來源：吉屋網 發布時間：2020-12-04
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買房並非易事，購房路上如果稍不注意可能就踩雷了。
前不久就有網友問我：我在島內看中了一套房源，我看它蠻靠近XX廣場，周圍還有五緣灣，地段不錯，價格也在可接受範圍內，甚至比周邊不少房源還低呢？這類房源能不能買啊？如果她不問我，不敢說她入坑，我覺得至少幾年內想轉手或者坐等增值實屬不易。
市場上類似這樣的房源，屢見不鮮！總有一些看似價格便宜、戶型也討喜、地段不錯、甚至裝修精緻的房源在蠱惑著一些「萌新小白」。
可買房對於絕大多數普通家庭來說，是他們全部的心血或較大的生活支出。一旦掉坑，幾年甚至更久難以脫身，只能眼睜睜錯過大行情，哭天喊地都是沒有用的，所以避免踩坑比賺錢更重要。
今天，粥粥子總結的這5類房產，大家一定要斟酌過後再決定是否入手哦！如果遇到了這樣的房子，最好避開，還不知道親們一起來了解下！
1
老破大
聽多了老破小！今天我要給大家說說廈門市場上還有一種產品，叫做老破大。
如果你在買房的時候遇到這樣的房子，我勸你能避則避開。
老破大，顧名思義就是房齡又老戶型又大又舊的房源，一般是指2000年以前，面積超過140㎡的較大戶型。
且不說老破大的小區環境、物業服務一般，甚至在大家都漲的時候它卻渾然不動，而大家都跌的時候它卻又跌得最多，價格完全是個謎，天天得盯著看市場行情。且由於戶型大，總價也相對較高，屬於窮人買不起、富人看不上的類型，所以購買這種房產的時候要非常慎重了。
下面我簡單舉個例子，我們來看看廈門島內思明這個93年的某某小區：
138㎡的近期成交單價為41290~51786元/㎡；
82㎡的近期成交單價為61876~63435元/㎡
78㎡的近期成交單價為58007~58719元/㎡
我們可以發現大戶型和小戶型的單價相差高達17429元/平！同樣一個小區，只是因為戶型大小，價格相差如此之大。仔細對比了幾個同小區不同戶型的房源我們可以發現：
大戶型總價高、單價低、成交周期長，上車難。小戶型總價低、單價高、成交周期短！
很多小戶型都是掛牌兩三天就成交，甚至有的1天內就就成交，可見其搶手程度。而即使是擁有重點學區資源的老破大出手也是相當困難，價格一降再降、周期拉長也難以成交。
所以，如果你們是為了看學區，還是要慎重考慮，雖然面積有些區別，但並不因為70㎡的「老破小」而限制其學區名額。且未來的升值空間也不一樣，建議三思而後行！
2
公寓
想起前段時間還有朋友找我，問我願不願意一起合資買個小公寓作為投資。「什麼？我沒聽錯吧？投資你選公寓？？不，我拒絕哈哈！」我肯定拒絕啊！投資千萬條，你選公寓？住宅不香嗎？
當然我這裡沒有否定公寓的意思，只是想勸大家理性購買！
目前廈門市場上的公寓產品大致分為3類，公寓式住宅、商住公寓，還有一小部分是酒店式公寓。非要問我怎麼選，其中公寓式住宅為首選。
想像中的美好的公寓，一般來說地段、配套都不錯，戶型30~50平之間，總價低，大部分還是精裝拎包入住，以後還可以出租收租金，住著loft上下層，新潮，邀請朋友做客倍兒有面！成為了現在小年輕們的新寵和偏愛！
但粥粥子需要提醒你一句很現實的，公寓現實是這樣的：
公寓其實就是個過渡品。除了總價上的優勢，其餘方面均比不上住宅，一般來說公寓首付高，無法加槓桿，資金利用率低；水電費、物業費比住宅要貴，且公寓升值慢、轉手難，單靠租金僅僅收回成本都需要很多年。因此如果買公寓是為了升值的話，那我還是勸你打消這個念頭，後期的稅費分分鐘抵扣升值的錢。
但是，如果是單身人群或者手上的錢不夠買住宅的，可以考慮一下。粥粥子身邊也有閨蜜因為不婚族無所謂落戶和學區，只是想在婚前能買一套小戶型的房子增加安全感和生活品質，那這樣親們，是可以考慮公寓的。
再者如果是想投資被限購了，也可以考慮。在手頭上沒有什麼好的投資產品可選、房價走勢自個兒也看不懂時，收收租金還是比較穩定的。
當然如果你不差錢，那麼土豪請隨意。
3
商鋪和寫字樓
首先，我並不是完全否定寫字樓和商鋪的價值，只是，購買商辦類物業的風險、難度、不確定性要遠遠高於住宅，買錯的機率大大增加。
為了避免錯誤，我們又不是沒得選擇，我的建議就很明確，不碰即可，不看即可，如果自需，就租，拿錢投買別的就是了。
首先，大家都知道寫字樓和商鋪轉手稅費太高，基本達到了售價的30%左右，一般人根本接受不起，而且這類物業的流動性極差，也就造成了升值慢，這是大家都知道的理由。
除了流動性差，為什麼我這麼堅決的不建議你購買呢？
1、後期想轉手，交易稅費比公寓還離譜。商鋪的交易稅費差不多佔整體房價的20%～30%，比商住公寓還高。基本上吞噬了商鋪增值所帶來的收益，想出手很困難，只適合賺租子；寫字樓回報可以參考商鋪，也是只能靠租金，升值幅度非常有限，賣出稅費很高，流通性差，變現困難。
2、寫字樓過剩，你看廈門現在拍地寫字樓多嗎？幾乎看不到有在建的寫字樓項目，全是住宅。
3、寫字樓和商鋪不是剛需，不是民生，沒有政策紅利。
4、受經濟周期影響太大，金融屬性大大下降。（這兩年實體經濟受到重大衝擊，個體戶生意難做，別說漲租了，維持原來的租金都很難。尤其是疫情的打擊，原本的租戶更是雪上加霜，無法續租了。今年疫情復工之後，如果你以後去中山街會明顯發現有不少門店關閉了，就連我朋友在漳州開的門店都倒閉了，心疼他哈哈哈。）
4、在經濟快速增長的經濟體中，儘量少購買長線投資產品。寫字樓和商鋪，因為稅費太高，無法轉讓無法套現，註定就是長持物業，不要去碰為最好。
5、如果是自用的老闆，我建議你拿錢買住宅，租寫字樓或商鋪，這樣至少可進可退。
4
小產權房子
正如文章開頭所說的， 為什麼不建議這位網友買它。因為不巧，她看中的是一套小產權房。
小產權房，我們可以簡單地理解為沒有房產證的房子。比如部分拆遷房，農民房，安置房等。這部分房子好處就是不限購、明顯低於市場價。
但缺點也是非常清晰明了：
1、沒有房產證，因此最大的風險就是不受法律保護。當拆遷的時候你可能得不到補償或者補償金額極低，當與城市規劃有衝突時還可能被拆除。
2、小產權房無房產證，也就意味著不能辦理貸款，你買這類的房子只能全款或向親戚借。更多是居住屬性，而普通的住宅房屋本身是有金融屬性的，比如說加按揭，二抵、對敲，裝修貸，以房產進件辦大額信用卡等。這些都是小產權房無法給予的。
3、沒有房產證意味著不好落戶，那麼孩子上學也會成問題。其次，由於無房產證，小房產權能否繼承也存在疑問。無法過戶，即使做了公證，後期一旦有巨額利益（拆遷等），原房東是潛在的隱患。
4、後期漲幅也遠遠低於 正常的商品房，就連租金收益，也是無法彌補房價漲幅差額的。
買房就是為了住的舒坦，但是因為選擇了價格低廉的小產權房，如果出現了大問題就得不償失了。畢竟不受法律的保護，誰來保護你的權利呢？所以你懂的，不要存在僥倖心理！
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