南陽南昌樓市情報
最近吃了一個超級大瓜
假設說萬達在一個區域拿了一塊超級大的地，其中商業要自持，大家都以為萬達廣場來了，結果開發到一半，萬達跟合作方說不做了，退股了！！
那把房子買在這裡的業主會怎麼想？而今天的這個瓜跟這個假設好像。
2017年9月，南昌舉行了2017中國500強企業高峰論壇全體大會，在會上還舉行了中國500強企業投資江西重大項目籤約儀式，現場籤約項目34個，總投資額1003億元。
其中包括總投資42億元，位於新建區的紅星養老城項目。
次年2018年8月，新建區流湖鎮DAK2018018、DAK2018019兩宗土地掛牌出讓，除了自持配建1萬平方米的老年文化設施；3萬平方米的二級康復醫院（床位不低於100張）；3萬方養生商業街；和引進國際知名的醫養融合專業機構對社區進行運營管理之外；
競買人（或其控股公司）還須獲由中國房地產協會、上海易居房地產研究院和中國房地產測評中心同時發布的2018年中國房地產開發企業商業地產綜合實力前10強。
所以大家心照不宣都知道是紅星地產，果不其然競得人江西威鍵實業有限公司股東方有紅星（上海紅星美凱龍房地產集團有限公司佔股80%、江西天祥實業集團有限公司佔股20%）
之後項目規劃出爐，項目名稱紅星桃花源築，體量也是非常的大，分好幾期開發，因為單價比較低，所以銷量還不錯。
說起紅星桃花源築這個樓盤，相信今年做房產的人都了解，疫情之後著實火了一把。
今年的5-6月份，桃花源築以6000多的起價，還送車位的營銷動作，讓銷售量劇增，據銷售口徑今年已經賣了2000多套房子了。
目前銷售的是桃源郡組團，目前高層在售4號樓，中間樓層價格在7200-7300元，頂底在7000不到，另外有小高層洋房，價格在7800元左右。
左邊已經告馨的是一期，高層加排屋的物業類型，下個月也要交付了。
本來按著大家的設想進行著，不料在今年的9月份，江西威鍵實業有限公司股東變更了。
現在的江西威鍵實業有限公司是天祥實業的全資子公司，紅星退出了，紅星桃花源築是不是也可以叫天祥桃花源築了？？
短短幾年，中國500強企業投資的江西重大項目紅星養老城，已經和紅星沒有一點關係。
對於未來紅星桃花源築項目的配套以及運營如何，我們不得而知。
3萬方的養生商業街，能不能運營的好？招商會怎麼樣？
我們同樣不知道，只能希望說一切都往好的方向走，畢竟買在桃花源築的業主已經好幾千戶了。
對於很多人掏空六個錢包買的房子，真不好出一絲絲狀況。
而在紅星桃花源築對面的雲南城投汀蘭湖項目就出現了。
雲南城投汀蘭湖的前身是金燕國際溫泉城，買在雲南城投汀蘭府的業主都知道，購房合同蓋的章是江西南昌金燕國際溫泉度假有限公司。
小編沒有了解到金燕國際溫泉城是什麼時候拿地的，只能是了解到江西南昌金燕國際溫泉度假有限公司，成立於2009年9月，金燕溫泉城就是它開發運營的。
金燕溫泉城總用地面積為1510畝，規劃有住宅區、酒店、溫泉中心、酒店式公寓、企業會所、豪華會所及配套的幼兒園、託兒所、中小學、文化活動中心及社區服務等公建。
從房天下了解到，2013年9月金燕國際溫泉城一期在售了，在當時就有酒店式公寓，高層，排屋等物業類型，價格從7200-20000不等。
後期由於銷售不佳，資金壓力大，施工進展緩慢等原因，急需外部資金運作，於是就有了雲南城投的事。
2017年雲南城投高調入股金燕國際溫泉城項目，佔60%的股份，項目後期銷售也變成了雲南城投汀蘭湖。
短短兩年汀蘭湖就出現了同樣的問題，施工進程緩慢，甚至是停工半年以上，2019年6月雲南城投公開出售金燕溫泉城60%的股權，叫價5.7億。
之後也沒有聽說有人接手，去年年底又曝出項目出現質量問題，項目整改等等
關於雲南城投汀蘭湖我們之前也寫過稿子，想深入了解可以點擊《曝光！這家開發商「沒救」了！南昌買房人千萬注意！》
前兩天去售樓部，發現售樓部還是正常運行，不過是推銷中式院子式聯排和雙拼排屋，而且是以工抵房的口徑給客戶推售。
中式院子面積120方-160方之間，價格在150萬-200萬不等，現場還是有兩組客戶的。
至於之前的問題有沒有解決，小編也沒有詳細問，只能期盼已順利解決，讓之前相信和喜歡這裡的剛需業主傷害小一點。
目前已經在開發的兩個樓盤都出現了股東變更，汀蘭湖更是有資金壓力，項目質量等問題，讓我不禁在想，是不是流湖這個區域不太好？？
為什麼無獨有偶都出現問題呢？
流湖在南昌一直是小透明的角色，定位是溫泉旅遊，養老等。
土地出讓的同時，配建相關也都是跟養老有關。比如今年6月份出讓土地中也同樣需要配建醫養中心。
2020年6月9日，新建區一天拍7宗地，其中四宗在流湖板塊，三宗成功出讓，一宗流拍。
三塊成交的土地中有兩塊是嘉福+天祥拿的，沒錯，就是紅星桃花源築的這個天祥。
另外一塊是恆賓置業拿的，地塊就在雲南城投的東面，一路之隔，前兩天去流湖，還沒有看到動工的跡象，圍擋還是雲南城投汀蘭湖。
嘉福+天祥的項目已經出來了，項目名稱是南昌嘉福城。
南昌嘉福城效果圖
對於嘉福地產可能南昌人都不太了解，畢竟嘉福在南昌還沒有一個樓盤交付，嘉福起源於福建，在江西贛州做的項目比較多，去年進入南昌。
在去年克而瑞發布的2019年房企銷售TOP200排行榜，操盤金額沒有找到嘉福地產身影，在操盤面積排名中，嘉福地產集團排名148位，操盤面積75.5萬方。
由此可見，嘉福開發以城市邊緣地塊為多，地塊面積很多，但是銷售金額不高。
正如流湖的南昌嘉福城一樣，兩宗地面積合計373.9畝，建築面積高達62.1萬m，兩塊地拿地價分別是為1236元/㎡、1002元/㎡。
這樣的體量是正常樓盤的5倍，但是地價卻只有1000元/m出頭，這種地也只能是城市邊緣才可能出現。
既然有新樓盤入市，出於職業習慣，我們要去了解看看的，還是60萬方的大盤，更應該去了解了。
直奔南昌嘉福城項目之後，有一些些的失望，因為沒有售樓部，有的只是在工棚臨時搭建的接待中心，也沒有樣板房什麼的。
經銷售接待，說目前還沒有建售樓中心，有兩個臨時展廳，在八一大道那邊，目前在跟南大二附院接洽團購買房。
預計會團購這三塊地的房源，最南面地塊會帶2萬m的商業，矮的是9-11層小高層，高層置業顧問也沒明確告訴我多少層，據銷售所說，短期目標是南大二附院員工團購買房。
不過我個人並不認為南大二附院員工可以消化這麼多房源，畢竟三塊地一共有2300多套房源。
具體會不會對外銷售我們也只能拭目以待，因為拿地不到5個月，我還特意去工地看了一下。
目前三塊地就只有一塊動工了。還只看到一個塔吊，大部分還是在挖地下空間。
拿預售證是有條件的，按目前的進度肯定很難同時拿到三塊地的預售證的，沒有預售證是不能銷售房子的。
關於戶型明確的有兩個，一個是高層的89方，另一個是小高層洋房的128方，其他戶型圖還沒有出來。
從之前南大二附院團購嘉福城項目問答中了解到，高層價格在5800-6000元/m，小高層洋房價格在6400-6600元/m。
團購買房必須購買車位，車位是7萬/個。
南昌嘉福城探盤給我的感覺就是，倉促，十分倉促，很多信息都沒有確定，就開始搞房源團購了。
但從價格上看，也並沒有比其他兩個樓盤性價比高很多，也就市場價。
最後聊聊這次探盤的感受，在流湖的樓盤都是大盤，不論是汀蘭湖還是桃花源築都可以開發十年，甚至是數十年。
新進的恆賓置業和南昌嘉福城體量也不小，同樣要開發很多年。
超級大盤對開發商而言，銷售進度極其關鍵，銷售好回款快，沒什麼問題。
一旦銷售不利，直接影響回款，緊接著就是施工緩慢，慢下來了什麼事就什麼事都可能發生。
什麼開發商打折銷售啦，股權變更啦，土地抵押啦等等，甚至是開發商跑路，項目爛尾都有可能。
這是購房者最應該謹慎的一個點；
其次因為同一個樓盤一直都有新房在售，已經交付的組團，很難有人接盤，畢竟價格相同，絕大多數人願意買新房，新房首付更低，貸款利率更實惠。
在流湖買房第一需求肯定是自住，但是生活配套目前很少，交通也不方便。
自駕過去探盤的（非自駕十分不便），從紅谷灘中心出發，近三十公裡的路程，非早晚高峰開車40分鐘不到，在南昌繞城高速生米互通口子下高速就到了。
等等！！下高速？
是的，上西一環線一路向南，昌西南上高速-生米下高速，通行費5元，而這也是流湖這個版塊的詬病之一。
公共運輸也只有101路，103路，121路公交車，市區方向都是去新建區（終點站是開關廠停車場和歐尚停車場），如果去紅谷灘和其他區域需要換乘。
只能說未來居住人口多了，可能會增加線路；但是沒有公共運輸，誰會去住呢？
高速口生米出口，旁邊類似於村拆遷的房子，類似於新農村形式的，也是目前能看到的「商業配套」。
樓盤周邊環境如上圖，空地耕地很多，而且有農作物，也許可以租塊地種菜重回菜園樂趣。
道路以雙向兩車道為主，未來會修大路連接九龍湖的九龍大道，但這也是後話了，畢竟九龍大道最南端還是雙向兩車道。
這些是目前看得到的，看不到要時間來驗證，地理位置也決定了流湖發展的時間不會短。
最近跟住灣裡的同事聊天，灣裡發展起來需要多久？
灣裡特色是環境加旅遊，如果說有一個大的IP帶動是不是旅遊業會崛起？
還聊到交通配套，除了前湖快速路和繞城高速之外，還缺地鐵，不過從最近流傳的地鐵申報建設情況，地鐵五號線和地鐵六號線要2024年申報，2029年建成；
那灣裡通地鐵的最大可能是十年之後，也可能是十五年之後。
所以灣裡什麼時候可以發展起來呢？？
最後問大家一個問題，灣裡都可能十五年之後才通地鐵，那流湖呢？？