開頭先說點乾貨。房價從年初到現在一直在漲的城市，除了客觀因素導致的，除了自住剛需，能少碰就少碰。這不是簡單的買漲不買跌的反向邏輯，而是基於房價不可能無限上漲的市場邏輯。當一座城市房價始終處於上升通道，卻沒有得到任何「幹預」時，房價很快就會到頂。要知道，現在已經不是三年前，外力推動＋內生動力源源不斷、房價能夠長達十幾二十幾個月上漲的時候了。
尤其是，近期大量的三四線城市房價開始止跌反彈，甚至不乏出現新地王、樓面價新高、房價新高等現象，樓市再次熱鬧不凡。這種「深入人心」的買漲不買跌情緒，左右著大部分普通購房群體，再現幾年前削減腦袋買房的光景。
這裡再拋一個乾貨：關注下所在城市二手房的掛牌量與成交量，再對比下新房的成交量。要知道，買的房子是需要在未來能夠變現的，若二手房市場成交量並不大、總體成交量遠遠不如新房市場成交量，顯然你所在的城市還處在「新房當道」的階段。那麼，二手房的流通性、升值空間都會被新房所擠壓。
接下來，言歸正傳。經濟內循環後，4大類20種要儘量遠離的房子。
關於經濟內循環是什麼，及能不能買房，昨天文章中已經有過分析，這裡不再重複。經濟內循環時代，房地產「臺柱子」不再？3年內，還該不該買房？
一、產權不明晰的房子
產權不明晰、存在爭議，往往會在產權轉移或落戶階段出現大問題。
1、比如法拍房，這種房子大部分城市不限購，且拍賣成交價格一般只有市場的8折左右，所以看起來「買到即賺到」。但是，法拍房來源非常多樣，比如公司抵債的房、比如抵押被查沒的房、比如涉及某些案件被查沒的房。
這種房子，可能存在多次的民間抵押、產權不清晰。更重要的是，這類房子即使做了析產，也很難釐清背後交織錯雜的產權問題，因為民間抵押很多查不出來，只有到了辦理落戶時才知道。而法院拍賣是不負責過戶、落戶的。
2、比如有居住權的房子。《民法典》規定，居住權與產權是分開的，若有住戶通過租賃獲得居住權，並持續住在該房子內，且到期前不願意搬走，是無法強制執行讓其搬走的。
比如戶口未遷出的房子。若買了房，全款已經交了，發現賣家戶口尚未遷出，雖然不影響自己的落戶，但只要過戶沒有完成，原則上這套房依然是屬於原房東的，未來若出現拆遷、補償、學籍等問題，就不可避免會出現扯皮。
3、比如學位仍在使用中的房子。有些人為了購買小孩上學購買學區房，但對當地一房六年或三年一學籍的規定並不清楚，在過戶後才發現，必須等原房東六年學籍使用完之後，自己才可使用。
4、比如有產權糾紛的房子。當你付了定金、交了首付，準備辦理網籤繳稅時，卻發現這套房子因家庭產權糾紛臨時被法院被凍結了，或者產權人並不完全是賣房人，就會出現被迫中斷、需要經歷漫長等待的問題。
5、比如有家庭糾紛的房子。俗話說清官難斷家務事，即便房屋產權非常清晰，但因為賣房人家庭內部存在糾紛，也很有可能需要很長時間才能拿到房、過戶併入住。這種現象並不少見，很多二手房家庭中，尤其是房齡較大的房子，往往背後會有一大家子的糾紛在內。
6、比如有抵押的房子。經常遇到這樣一個現象，買房人與賣房人往往已經達成一致，買房人也交了定金，但在辦理手續時發現房子已被抵押。最後才知道，是家人或子女偷偷將房子抵押出去了，必須全款解押之後才能繼續買賣。
針對以上6種類型的產權不清晰的房子，一定要事先弄清楚背後的原因與問題存在，並儘量不要再交完大宗首付之後，才去做析產這樣的事。
二、可能存在「騙局」的房子
付了錢，最後卻根本拿不到房，最後發現賣房的居然是騙子，這種現象雖然少見了，但依然需要注意。
7、比如「一房多賣」。這個現象，二手房出現的概率比新房要多一些。比如給你看了房產證，你放心的交了定金，最後要交首付網籤時卻發現房東不見了。房東可能會拿著房本繼續去忽悠下一個。預防這種現象，最好的方式是交了定金，要求拿房本（注意是真本）。
8、比如「二手房東」。有些人交了定金，最後房東找不到了。報警之後才發現，跟自己籤認購協議的根本不是房東，而是房屋代理人、委託人或者是二房東。這種現象雖然少見，但依然需要當心，一定要見到房東本人才可以。
9、比如「從未入住」的房子。有些房東宣稱房子從裝修好之後從未入住，這時要當個心。也許這套房本身存在某些缺陷、瑕疵甚至以前根本就是個破破爛爛的房子。房東通過裝修一新掩蓋了這些問題，或者裝修用的都是很差的材料，企圖用新裝修為自己的房子實現更高的溢價。
三、存在「缺陷」的房子
如果是顯而易見的「缺陷」，那顯然無需在這裡專門提醒。
10、比如「未來會有缺陷」的房子。筆者就曾遇到過這樣的例子。某朋友買了某樓盤的第一排房子，號稱是一個河景房，再前面是一片空地，可以說視野非常好。朋友非常高興，認為每天都能遠眺，價格貴點也應該。但兩年之後，對面空地蓋起了27層的高樓，在二手市場中，自己所在的第一排房子立刻出現了價格下跌。
11、比如「冬天才知道採光不足」的房子。有經驗的買房人應該發現了，銷售員在帶看時，往往會選擇晴天的下午，而冬天時就儘量在中午、下午三點前帶看。這是因為，某些房子在上午或者是冬天稍晚之後，是沒有日照的。所以，自己要在冬天尤其是冬至日、上午九點、傍晚這些時間再去看一下日照。
12、比如有明顯噪音、汙染的房子。有些樓盤正對高架、高速或鐵路，便號稱出行便利。但實際上，這種房子真的吵鬧無比，十分不適合居住，未來出手價值也偏低。另外，靠近變電站、垃圾房、中轉站、高壓線、有汙染工廠的房子，也儘量不要選擇。
13、比如頂層的房子。我之前天真的認為，隨著預製板的全面退出歷史舞臺，防水工藝的改進，頂層的漏水情況會好得多。但從近期一些交房樓盤來看，頂層可能依然不是一個好的選擇。
四、市場價值不高的房子
之前說過，只要是買房，無論是自住還是投資，無論是首套還是多套，都應該關注市場價值的變化。誰也不願意買了房之後貶值，或者升值幅度特別低。
14、比如小產權房。這個沒什麼好說的，不受市場認可的房子。
15、比如別墅產品。之前已經有寫過，別墅這類產品，真的只適合自住，即便是高收入群體，擁有1套各方面都不錯的足矣。不要被低密度、低容積率這些迷惑，別墅在現階段，依然是超低流通性的產品，且增值幅度低於普宅。尤其是郊區別墅。
16、比如「沒有前景」的新區房子。這裡要說明的是，新區也是有等級的，比如鄉鎮新區、縣城新區、地級市新區、省級新區、國家級新區等。一個區域的價值，完全取決於這個區域是否能引入產業及人口，而這兩點又取決於新區的等級與投入程度。基本上，最低市級新區的核心位置或啟動區，才有購買的價值。
17、比如小公寓。這類產品，雖然不限購，但有興趣的可以去了解下當地的小公寓租金回報率及流通性。你就會發現，這類產品真的很雞肋。
18、比如三四五線的遠郊房。曾有一段時間，某些房企在四五線下沉，布局了很多遠郊大盤。但這麼多年下來，事實已經證明，缺乏配套、交通、學區這一類的產品，除了價格便宜，真的沒有別的任何優勢，升值前景也非常堪憂。補充一句，對於三線城市而言，通勤時間超過30分鐘即遠郊，四五線超過20分鐘即遠郊。另外，即便在通勤時間內，存在配套、學區等必要條件的缺失，同樣是遠郊。
19、收縮型城市的房子。關於什麼是收縮型城市，應該不用再贅述了。對於這一類城市，最多自住1套，多了就儘快轉手，沒有持有的價值。
20、特色小鎮的房子。這類房子之所以放在最後，是因為特色小鎮一般不是首套房，很多人看中特色小鎮的自然環境、無憂無慮、自由自在等。這種產品國內並非沒有成功案例，事實上我自己也非常嚮往擁有1套這樣的房子。但對於並不專業的那部分買房人而言，很容易被眼前的「花裡胡哨」給欺騙，最後買了一個不常住就算了，偶爾住一回還各種缺少配套，交通出行也極不方便，平時又租不掉的房子。總之，買這類房子，不僅要看規劃和示範，更要看開發商的實力與配套的開發順序。
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