廈，最受益的還是惠州。
5.最後的大禮包，預計在特區40周年大會時推出，很可能是深圳擴容。
從歷史上來看，深圳特區10周年大會是11月份開的，20周年大會也是11月份開的，特區30周年大會的時候是9月份開的。現在一些消息，特區40周年大會有可能是11月份開。
所以，我們預計在特區40周年大會的時候可能還會有更大的禮包。這個大禮包很可能是深圳擴容。
深圳擴容是國家戰略需求
關注擴容區域爆發機會
我們淘房志有很多粉絲，「715」新政之後突然發現深圳的房票沒有了。
所以，現在就是要關注深圳擴容帶來的爆發機會。
我個人的判斷，深圳擴容的概率在80%以上，而且，深圳擴容其實是國家戰略的需要。
1.中國特色社會主義先行示範區，需要給深圳更大的舞臺。
去年，中央提出深圳建設中國特色社會主義先行示範區，深圳將來要做全球標杆城市。
意味著深圳接下來不是要去對標國內一線城市，而是要對標紐約、東京、倫敦這種全球最牛的城市。
香港作為一個高度發達的城市，現在最被人詬病的一點是，香港不僅房價貴，而且住房面積極小。
深圳的將來要比香港更好，就一定要解決土地問題。
雖然深圳是香港不到2倍的面積，但是現在深圳實際管理的人口已經差不多是香港的3倍，但深圳的實際人口密度已經超過香港了，所以必須要擴容。
2.都市圈和城市群戰略，要求做大做強中心城市，決定了深圳必須容擴容。
從去年開始，我國的城市化戰略做了調整，以前叫城市化，或者叫城鎮化。
以前我國的城市化戰略，強調大中小城市協調發展。不僅北京、上海、深圳這種大城市要發展好，中等城市，包括小縣城也要發展好。
所以當時在縣城這些地方都要搞科技園、工業園，但最後發現不行，所以現在做了調整，變成了「都市圈和城市群戰略」。
3.深汕合作區的成功經驗，也決定了深圳必將繼續擴容。
深汕合作區最開始是用扶貧的名義去做的。當時是說，汕尾太窮了，由深圳做扶貧，扶貧之後，GDP分成，最後做成深汕合作區。
深汕合作區起來之後，騰訊、平安等大型企業都把後勤基地往深汕合作區去搬，GDP增速飛快，這是個很重要的成功經驗。
目前，深圳、東莞和惠州要搞深莞惠特別合作區。
深圳，現在變成大灣區的經濟「老大」，跟著深圳混的，比如東莞，GDP今年很快就要破1萬億，相當於內地的一個省會城市；
東莞能發展這麼迅速，就是因為抱深圳的大腿。所以，深汕合作區的成功經驗也決定了深圳必然會繼續擴容。
4.不管擴權還是擴容，本質上都是擴容。
中央《學習時報》提出觀點，建議深圳要擴權。
擴權的意思，就是在深圳、東莞、惠州之間，包括深圳、河源之間要劃一些地方，把管理權都交給深圳，比如經濟管理權、土地管理權利都交給深圳。
但是我個人認為，不管是擴權還是擴容，都是慢慢的一步一步擴容，這個就和深汕合作區的動作很像。
大灣區，城市比較多，很多人就在問：那我到底應該選哪些城市？我先跟大家簡單聊一下我們對大灣區的重要判斷。
1、大灣區的核心優勢：中國經濟重心向東南轉移；三大一線城市聚集；市場經濟+科技力量+國際金融中心等。
我認為，大灣區將來的經濟實力會超過長三角，經過一段時間之後，有可能深圳的GDP會超過上海。
中國的歷史大趨勢，就是經濟中心不斷在往東南方向轉移，現在經濟中心依然是長三角，但是接下來珠三角的比重會越來越大。
另外，我們在全世界都看不到這樣的現象，這麼小的區域裡面有三個一線城市聚集，一個深圳、一個廣州、一個香港，這是全國唯一的。
2.深圳擴容，廣州也在以軌道優勢擴張影響力。
整個大灣區，現在三個一線城市裡面，包括深圳、廣州都在變相的通過各種方式去擴容。
深圳的擴容，一方面用特別合作區的方式，包括軌道交通的方式。
廣州和佛山之間的地鐵早就通了很多年，非常多的廣州人現在都住在佛山。
3.都市圈時代：臨深城市價值，將相當於強二線城市。
今天現場講了很多，可能很多朋友對內容記不太清楚，如果記不太清楚的話，記住這句話：「臨深城市價值，將相當於強二線城市（當於內地的省會城市）」。
4.深圳限購升級的影響：資金必然外溢，人口必然外溢。
這幾年深圳限購政策不斷收緊，房價還是不斷在漲。但是限購升級的重要影響是資金必然會往外走。
我給大家舉個案例，廣州南沙有個樓盤，是華潤的，這個樓盤名字叫潤府，價格大概3.5-3.6萬元/平方米左右，40%的買家是深圳人，所以深圳的資金往外走是大概率趨勢。
我們也做過一個核算，深圳限購之後有大量資金被迫往外走，這個資金總量至少是幾千億，幾千億的資金要在大灣區找機會。
另外很核心的一點，人口也必然往外走。
以前大學畢業在深圳就能辦個戶口，立刻在深圳買房。但是現在是要求繳3年社保才能在深圳買房，但是可能等你繳完社保之後你就買不起了。
這種情況下，非常多深圳的年輕人出於兩方面考慮，一方面是深圳買不了，就乾脆買臨深，買惠州、買東莞；
另一方面，我在深圳暫時買不了了，為了對衝房價，我先在臨深的地方買一套，到時候等深圳能買的時候，把臨深的賣掉，把這個錢再買入深圳。
但是不管怎麼樣，都意味著有大量的人口會往臨深轉移。
5.長遠來看，大灣區將超過長三角，深圳GDP將超過香港。
長遠來看，大灣區GDP將來一定會超過長三角，深圳的GDP從長遠來看也會超過香港。
再強調一句：長遠來看，臨深城市價值，相當於強二線省會城市！
搶先佔據擴容紅利
惠州買房有更高想像空間
東莞的房價已經相當於強省會城市，將來惠州也有可能會出現這種現象。
所以，大家如果手裡有錢，買深圳周邊是更好的選擇。
再和大家交流一個問題：臨深，東莞已經太貴了，那到底該買中山還是惠州？
臨深城市裡面，會有兩個窪地，一個是惠州，1萬多2萬就可以買到不錯的房子；一個是中山。
總的來說，買中山也OK，買惠州也OK，都有利好，將來也會漲。
但是，在深圳大擴容的背景下，中山的房子永遠是中山的房子，但是你買惠州的房子，有可能哪天就變成深圳的房子了。
如果變成深圳的房子，就完全不一樣了，買惠州，想像空間可能會更大一些。
惠州很大，樓盤也很多，在惠州買房有記住幾點訣竅，這幾點很簡單，也很容易記。
1.一定要認準與深圳的軌道交通，尤其是地鐵。
就是一定要認準，這樓盤旁邊有沒有高鐵、有沒有地鐵，這是很核心的因素。
我們淘房志很多粉絲都是投資，惠州的房子一方面能自住，將來有機會也可以賣掉買深圳，所以地鐵、軌道交通非常重要。
2.離深圳越近的土地，越有價值。
臨近深圳一方面更容易享受到深圳的各種配套；另一方面，將來被納到深圳的概率會更大，所以離深圳越近的土地越有價值。
3.重點關注學區房。
很多人都沒有想到，東莞從去年開始漲得最猛的不是松山湖，而是東莞的學區房。
東莞的學區房去年開始猛漲，一套房子一個星期漲40萬、50萬。
而深圳的學區房非常貴，好的學區房很多都是1000萬以上，將來會有大量的白領會在惠州買房，同時解決小孩讀書的問題，這也是在惠州買房很重要的一點。
4.認準品牌開發商開發的大盤。
惠州有很多小開發商、小盤，將來的購物、教育，比如幼兒園、學校都解決不了，所以要優先買品牌開發商開發的大盤。
牧雲溪谷，真正的「零深」項目。
01
軌道交通就在家門口，與深圳更「近」
牧雲溪谷是一個百萬平級別的大盤，自2014年入市至今，超6000戶業主已入夥。
像這種體量龐大、多期開發的百萬平方米超級大盤，能極好地抵禦市場的短期波動，呈現出獨特的「超級大盤財富增值效應」。
牧雲溪谷鳥瞰效果圖
它位於新圩南部新城核心區域，一半在深圳一半在惠州，能夠同時享受兩個城市的配套及規劃利好。
最重要的是，它就在龍崗大道和長山路交匯處，如果未來擴容真的到來，那麼這個片區將最先被納入深圳的懷抱。
項目交通便捷，距離深圳地鐵3號線延長線約2公裡，規劃預留的21號線吉坑站就在家門口。此外，據悉深惠城軌在新圩設立的站點，也在項目不遠處。
更重要的是，通過深圳外環高速，從項目出發，往西自駕約50分鐘就能直達寶安國際機場。
02
成熟大型社區，商業、教育應有盡有
項目配套齊全，擁有26萬㎡航母級商業，體量超越福田Cocopark。
約5500㎡香繽谷水岸風情商業街及各期底層商業招商進駐率達70%，華潤萬家、南北藥店、全國知名連鎖便利店7-11等連鎖商家都已進駐營業。
香繽谷商業街實景圖
此外，開發商耗費巨大資源定製了「5所國際幼兒園+2所九年一貫制公立名校」，其中就包括華中師範大學附屬惠陽學校（華師附屬第一中學在全國「百強中學」排行榜當中，連續三年位列第一）。
華中師範附屬第一中學，是華中地區的頂級學府，在2020年高考中有學子以725分一舉奪魁，成為湖北省理科狀元。該校還有14人被保送清華北大，教學實力十分強勁。
華中師範大學附屬惠陽學校實景圖
華中師大在龍崗的附中近三年高考中，理科重本率實現了連續四年10%的增長。
可見，華師附屬學校的合作辦學項目並沒有出現外來名校水土不服的情況，未來華中師範大學附屬惠陽學校的教育質量也有所保障。
03
以人文和體貼打造37°溫暖社區
榕江集團，作為牧雲溪谷的開發商，在後疫情時代，對新時代理想社區有著更深的思考。
牧雲溪谷正好位於惠陽新圩這個環保科技產業環繞的生態宜居新城裡，有著仿若一座城池的體量，一直被榕江集團以運營一座城市的方式進行著建設管理。
「37°智慧藝文小鎮」，就是榕江集團基於對城市人居的理解研磨出的當下最適合牧雲溪谷的社區呈現，也是牧雲溪谷給惠陽新圩這片環保之地獻上的一份大禮。
牧雲溪谷實景圖
37°的生態概念非常完整地契合了小區的建設理念，體現了開發商的一種對業主的尊重、對土地的尊重、以及對生活的尊重。
它提倡5G智慧的科技生活；它提倡日常即藝術的美學生活；它提倡溫馨鄰裡關係的歸屬感生活。
譬如，在園林設計上牧雲溪谷每條路都有不同的植被主題，規劃各類「大道」讓人們仿佛置身巴黎左岸般有更豐富且高檔的生活體驗。
風車花谷實景圖
在景觀打造上，「牧雲十二景」的優美風光，已成為牧雲的獨特標籤，包括約16000㎡風情納湖、約18000㎡風車花谷等。
豐富的山湖資源構建出一個天然氧吧，讓業主盡享舒適，享受健康的居住環境。
納湖實景圖
同時，在對業主的調查中了解到，未來在社區內大約有1/4是老年人群，這裡將藉助5G框架及社區醫療配套，構建項目全生命周期的服務體系，完善各種養老功能配套，打造一站式專業級品牌健康產業。
此外，項目還定期舉辦社區活動，活躍社區鄰裡關係，為社區人群提供更多社交可能，並促進社區文化。
牧雲溪谷業主參加社區活動
總的來說，牧雲溪谷這座藝文大城建設完畢後，一個適合全年齡人群的生態全棲生活城邦將會展現在世人面前，也是粵港澳大灣區城市集群中十分亮眼的存在。