編者按：在統計口徑中國城市化率達60%之際，「房住不炒」引領樓市進入新時代，限價限貸下，自2015年起這一波中國樓市前所未有之大行情，至2019年底在中國各主流城市如何終結、演變和轉折？
成交見行情，政策獲空間，土地定供應，家庭收入是購買力，最後多方預測2020，以此為調查基礎，樂居總編室聯合樂居財經研究院推出2019中國40城樓市備忘錄。以城市靠譜數據真實還原2019年中國樓市。
城市綜述•常州：2019年常州市場成交高峰期主要集中在二三季度，這也是土拍高峰期。土地市場將呈現量穩價升，地王再現，鄉鎮地塊地價和成交量呈現上升趨勢。2019年，主城各個區在房價進一步上漲，金壇、溧陽則繼續呈平穩態勢，市場高價盤開始趨多。此外，2019年底開始有銀行實行認房認貸政策，2020年購房門檻進一步提升。
2020置業常州指數：★★★☆
均價1.5萬的常州房價處於長三角相對窪區，近幾年房價一直隨地價迅速攀升。2019和2020年兩條地鐵開通，城市配套不斷升級。從2020年1月土拍來看，地價還在升，意味著房價持續上升可能性較大，對於剛需和投資都值得儘快入手。
成交：5年房價漲126%
2019年1-12月常州市（含金壇、溧陽）商品住宅成交690萬㎡，2019年的常州樓市上半年一路高歌，而進入下半年的常州樓市，增速放緩，三季度在7、8月的下行下在9月常州樓市迎來一波上漲，到了四季度10月由於供應減少、市場熱度下降，成交量大幅減少，但11月常州樓市由於供應量增加，成交量較10月顯著提升，而到了12月成交量61萬㎡，環比11月持平，同比2018年同期增加25.35%。
從數據來看，2015年-2019年期間，常州成交在2017年和2018年有所下滑。主要是因為在恢復供地之前，市場以去庫存為主。2017年雖然恢復供地，全年出讓16幅經營性宅地，土拍帶來市場熱度，但供應並沒有跟上。2018年儘管供應跟上了，但市場明顯降溫、需求萎縮，導致兩年市場成交量下滑。但房價方面卻有快速增長，5年常州商品住宅成交均價上漲126%，尤其是2017年以後，可以看出房價上漲跟土拍帶來的高地價還是有很大關係。
政策：政策相對放鬆，但門檻高了
a.常州放寬落戶政策，最新落戶政策取消購房遷入房屋面積不小於50平方米，遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制；取消子女與父母相互投靠且遷入後人均居住面積不小於25平方米的限制。這刺激了一部分二手市場成交，特別是市中心學區房成交。
b.4月14日，常州調整住房公積金使用政策。使用新政主要調整三個方面：擴大了使用範圍，讓公積金更好用；實施差異化貸款政策，更精準支持剛需性購房；提高貸款貼息額度，加大對低收入家庭的幫扶。新政於2019年7月1日正式實施。
c.9月21日，常州地鐵1號線正式開通運營。這是常州交通史上一個新的裡程碑，也標誌著常州的城市發展將進入一個嶄新的時代！
d.商業貸款新政：常州認房認貸或全面執行、目前僅江南農村商業銀行執行該政策、其他銀行暫時未明確。
e.常州成品住房管理新政已於2020年1月1日執行 ，實行「交付標準樣板房」制度。
土地:供應完成率171.8%,樓面價再創新高
常州主城區（不含金壇、溧陽）全城共成功出讓47幅宅地（含回購地塊），總出讓面積為3436327.02平米（約5154畝），總出讓金額為476.78億元。出讓面積同比上漲29%，出讓金額同比上漲39%。此外，位於鐘樓1幅地塊流拍。
自2017年，常州恢復供地以來，土拍成績實現三連漲，2019年在成功出讓地塊宗數、出讓面積、出讓金額都再創新高。
2019年常州市區年度經營性用地計劃供應3500畝，市區不超過3000畝。而該目標在9月份就已完成。最終，2019年常州實際供應完成率171.8%。此外，已出讓地塊僅10幅地塊還在「待機「狀態，還有10個項目將在12月底或者1月正式開盤入市。
房價:全年漲幅超15%
從統計數據來看，除2月以外，2019年全年房價同比上漲！6月至9月新房價格環比連續4月上漲！11月新房價格為全年房價最高點，與房價最低的2月相比，差額達4600元/㎡。年尾（12月）年頭（1月）相比，上漲2044元/㎡，漲幅超15%。
整體來看，常州房價在2019年迎來了結構化的上漲，自7月起，整個下半年全市成交均價都超過15000元/㎡，甚至11月的成交均價18000元/㎡，達到前所未有的高度。越來越多的樓盤價格超過20000元/㎡，豪宅價格標準被提升到25000元/㎡以上，主城四大區域和板塊的房價一再被刷新。
2019年房價收入比 ：10.9
我們計算的是單套總房款與家庭可支配收入的比。數據顯示，常州成交戶型面積段主要集中在120-144㎡，市區商品住宅的套均面積為129㎡，以常州均價15176元/平米，總價約200萬元。2018年常州人均可支配收入45933元。以一家4口來算，房價收入比在10.9。
板塊：量價齊升
供應量板塊：2019年常州板塊供應量排行TOP10新龍板塊、鐘樓開發區板塊、湖塘老城區板塊、武高新板塊、戚墅堰板塊、西太湖板塊、清涼-麗華板塊、鳳凰新城板塊清潭路板塊、新市府板塊。
成交量方面，2019年常州板塊成交量排行TOP10為湖塘老城區板塊、武高新板塊、戚墅堰板塊、清涼-麗華板塊、新龍板塊、鳳凰新城板塊、西太湖板塊、鐘樓開發區板塊、清潭路板塊、新市府板塊。
板塊房價方面，2019年常州板塊成交價排行TOP10，文化宮板塊、新市府板塊、蘭陵板塊、青山橋-紅梅板塊、淹南板塊、恐龍園板塊、懷德板塊、青龍板塊、清涼-麗華板塊、鐘樓開發區板塊。
縱觀常州各大板塊，2019年成交均價最高的前三個板塊分別是文化宮板塊、新市府板塊、蘭陵板塊，其中文化宮板塊均價已超3萬元/㎡，而均價TOP10的板塊有7個均價過2萬元/㎡。
市場心態：開發商敢賣高價，二手房賣家掛牌不急
新房方面：常州大批新盤入市，2019年入市的44個新房項目，分布在常州5大區。其中，天寧、新北、武進是主力供應區域。其中，2盤均價突破3萬/㎡，即鐘樓區的嘉宏江左風華與天寧區的九洲·南廣場花園。市場產品以改善型產品為主，精裝盤佔比越來越大，且戶型面積也以大面積為主，整體房源總價較高，購房者購房成本以及門檻較高。
二手房方面：2019年常州二手房市場呈現高開低走的狀態。從一季度開始呈現上升趨勢、二季度二手房成交量持續高位，而三季度的成交量下跌也是由於市場沒有了土拍的刺激，熱度下降。且一批新地塊房源快速湧入市場，二手房市場持續遇冷。
在價格上，常州二手房價格並沒有出現明顯的鬆動。
目前、很多人把房子掛在中介，卻不急著出手，除特殊原因，降價快速出手。大多數房東們處於觀望狀態，更多人等看2020年的行情。購房者來說、新房市場有了更多選擇性、且土地市場的降溫、也讓很多購房者開始觀望、猶豫。
2020年走勢預測：房價或進一步上漲 市場競爭白熱化
a.市場政策穩定
從全國角度來看，「穩地價、穩房價、穩預期」依然是2020年市場的重點方向。目前，常州市場政策相對穩定，2019年常州放寬了落戶政策，吸引力一部分的外來購買力，2020年影響最大的主要還是銀行利率以及「認房又認貸」的政策執行。
b.成交量先揚後抑，將間歇性的增長
常州市場的成交量還是受土拍影響較大，從2017年-2019年的土拍情況來看，土拍市場的火熱程度也會帶動市場成交量。從目前來看，2020年一季度會迎來一個成交高峰期，因為2020年第一季度將有大批純新盤入市，年後會有小陽春回暖跡象。且2020年常州第一波土拍鄉鎮地塊就吸引了20多家房企競爭，鄉鎮地價再創新高，因此土拍的火熱程度也會催動市場的成交量。
c.主城房價持續上升，板塊格局加劇分化
目前常州房價影響主要在兩個方面，第一是地價的攀升，第二是產品結構的影響。隨著大批高價盤入市，且市場精裝產品佔比趨於擴大化，整體成交均價上升。從第一場土拍來看，鄉鎮地塊的地價上升，對於後期房源的入市價也會相應提升。另外，從此前公布的預推地塊看，2020年土地供應多集中在鄉鎮板塊、開發區板塊、新龍板塊等外圍板塊。
d.市場供大於求，買方市場佔主導
2017年-2019年土拍地塊每年都在攀升，因此大批新盤湧入市場。2019年拿地未入市的項目以及2020年上半年拿地的項目集中在2020年上市，市場供應進入一個高峰期。熱門板塊供大於求，地塊相鄰，產品相似，房企競爭白熱化，這些板塊呈現買方市場佔主導。
e.鄉鎮成交量佔比擴大
鄉鎮盤由於庫存稀少，新房稀缺，且隨著近兩年地塊供應加大，拿地門檻低，伴隨著產業落地、配套規劃落實等利好，房企將目光轉向鄉鎮市場。2019年，常州鄉鎮盤成交也相當亮眼，2020年這一趨勢勢必延續。
本次調查採編人：蔣金花 潘宇凌
2020年1月20日
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文章來源:樂居財經