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ASK：張老師好！因為小孩出生的緣故，需要置換房產。
我15年買了北京三裡屯的永利國際50年產權商業房做婚房，正南向68平loft，自住4年出租1年。
目前商住被限制被打壓，價格一直起不來。當時買入大概560萬，現在預計出手600萬。
目前在國奧村老人家蹭住，雙方老人均不缺房，兩邊都是好位置大戶型。
我和太太想置換孫河區域，不知是否妥當。之前孫河板塊房產均已實地踩盤，目前孫河的新房平層比較傾向，價格1200左右。年前看了未來金茂府，但是距離略遠，總價也近1000，有所猶豫。
家裡只有我在國企上班，年薪30，地點西直門。請您提點建議，感謝！
ANSWER：典型商住坑，15年到現在北京均價上漲了50%，商住基本沒漲。
小孩出生不考慮學區嗎？孫河和昌平肯定無法滿足你們的上學需求。
因為你在西直門工作，可以考慮在德勝買一套純佔坑學區房或者學區加自住。
國奧村開車去德勝15分鐘吧，送完孩子你順便去西直門上班也挺方便。
孫河和昌平1000+的房子就別碰了，如果想住的舒服點可以看看鳳凰城的兩居室。
ASK：張老師您好，本人想在海澱四環內購置一首套首貸自住房，還請指導。現有現金750萬，稅後月收入可貸款600萬，總預算1000-1300之間（因想儘量多貸款所以最好是能購入公房）。房子購入後前些年以父母住為主，二或三居，優先考慮居住品質，如能兼顧未來孩子上學更好（二流一類學校即可，計劃最早明年要孩子）。想請教下，您有什麼選房的思路建議，比如地段、小區、房子權屬、購買策略等等？另外可否也麻煩您推薦下您覺得合適的小區？辛苦了~
ANSWER：雖然這個總價公房比較省稅，但實際上600萬的貸款是值得去承擔額外40-50萬的增值稅了。畢竟這個總價的公房普遍也有一些溢價，加上品質不如商品房裡外裡這點稅也就出來了。
因為是父母自住，優先考慮居住品質也不應該考慮公房。
畢竟推薦的地段有萬柳、世紀城、知春路和雙榆樹這幾個片區。
萬柳有海澱區最好的居住品質和學區，舒服一點的商品房小區兩居室的預算要1300萬，學區是中關村三小，可以看看康橋水郡和鋒尚國際。
世紀城相對萬柳沒有那麼高的學區溢價，但是居住品質還不錯，可以看看藍靛廠的那幾個園。
知春路是完全沒有學區溢價，可以看看錦秋知春、太月園、碧興園、宏嘉麗園。
雙榆樹是帶一點點學區，可以看看太陽園、漢榮家園。
居住品質還是萬柳和世紀城更好一些。
購買策略買滿五唯一的正常商品房即可，增值稅肯定是要繳的。
ASK：您好，我是剛需上車首付200w，北京工作集體戶，工作一年（望京上班），需和父母接力貸款。惠新西街地鐵10號線附近的勝古北裡小區，兩居400w左右，可以入手嗎？糾結房齡老，正在等邊戶客廳帶窗戶的戶型。
ANSWER：首付200萬可以看看500萬的房子，在望京上班就買在望京吧，產住學平衡，未來也有增值潛力。
建議等到年底看看望京新城、南湖東園、南湖中園的房子。
ASK：張老闆您好，請評價下千鶴家園和華亭家園這兩個小區，想入手三居或四居大面積，均價多少以內可以出手？有些人說這種緊鄰四環邊的盤不好，風水不好，大面積未來不好出手，您怎麼看？
ANSWER：6萬左右會比較好。
華亭嘉園比千鶴家園位置要好，畢竟挨著海澱高溢價區。
投資儘量買緊湊戶型，這種大面積的房子流動性太差，只建議20%左右的資產投入到這種大面積房產裡。