來源：新京報
10月，融資難、融資成本走高的聲音不斷。從中國銀保監會到北京等地銀保監局頻下罰單，嚴防信貸資金違規流入房地產。為此，房企一邊降價促銷回款，一邊尋求更多的融資途徑。中原地產數據顯示，10月，超30家典型房企在境內外齊發債，其中，有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。
隨著房價漲幅明顯放緩，房企頻頻發債「借新還舊」，高杆槓房企的生存壓力正在加大，由此也引發了業界對資金鍊的擔憂。
房企美元融資計劃一再走高
雖然自5月以來，房地產融資政策不斷收緊，但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。中原地產研究中心統計的數據顯示，10月，累計已有13家房企發布了接近50億美元的融資計劃，其中10月30日一天就有5家企業發布接近20億美元的融資計劃。相比之下，9月房地產企業的海外美元融資為37.97億美元，8月僅為15.8億美元。
雖然房企融資難的消息不斷傳出，但房地產融資數據仍在刷新紀錄。對此，中原地產首席分析師張大偉介紹，截至目前，2019年房企海外發布的融資計劃達575億美元，相比2018年同期上漲接近50%。
據悉，絕大多數房企境外融資是為了還舊債。今年7月，國家發改委發布關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，其中提到，房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。
10月，從中國銀保監會到北京等地銀保監局頻下罰單，嚴防信貸資金違規流入房地產市場。在整體融資環境的壓力下，房企已不再顧忌境外融資成本的上漲，加速融資。10月，融資成本超過10%以上的境外融資案例仍不少。
弘陽地產於10月30日發布公告稱，擬發行1億美元優先票據，利率高達13%。而佳兆業在10月30日發行的2億美元優先票據，利率為11.95%。在此之前，10月10日，中梁控股發行了1億美元優先票據，利率也達到11.5%。上述三家房企的融資成本均超過11%。
不過，一些有著國資背景的房企以及大型知名房企，在境內的融資成本還是一如既往地走低。
10月29日，華遠地產完成發行10億元超短期融資券，利率為4.10%；10月28日，中國鐵建發行首期40億元公司債，最高票面利率4.3%；10月23日，平安不動產發行10億元超短期融資券，利率3.3%；10月18日，萬科發行5億元2019年第一期短期融資券，票面利率3.18%。
從融資成本看，房企也出現分化。對於槓桿率較高的企業來說，融資壓力有所增加；對於經營穩健的企業來說，融資成本降低依然是趨勢。
「雖然調控政策頻繁出現，加大了部分企業的融資難度，但對於正常融資來說，並沒有收緊。」張大偉稱，在當下的資本市場，依然有多家企業首次發布美元融資。據悉，10月25日，金輝集團成功發行首筆2.5億美元境外債，票面利率詢價區間為6.80%-7.80%。
資金鍊擔憂與日俱增
早在2015年和2016年，房企的融資政策相對寬鬆，彼時，不少房企為擴張規模而發債。自2018年以來，隨著償債高峰期的到來，房企「借新還舊」已成慣例。
剛剛過去的 「金九銀十」，不少房企為了抓住營銷窗口，採取降價促銷的策略，以此回籠資金，這使得9月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格漲幅收窄，或更多城市加入下跌行列。
不過，房企降價促銷的現金回款並不樂觀。加上融資環境收緊，房企無法通過大規模發債來加槓桿，由此引發了業界對資金鍊的擔憂。
近日，人民法院公告網顯示，2019年以來，全國有400多家房地產企業發布了破產公告。
對此，張大偉認為，從環比及同比看，這個數據並沒有明顯增加。之所以被關注，是因為今年以來已有超過25次針對房地產資金收緊的政策出現，導致業界對資金鍊的擔憂與日俱增。
事實上，對於過去高槓桿的房企來說，他們的確面臨較大的資金壓力。同策研究院研究員陳朦朦認為，10月有22筆債券到期，金額共計355億元，很多房企不得不採取多元化的創新型融資方式「借新還舊」。
對此，中原地產分析人士認為，由於現金流銷售回款不容樂觀，加上銀行也放緩按揭貸款的速度，導致房企分化加劇。隨著房價漲幅明顯放緩，中小房企的生存壓力加大，加速離場將成趨勢。
採寫 | 新京報記者 袁秀麗
編輯 | 王海亮