本文轉載自【微信公眾號：星空財富，ID：xingkongcaifu1】,經微信公眾號授權轉載，如需轉載原文作者聯繫
學習「新加坡模式」能讓深圳居者有其屋嗎？
前不久，深圳特區迎來了成立40周年的紀念日。此前市場一直預期將會有「政策大禮包」。但是大家翹首盼來的不是「大禮包」，而是一個房地產市場的「大轉變的信號」！
8月28日，深圳市住房和建設局黨組書記、局長張學凡就提出，要學習「新加坡模式」：未來，深圳市60%的市民要住在政府提供的租賃或出售的住房中，商品房只佔四成。
本來，七月份開始的「深八條」（落戶三年方能購房+增值稅5年免徵+豪宅稅門檻收緊等一堆組合拳），就已經把深圳樓市打的有點蒙了。如今又提出要「60%的市民住在政府提供的租賃或出售的住房中」，這是要給深圳的房價徹底降溫嗎？真的要放棄」香港模式「了嗎？
香港模式VS新加坡模式
很多分析說，這是國內第一次提出要學習「新加坡模式」，其實這種說法並不準確。
新加坡樓市有兩大特色：第一是中央公積金制度，第二是組屋制度。
上世紀90年代末，我國停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。當時高層的制度設計也是要「建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系」，具體設想是「高收入者購買商品房，向中低收入者供應經濟適用房和向最低收入者提供廉租房三個層次」。這和新加坡模式基本一致。
但是，當時中國剛剛搞完分稅制改革，讓地方把大部分稅源上繳中央，一時間地方財政收入大減。但是留了一個口子——允許地方通過拍賣土地獲取收入。
這時候「香港模式」來了。香港住房制度代表性的特點就是：土地70年產權、公攤、預售制、土地財政。尤其是土地財政，剛好解決了地方政府的燃眉之急。所以這一整套制度體系，幾乎是紋絲不動的被大陸全盤複製，並推動了大陸地區近20年的樓市突飛猛進。
後來，隨著房地產被定義為中國經濟的支柱產業，土地財政更加成為地方政府的重要收入來源，後來的暴漲埋下了伏筆。
雖說最後選擇了香港模式，但我們還是保留了新加坡模式的一個殼子——住房公積金。
不過，新加坡的公積金用途範圍很廣，除了買房也可以用於養老教育醫療。中國的公積金最初只能用來買房，現在可以用來租房。
這一政策背後可謂是一箭雙鵰。一方面相當於強制公積金繳納者以很低的利息（1.5%）借錢給地方政府，另一方面強制一部分社會資金必須用於購房。
最後造成的後果就是，成為了房價上漲的動力，更增加了地方政府的財源。
新加坡模式的由來
根據世邦魏理仕發布的《2020全球生活報告》，全球住宅價格排名前十的城市中：香港高居榜首，上海、深圳、北京則分列第四、第五和第六。而深圳要學習的新加坡位居第三。
這模式下價格也這麼高，我們學它作甚？因為這個價格是新加坡私人商品住宅的價格，而深圳真正要學的其實是「組屋」制度。
1960年代，新加坡面臨住房危機，許多人居住在骯髒、擁擠的貧民窟。為了解決這一問題，1960年2月，新加坡成立了建屋發展局（Housing & Development Board, HDB），開始執行」居者有其屋「計劃。在成立後的五年內，HDB修建了5.4萬間公寓。短短十年間，HDB建造的公寓數量就足以滿足全國的住房需要。
截至2019年，81%的新加坡人都居住在組屋中，剩下的19%則居住在開發商建設的私人住宅中。形成了「中低收入靠保障，高收入靠市場」的格局。而且，與香港的公屋都是小戶型不同，新加坡的組屋戶型從一室一廳到四室一廳都有，可以滿足不同家庭的需求。
為防止組屋炒房，新加坡也做出了許多限制：1、嚴控組屋轉售，一個家庭只能擁有一套組屋，一生只有兩次購買組屋的機會（一次基本自住，一次改善），只有住滿一定時間方能轉售，且只能轉售給符合條件的人；2、家庭優先購買，單身人士要等到35歲之後；3、擁有一套組屋後，如果想再購買第二套，必須要把現有的組屋賣掉，而且要付出更高的價格從二手市場購買；4、5年內不許出售，出售時必須經過當地政府部門審核批准，而且只能轉賣給有購買組屋資質的購房者。
在這樣的「雙軌制」之下，新加坡的組屋價格非常低。一手組屋價格多在1—3萬元人民幣之間，相當於中國內地二線城市水平。
我們再來看看新加坡的收入水平。數據顯示2019年，新加坡家庭月收入的中位數為9425新元（約4.7萬人民幣），平均數則為12386新元（約6.2萬人民幣）。
據了解，只要家庭月收入低於1.8萬元，就有資格申請購買組屋，這樣看來大部分的新加坡人基本都有機會申購。
不僅價格低，購買的成本也很低。首付只需要總價的20%，而這20%裡有15%可以用住房公積金支付，實際出的現金只有總價的5%，而且還可以申請到利率非常低的購房貸款。可以說新加坡年輕人購買組屋的壓力是非常小。
相比之下，我們再來看看深圳。
小白菜沒有找到深圳的月均家庭收入，我們姑且用平均工資來代替。最新數據顯示，深圳的平均工資已經達到了10616元。以一個三口之家（丈夫、妻子、孩子）為例，家庭月均收入大概是2.1萬元人民幣。
而深圳市南山區和龍華區的新房均價已經超過7-8萬元，這房價收入比高得嚇人。難怪很多深圳人都調侃「來了（深圳）就是東莞人」，因為真的買不起深圳的房子，這其實對於未來深圳的發展影響很大。
綜合數據顯示，新加坡組屋的房價收入比始終維持在5.5以內。與深圳（46.33）、香港（43.52）相比，新加坡人買房簡直是太容易了。這也就難怪深圳要開始學習新加坡模式。
新加坡模式能改變什麼？
從根本上來說，新加坡模式的成功，主要在於以下幾點：
1、要有地。新加坡政府擁有土地總面積佔比90%。2、政府要有錢。遠低於市場價的組屋，需要政府扶持。3、人口要可控。新加坡本地人口較少，外來人口數量受到嚴格控制，只針對本地人的組屋便於實施。
反觀深圳的情況又如何呢？
1、深圳土地供應多偏向工商用地，住宅市場存在嚴重供不應求的情況，低價土地資源更是無從所得。據相關規劃，深圳可供開發的土地面積約20平方公裡。2、新加坡的組屋只具備居住屬性，這與國內市場普遍的購房心理不夠吻合。3、北上廣深本就存在較大人口流動，以深圳的人口體量和流動速度，想為60%的居民提供「組屋」，是非常難以實現足夠的供給。尤其是深圳住宅建設過去的歷史欠帳太多，截至2019年底，深圳常住人口1343.88萬，商品房數量僅有185萬套，住房自有率23.7%。完全滿足需求，無論在建設周期上還是財政壓力上都不小。
不過，深圳也有優勢，那就是深圳不依賴土地財政。國內絕大多數城市對土地財政依賴度超過50%，而深圳的土地財政依賴程度只有不到20%。深圳經濟發展不靠賣地，這是其學習新加坡模式最大的底氣。
但是學習「新加坡模式」的效果怎樣，說實話很難說，這取決於國情和很多很多客觀因素。
深圳喊出了學習新加坡的口號，其實，也不是中國第一次學習新加坡模式。近幾年國內學習新加坡組屋制度，並且已經落地的是北京！
2018年8月，北京推出首批共有產權房2141套。大致規則是購房人持有產權份額比例為70%，政府產權份額代持機構持有產權份額比例為30%。
如今，共有產權房在北京推出兩年，多數樓盤賣得相當差，棄購率非常高，有的盤2000多套房，最後被選走的不到30套，棄購率接近100%。
個別共有產權房銷售的快，但去化慢，去化難，是多數共有產權房的通病。所以，最後能否解決問題，我們還需要進一步觀察。
本文轉載自【微信公眾號：星空財富，ID：xingkongcaifu1】,經微信公眾號授權轉載，如需轉載原文作者聯繫