北京燕郊選哪裡未來升值潛力最大?這才是真相

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提問：您好！北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬周轉資金。打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年周轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？

回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。重慶具體是哪套，為什麼價值600？從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來，現金預計在300+300=600萬可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。

 

提問：您好 ！打算賣掉燕郊的房子置換北京的，我在二環內上班6號線朝陽是不是首選 現在時節是不是最佳，有沒有具體小區推薦一下 謝謝房姐

回答：你好，金臺路，石佛營，十裡堡，再到東風橋酒仙橋，南邊勁松十裡河都是可選區域。建議說說你的子彈和房票情況再做精準推薦

 

提問：房姐您好！上次提問沒太說明白，我北京有一個名額但不是首貸。手裡400萬現金，北京付清全款的住宅公寓4套，其中房山245平米大寧山莊市值約1150，望京雅特住區102平米市值600萬月收租1.3萬；石景山紫御國際公寓市值240萬，石景山crd銀座老人住。燕郊福成市值150萬。目前在五棵松上班，以後有可能在亦莊。目前打算調下房產結構，賣掉紫御國際和大寧山莊（需要時間），買東邊有升值空間的投資房。那麼應該1、先賣後買還是先買後賣？先買是不是要把大寧山莊抵押出去？2、買到什麼地段有沒有大概小區的指導？3、這些資金買一套還是慢慢倒騰兩套？4、限競房或者亦莊有沒有適合投資的標的？感謝！

回答：建議賣，房山不具備長期價值，早置換掉比較好主看 雙井和望京片區例如 珠江帝景、羅馬嘉園、國美第一城、珊瑚灣這些區域大面積1000+一套更好，維護成本低亦莊當前溢價，不建議投資限競房

 

提問：美麗的房姐好！上海限購，請問上海周邊的嘉善或平湖投資怎麼樣？謝謝！

回答：不建議，因為像北京、上海這種超級城市虹吸效應很明顯，周邊城市很難形成支柱產業，除非承接超級城市的外溢需求。選籌難度會較大。如果小資金投資可以看看瀋陽

 

提問：您好房姐，立水橋現有自住兩居，市值370左右，現金三十，工薪階層，有過貸款記錄，老公月1萬，我主要帶孩子有些兼職，想改善兼增值，請問換哪裡合適？是不是只能賣了再買？全款買貸款出來這種方式？如果買tty頂復，貸出來的錢再買一套小房子，還貸風險太大？有沒有對應方法？謝謝

回答：全款抵押是二套正確方式，500-600總價看tty沒問題一般手裡要預留1-2年月供，用於應對還貸風險

 

提問：房姐，北京公務員配售的房是啥政策？買商品房會影響配售嗎

回答：公務員福利，分房的價格往往是商品房的7折以下。例如廣華新城就有一部分是分房。這類房產名額相對難弄，要麼運氣要麼關係戶。排隊很久。個人買房是否影響分房，要看單位的具體分房政策。

 

提問：房姐，小白一問，買一套房子，已過戶，從沒辦過卡，準備申卡，但擔心申請多張卡後，之後的裝修貸不批；如果先申請裝修貸，之後申卡也難批，問：如果申請最好？謝謝

回答：考慮你當前的資金需求考慮你的總資金需求如果你當前急需大額一些的資金，優先裝修貸。如果是為了總收授信額度，兩者一起考慮，裝修貸在前。一筆裝修貸對信用卡的壓制不大，短期有影響。

 

提問：北漂一族，準備首套買房，在生命科學園上班。在兩個樓盤裡選擇，華潤萬橡悅府挨著地鐵朱辛莊地鐵，南北向89平均價5萬，還有一個在北七家金辰府，金隅和北辰兩家，東西89平向均價4萬，南北向89平均價4.6萬，目前附近沒有地鐵。銷售說17號線支線在附近600米，網上查不到太多關於17號支線的消息，只有在建17號線的地鐵站，能否確認下是否屬實，合適通車？這兩個樓盤哪個有投資價值？謝謝！

回答：這兩個區域性投資保值的話會跑輸大盤北七家這個位置比tty差，價格直逼tty，不建議考慮只是自住的話華潤萬橡悅府也可

 

提問：房姐好：很高興認識高人！看了您帖子，我計劃這兩年儘快在北京買房了，有些困難，請指點。我和夫人都在央企上班，河北涿州戶口，女兒國外上學。手頭現金22O以上; 我年入70，淨剩30。購房目標是朝陽公園或奧體公園旁高檔小區的小兩居。購房資格存在困難，我在北京只交了一年社保，要等4年以後有資格；如果走北京工作證，只能考慮用夫人名義辦理。問題：1)         請問我這種情況，想儘快上車，怎麼規劃？買哪個小區的房子？大概什麼價位？2)         怎麼破購房資格限制，如果給夫人辦證，她收入低，銀行辦理貸款有問題嗎？還是可以用我的名義貸款。辦工作證有可靠渠道推薦嗎？請房姐指點謝謝!

回答：淘500+的標的為主朝陽公園或奧體公園附近這個價位沒有合適的標的建議看石佛營或朝青片區，例如 國美第一城、炫特嘉園暫沒有渠道推薦，以您夫人名義買，你可以做為共同還款人一起還貸

 

提問：親愛的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考慮兩個地段的房子，請指教 謝謝1.朝陽雅築：一類經濟適用房，需要繳納地價稅，三室 130+平 700w+ 適合入手嗎2.惠忠北裡：房子相對舊一些，考慮附近可以上金色搖籃小學此外，再問下我還有一套老家的住宅，北京的一套商住兩用，可以抵押貸款嗎？

回答：不推薦朝陽雅築 ，朝青主要淘 珠江羅馬嘉園、國美第一城、炫特嘉園等標的惠忠北裡投資不合適有溢價，如果看重學區也可以兩套均能抵押

 

提問：房姐，看到這個新聞:重磅！國務院：允許商業用地調整為居住用地。請問對住宅價格有啥影響。

回答：利好住宅建設。土地性質轉化，可以增加對住宅的供應。但是要注意，是否是有效的供應，對住宅價格沒有直接影響，可以作為參考。

 

提問：房姐，問了好久沒回答，重複下！最近看房有點多，不知如何選擇！請指點！擬貸款，總價控制在700內，不住，純投資！您說東西海學區溢價，自己就不考慮了！看房情況，望京知語城90平南向兩居700，東三環半蘋果南區南向95平兩居700，現代城138平東向三居730，東南三環半中海城100平南北三居700，文成建築和晶城秀府南北100平兩居700，西南三環半萬年花城95平南北兩居630，南向兩居600，南北三居120平720，中海蘇黎世家95平小三居620萬！問題，從區域講，望京、雙井、成壽寺、首經貿及總部基地這幾大板塊，各有優缺點，優選哪啊？畢竟地段很重要，總部基地能否崛起？另外，上述籌碼是否溢價？感謝

回答：如果總價在700，一般來說選籌比較理性的情況，對應到評估做足或者輕微超出，貸款貸足6成（多套房有7成）。那麼首付大約在300萬左右，首先要看你的首付是否滿足。首開知語城，溢價，評估就不足。蘋果南區也是同樣的問題。如果是後現代城，那麼從5萬到7萬不等都有，具體房源差異很大。中海城環境，品質，地段都相對雞肋，樓鳳多。文成建築等盤都是單價超過地段對應的級別，如果不是自住一般7萬多不考慮。北京買房不能輕易講地段，因為基本每個地段內部都有極大的落差。不過有些地段差到可以排除，例如總部基地。從列舉的選籌來看，大部分都是溢價盤。

 

提問：抱歉呀房姐 問題有點多 看到您不推薦限競房，這個主要是因為什麼呢？是因為目前其價格偏高麼？如果周邊二手房價格普遍高於該限競房定價，這類限競房能考慮麼？另外，對於經濟適用房，如果戶主已經繳納綜合地價款並轉為商品房，這類房子能考慮麼？

回答：限競房不能光看「限競」二字。 限競的價格是針對開發商的，不是針對購房者的。 對開發商限價，不等於購買者佔便宜。 土地本身就是溢價拍下的，土地市場，二級市場，三級市場的投資邏輯和定價都是不同的，混為一談的話妥妥虧光光。 一百個限競房裡，出現一個價格還不錯的概率大概在1%經適房買賣後就是商品房，可以考慮

 

提問：SFSD首付120以內，主要投資，7月夠資格。看了您推薦甜水園、金臺路、十裡堡等地段老破小我比較認同。有幾個更細的選籌問題諮詢下： 1.該地區00年代房源少些也貴些，投資角度看90年代 or 00年代區別大嗎？ 2.朝向、樓層、地鐵站距離、有沒有電梯，對投資影響大嗎 3.為什麼推薦公房？該地區的老破小商品房能入嗎 4.3號線兩年內開通，對石佛營意義如何？石佛營和「甜水園、金臺路、十裡堡等」相比如何？

回答：90後即可，主要看價格，實際差距並不大盡可交通便利，這種上車剛需盤交通很重要商品房一樣可入石佛營未來的前途主要看那一片片的空地能不能放開開發，放開的話，又可以形成一個高端組團。所以石佛營也是可以看的片區

 

提問：房姐好，提問。1. 孩子2年級，目前豐臺太平橋區域上學，感覺教育不行，想換區轉學解決學區問題，欲轉海澱，因經濟實力有限，想鎖定軍博片區一居室，請問軍博性價比如何？2. 預算750w，想買兩套一居室。一套父母住，需要距離我近，一套帶孩子住（想軍博購入）。想問父母那套哪裡買性價比高。3. 最近一直在看房，感覺沒有太合心意的房子，想等待，請問是現在就入手，還是等待明年？請房姐指條明路，困擾很久。ps：工作地點在望京南

回答：對學區來說，買小，實現功能性需求即可，控制風險父母向南邊買，豐臺6.5萬以內的都可以看下，草橋片區還有性價比可以重點看下北京交易量最近已經上漲，宜早不宜遲

 

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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