近期，長租公寓的可持續經營問題引起各界廣泛關注，要弄清其未來發展方向還需認真分析長租公寓設計之初希望解決的問題以及長租公寓的商業經營模式。
長租公寓的推出大背景是改革開放至今我國總體建設的住房已足夠全部居民居住，國家統計局公布的數據顯示，2019年，我國城鎮居民人均住房建築面積已達39.8平方米、農村居民人均住房建築面積已達48.9平方米，這一水平其實已經超越了很多發達國家。
近年來很多城市房價還是存在上漲的預期，這一方面是因為房地產具備投資屬性，國家從2017年以來推行「房住不炒」政策就是著力解決這一問題；另一方面則在於居民擁有產權住房和實際居住地的分離，造成資源錯配。由此就產生了大中型城市旺盛的房屋租賃需求和巨大的房屋租賃市場。但另一方面，我國房屋租賃市場的發展還較為「初級」，租房市場供給主要由個人房源構成，導致租房服務標準的不統一，個人與中介、中介與房主、個人與房主之間容易出現糾紛等租房市場亂象，與高質量發展嚴重不相匹配。
因而，推廣建設長租公寓，由品牌企業制定統一裝修標準，統一服務標準，統一收費標準，為租房者提供高品質租房服務就成了解決上述難題的一個重要途徑。我國近年來也出臺了如租售同權、進一步規範租賃市場和鼓勵房企承建租賃住房等系列政策，重點支持以機構為主的租房市場發展，有效滿足市場居住需求。
上述政策出臺的總體邏輯並無問題，關鍵在於從業企業如何運營。長租公寓運營主要分為兩種模式，一種是自持物業的重資產模式，另一種是整合社會閒置房源的輕資產模式。
自持物業的重資產模式就是運營企業自己持有整幢物業，統一裝修後對外出租。這種模式的優點在於物業產權清晰，且都是大型房地產企業運營，服務能得到保障。當然，這種模式的缺點也十分明顯，需要運營企業有足夠大的資金實力購買物業，由於我國一二線城市整體租金回報率處於較低水平，一線城市均在2%以下，意味著若以現價購買物業，在不計算裝修與日常運維成本的情況下都需要至少50年才能收回投資，利潤幾乎沒有。這也決定了採取這種模式運營的企業基本上都是開發商，他們之所以運營長租公寓也是因前期土地拍賣有自持物業要求所致，雖然成本較從市場購買低但利潤率仍很低。
整合社會閒置房源的輕資產模式是運營企業本身沒有自持物業，所運營的物業都是從房東那裡租賃而來。運營企業一般跟房東籤訂一份3年或5年的長期合同，約定每個季度支付房東租金，對租戶則給予一次付清一年及以上房租的優惠，或乾脆通過資產證券化的方式從銀行獲得未來租金收入，採取的是「長收短付」模式，由此形成一定規模的資金池，通過資金池進行規模擴張或乾脆通過理財產生收入。這種模式的優點在於運營企業前期不需要像重資產自持物業那樣投入較大資金，在資本市場獲得融資後可在短時間內迅速實現規模化擴張；缺點在於要求運營企業加大周轉速度，提升服務品質，必須將房屋空置率保持在較低水平，否則就會產生虧損。
回頭看長租公寓實際運行的這些年，2016年和2017年，國家加大政策力度鼓勵長租公寓發展，長租公寓處於資本市場的「風口」，廣大採取輕資產模式的運營企業如雨後春筍般出現，用網際網路模式運營長租公寓。一時間吸引了各路資本的殺入，造成了當時多家運營企業在市場上互相抬價爭搶房源鬧劇的出現。
但殊不知，外賣、打車等行業用網際網路思維運營能成功，主要在於這些產業在發展初期可以不停地用燒錢的方式換取市場份額，等到市場僅剩3家以內之時，巨頭企業就可利用自己在產業鏈上的話語權向上遊提高與合作者的分成比例，下遊對消費者進行提價，迅速產生豐厚的利潤。
租房市場則明顯不同，一方面在於租房市場目前產業集中度非常低，在很多城市個人出租房源還是主流模式，靠網際網路思維在短期內很難大幅提高市場集中度，寡頭壟斷現象短期很難出現，運營企業很難通過在市場上的壟斷地位盈利；另一方面，長租公寓運營企業採取「長收短付」+資產證券化模式所形成的資金池會有引發資金被挪用的潛在風險。
通過上述分析可以看出，長租公寓本身發展方向是對的，但真正運營時無論是重資產還是輕資產運營都有各自的問題。從未來整個行業健康發展的角度，應分別從降低拿地成本與規範運作模式兩方面入手出臺有針對性政策。
降低拿地成本主要針對自持物業的重資產模式，主要是通過轉換拿地模式降低運營企業拿地成本，讓運營企業有利可圖。此前國家曾在北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但整體規模不大，對整個市場格局影響也較為有限，未來在試點成熟後可加大集體土地投放力度，或允許工業用地入市用於長租公寓經營，真正盤活存量土地資源，由大型企業操刀運營，形成品牌效應，減少市場風險。
規範運作模式主要針對輕資產模式，未來應從控制運營企業槓桿率和資產證券化率水平、規範租金收取與使用等多個角度出臺行業統一的標準，對運營企業形成制度約束，促進行業規範發展。