來源：澎湃新聞
原標題：口述浦東30年|池洪：地價房價上漲，緩解了開發區資金壓力
2020年，浦東開發開放30周年。
三十而立，浦東告訴世界：中國改革開放的大潮，如何書寫一座城市新的傳奇。中國奇蹟的密碼，是浦東三十年來的思想解放、制度創新，是一代人的艱辛探索和奉獻。
三十而立，浦東的崛起，不僅是嶄新城市天際線的立起，更是中國昂首走向世界、擁抱世界的步伐。
上海的浦東，中國的浦東，世界的浦東。
站在新的歷史起點，澎湃新聞·智庫報告欄目推出「人海潮·浦東開發開放30年口述」系列專題，中共上海市委黨史研究室以陸家嘴、金橋、外高橋、張江四個開發區為切入點，採訪了浦東開發開放的決策者、參與者、執行者，講述那段浪奔浪流的進取故事，致敬那段激情似火的創業史，更為今天的浦東改革開放再出發提供一個大歷史視角。
澎湃新聞 王亦贇 製圖
口述：
池洪
時間：
2020年3月13日
採訪：
年士萍、嚴亞南
整理：
嚴亞南
我是1984年大學畢業來上海讀研究生，1987年碩士畢業。1990年4月18日，時任國務院總理李鵬宣布浦東開發開放的時候，我正好工學博士即將畢業。1990年 9月，浦東金橋、外高橋、陸家嘴三大開發公司成立，引起了我的關注，聽說金橋開發公司第一次招聘應屆畢業生，我就去應聘。報到時才知道一共有2位碩士、2位博士被同一批錄用。
1990年12月，我到金橋開發公司上班的時候，公司在浦東由由飯店。那時候由由飯店的五樓是陸家嘴金融貿易區開發公司，六樓是金橋出口加工區開發公司，七樓是外高橋保稅區開發公司。浦東最初成立的三家開發公司都在這幢樓裡。我在金橋開發區工作了八年多，親眼目睹了金橋「一年一個樣，三年大變樣」的飛速發展，在浦東開發開放30周年之際回顧這段工作經歷，特別有意義。
以戰略規劃統領金橋發展
開發區的建設要一張藍圖幹到底，那藍圖是什麼呢？藍圖就是戰略與規劃。朱曉明總經理作為金橋開發公司的首任總經理，一上任就開始編制《論金橋出口加工區開發與規劃的戰略》。
首先，因為金橋開發公司的員工來自五湖四海。公司的領導班子成員也都是經組織調動，來自不同單位。朱曉明總經理原來是上海市紡織局副局長，周伯華副總經理原來是上海溶劑廠廠長，丁文虎副總經理原來是川沙縣建設局局長，嚴和海副總經理原來是上海五礦進出口公司副總經理。領導班子一正三副四位成員都沒幹過開發區。金橋開發區怎麼做？大家都沒概念。
其次，這份戰略規劃對宣傳、介紹金橋出口加工區非常重要。因為那時候金橋出口加工區還是一片農田，如何讓投資者、合作夥伴相信這裡有美好的未來？與其口頭講，不如寫出來。
第三，這份戰略規划具有很好的前瞻性和科學性。上世紀80年代，南方沿海地區引進了大量的三資企業，以「三來一補」的方式生產勞動力密集型產品。金橋是模仿，還是跨越？模仿難度小、風險少。跨越需要明確方向，發展什麼？如何實現？朱曉明總經理在1990年底制定的這份戰略規劃中作了明確的回答，提出了「在積極參與亞太地區第二次產業梯度轉移中，爭取最大限度地獲取『後發性』利益」的發展方針，明確了中高檔產品進口替代、中檔產品出口導向的產業定位，要求聚焦現代通訊、家用電器、食品醫藥、汽車及零部件等。對於這些產業，金橋開發公司領導與招商部門積極主動去尋找項目信息，千方百計讓它落地。
對於產業生態，我們當時是從兩個維度來思考的，一個維度是正相關維度，要大力地去強化，使得產業之間能相互配合、協作更加便捷、高效；另外一個維度是負相關維度，要儘量去減少、降低這種負相關性，使得企業與企業之間的相互幹擾和負面影響大幅降低，這裡就包括了環境問題、物流問題等。比如說，集成電路產業不僅要求比較潔淨的環境，對抗震要求也非常高，要求周邊沒有大型車輛的通行，因此我們就不能夠在它周邊布局需要大容量物流進出的企業，否則就會嚴重影響集成電路企業的生產製造。
實踐證明這份融合前瞻性、科學性與可操作性的戰略規劃，對開發區的可持續發展起到了非常重要的作用。
激活土地資本籌措建設資金
金橋開發區的首期開發面積是4平方公裡，這4平方公裡都是毛地。開發公司首先要做的事情就是徵用農民土地。要徵用農民土地，就要給農民補償，包括青苗補償費、土地徵用費等。另外，還要建造動遷房，用以安置農民。農民原來是以種地為生，如今土地被徵用，生計沒有著落，我們還要儘可能為他們安排工作。對年長的不能再工作的農民，要每個月支付生活費。這些，統統都需要錢。
金橋的開發建設，按當時的土地開發成本測算，一個平方公裡需要7億-8億元的投入。金橋開發公司籌措資金的第一步是上海國際投資信託公司代表市政府注資3000萬元，再以每平方米土地60元的作價，通過「支票背書、土地空轉」的方式獲得了金橋開發區4平方公裡土地的開發權，這樣金橋開發公司的資本金就有2.7億元。第二步，是以2.7億元資本金引進四大銀行的2億元資金，總計4.7億元資本金組建了上海市金橋聯合投資開發公司（金聯投公司），這樣就從一個市政府全資的上海市金橋出口加工區開發公司發展為中中合資企業。第三步，以金聯投公司的4.7億元資本金佔股75%，與中銀集團（香港）有限公司、招商局集團合資成立了中外合資的上海金橋出口加工區聯合發展有限公司（以下簡稱「聯發公司」），其中中銀香港公司佔15%股權，招商局佔10%的股權。中外合資公司的成立進一步緩解了公司資金緊張的困局。
開發資金緊張始終是浦東幾家開發公司面臨的一大挑戰。我記得1992年我們去向當時的市建委主任吳祥明匯報。吳祥明主任說：「我也沒錢，要不這樣，我給你們『糧票』」，什麼糧票呢？他說：「你們發行股票吧」。當時聽說上市可以籌到錢，也沒想那麼多，那就上唄。1992年，公司啟動上市募資工作，先A股，後B股，發行股票募集資金。當時關注點都在籌集資金上，沒想太多，後來才發現，上市後會有來自資本市場投資者對上市公司業績回報的壓力。
從1990年到2002年，金橋開發區的工業地價基本沒漲過，而且出讓價格和土地開發成本經常倒掛。項目投資額越大、技術水平越高，地價就越便宜，當時的工業地塊，經常賣一塊虧一塊。在金橋開發區裡面，所有「七通一平」基礎設施都是金橋開發公司投資的，路、橋及其下面所有的管線，還有雨水泵站、汙水泵站、3.5萬伏變電站等都是金橋公司投資的，這些設施規劃、設計水平又很高，投資建設完成以後，金橋公司無償移交給專業運營機構。因此，金橋公司大量的資金都沉澱在開發區內的基礎設施裡。
由於工業地塊的出讓價格長期難以覆蓋土地開發成本，1990年金橋開發公司成立開始，就一直面臨資金籌措、開發建設和招商引資、業績回報的壓力，這些壓力一直持續到2003年，隨著上海城市化進程和房地產業的發展，地價、房價迅速上升，金橋開發公司資金、業績的壓力逐步減輕。
創新開發建設模式
金橋生活區的開發建設在1993年就啟動了。金橋開發區首期規劃開發的區域內，西面是生活區——碧雲社區，中間是一個以綠化為主的辦公區域，就是現在的新金橋大廈所在地，包括對面的OFFICE PARK；過了新金橋路就是工業園區。
朱曉明總經理在任的時候，就已經啟動了金橋生活區的開發建設。而且採取了先引進教育、衛生設施再做房地產開發的逆向開發思路，公司先後引進了宋慶齡幼兒園、平和雙語學校、中歐國際工商管理學院這三所標杆性的學校，還有華山醫院東院、瑞金醫院東院等優質醫療資源。楊小明擔任總經理後，引進了家樂福大型超市、美格菲體育休閒中心，還有協和國際學校等，又建了一座天主教堂、一座基督教堂。隨著這些高端教育、醫療資源及其他國際化生活服務設施的引入，碧雲國際化社區的生活環境有了雛形。
金橋碧雲別墅
在碧雲社區開發建設中，特別值得一提的是碧雲別墅項目。在策劃碧雲社區住宅項目時，是建高端物業，還是建中端物業，有不同的意見。當時（1996年）上海的房地產市場還在沉睡，浦東以陸家嘴為核心向外輻射的城市化還遠遠沒有延伸到金橋生活區，現在知名的聯洋社區還沒有影子，在農田環繞的金橋生活區建設、經營高端住宅項目，風險很高。楊小明總經理決定投資建設高端住宅，以國際家庭為客戶對象，魄力確實很大。
有一天，我接待了一位澳大利亞來的城市規劃師，我向他介紹了金橋開發區和準備開展的生活區國際招標項目，他回國後不久遞交了項目規劃方案，島水相間、墅樹相襯，每棟別墅均享有綠地和水景，綠化率高達70%，人和自然和諧的低密度、高品位規劃方案一下子就吸引了我們的眼球，在參與競標的四個方案中脫穎而出。在項目實施過程中，楊小明總經理還提出「只租不售」的經營思路。碧雲別墅建成以後，金橋公司又投資建設了碧雲公寓。兩個碧雲項目的成功，極大地提振了市場信心，後來陸續有外資、中資房地產開發商來碧雲社區投資，外資企業外籍高管、海歸華人趨之若鶩，紛紛入住碧雲國際社區。
注重提升金橋的對外形象
在辦公室工作期間，還有一項很重要的工作，就是接待方方面面的領導、國外政要及其他重要的來訪團組及客商。公司將這項工作視為提升公司知名度和國際影響力的重要抓手，予以高度重視，並在辦公室配備了專門的接待人員。由於黨和國家領導人非常關心金橋，每年都要來視察工作進度，所以我在辦公室工作期間，參與接待的黨和國家領導人非常多。從1992年至1997年，時任中共中央總書記江澤民同志曾六次視察金橋，李鵬、朱鎔基、喬石、李瑞環、胡錦濤、吳邦國等中央領導都多次視察金橋。當然有點遺憾的是，小平同志沒來過金橋開發公司。
金橋是製造業先行，是浦東最早出形象、出功能的地區。那時候，凡是到上海來的國外政要，市裡一般都會安排他們來金橋參觀。大量國外政要來訪，迅速提升了金橋的國際知名度和影響力。我記得，在辦公室工作期間，由我直接參與安排並近距離接待的國外副總理以上的政要有72名，包括德國前總理科爾、日本前首相村山富士、細川護熙、以色列前總理拉賓等。
選眺新金橋大廈
在參與接待的過程中，有一些事給我留下了深刻印象。我清楚地記得，1993年5月11日，江澤民總書記第二次視察金橋開發區，在金橋公司模型室發表了「中央開發和開放浦東的政策四堅定不移的，不會改變的」的重要講話。在接待以色列總理拉賓時，我才28歲，第一次強烈感受到國外政要安保措施之嚴苛，安保人員裝備之精良，我第一次見到每個安保人員的耳朵裡都塞有小耳麥。日本首相細川護熙來金橋訪問前，我們事先得知首相的書法寫得不錯，就給他準備了墨和毛筆。當時辦公室的工作人員考慮到要服務好領導，在他來之前就用毛筆蘸好了墨，以便他提筆就能寫。但碰巧那天，細川護熙首相的行程延後了，到我們模型室的時候晚了半個小時，結果在他拿起毛筆準備題詞的時候，發現毛筆幹了。事後，朱曉明總經理告誡我們，今後對這種細節問題要考慮得更周全些。
金橋開發區的輝煌是一代代金橋人「五加二、白加黑」幹出來的，其中蘊含著一代代金橋人的奉獻精神和創新能力。
（本文標題為編者所加，刊發時有刪節）