綠維文旅:旅遊房地產開發形式

1.土地一級開發

所謂一級土地開發，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使「生地」成為「熟地」，達到出讓的標準。在大多數城市，土地開發主要是由政府來操作，也可以由政府委託企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。

旅遊房地產土地開發，屬於土地一級開發的範疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在「旅遊房地產用地」這個類別，而對於國內出現的「旅遊房地產土地開發」概念，其實質是一級土地開發經劃撥或轉讓後，針對房產開發商建設的項目是否用於與旅遊行業相關的居住和休閒娛樂方面的經營活動來定義的。

旅遊房地產中的一級土地開發，涉及很多不同類別，包括城鎮中舊街區改造為休閒商業或休閒娛樂街區，成本往往很高，風險較大。但是城市休閒聚集核如果設計得好，可以有效地提升旅遊房地產區域地價，實現一級開發盈利。非城市中心的旅遊房地產，特別是偏遠區域，環境好、旅遊資源好、地價很低，如果政府對大

2.PPP 模式下的旅遊公共設施建設與旅遊項目開發

以 PPP 模式為主導，通過與政府合作，打造旅遊休閒的公共工程項目，不僅可以形成旅遊相關的公共設施建設，而且還能形成一批旅遊產品，由地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由地產商經營，或者地產商完全建成以後交給政府經營。這類項目包括旅遊交通、遊客中心、城市休閒區、展館博物館、旅遊景區、大型旅遊娛樂項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開發，如道路、通信、水電等綜合管網系統。其開發建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過 PPP 或者通過政府的優惠扶持，結合土地開發與旅遊項目開發，使得地產商積極地參與進來。

綠維文旅認為，PPP 作為公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式，其得天獨厚的優勢，也吸引了眾多旅遊城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅遊交通以及各種文化娛樂、體育、療養等各項旅遊公共設施以及城市休閒項目進行開發建設。完善的旅遊公共設施，不僅為旅遊發展提供了有力的保障，同時也強力帶動了旅遊項目的長足發展。

3.泛旅遊房地產產品開發

綠維文旅認為，旅遊房地產產品開發，不同於一般商業地產或住宅地產產品，其與旅遊產品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅遊房地產產品開發，納入區域綜合開發的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產品：自持型經營產品、出租型商業房地產產品、銷售型商業房地產產品、銷售回租型商業或住宅產品、銷售型住宅產品。