關注「瀋陽房哥」,看最適合瀋陽人的買房經驗
現在的瀋陽樓市,開盤節奏很快。開年之後幾乎每個周末,都會迎來樓盤的開盤活動。
各家開盤情況的熱鬧情景,剛開春我們還當做新聞寫寫,從排隊,到連夜排隊,再到排隊3天,從三倍甚至五倍的認籌數量,到動輒幾億十幾億的銷售額,再到一天八九十的去化率,現在已接近「審美」疲勞。
這回火爆程度再次加碼:買房現場購房者直接暈倒在地。
現場情況:
事情要從昨天說起。在上半年的最後一天,位於渾南新市府板塊的恆大四季上東迎來了首次開盤,9點搖號開始,但從早上7點開始,搖號現場就已經有不少購房者佔座等待。
購房者提前2小時到達搖號現場
9點現場已滿,場外還有排隊的購房者。
搖號沒多久,消息傳來,現場居然有人暈倒了……
以前只聽說過演唱會有粉絲暈倒,沒想到售樓現場還會出現這樣的狀況,看來瀋陽樓市熱度再次升級……當然暈倒可能有誇張,也有人稱只是現場人多被擠到。
四季上東
本次售賣的地塊位置在全運路沈中大街旁,洋房12棟,均價18000,8棟小高,均價15000+,此次首開小高去化70%+,洋房40%+,如此價格做到如此去化,實屬不易。其實只談價格,現在新市府價格體系已初形成,萬達公園ONE高層賣到了一萬三四依然好賣,助推改善盤水漲船高。樓盤高度、樓號設置等其他細節可以見下圖。
該地塊在新市府的相對位置如下圖。據傳恆大在四季上東周邊共有地塊12個,總面積高達79萬方,本次開盤的是中心的一個地塊。下圖的箭頭指向的地塊都是已知恆大手中的地塊。
新市府北側剛需盤幾乎售空的當下,莫子山周邊是新一片改善盤熱土,而從上圖可以看到,四季上東位置距離中軸線更近,與莫子山周邊各有優劣。
有些朋友覺得四季上東離二號線南延線較遠,從地圖上來看,距離兩個地鐵口都超過1公裡,然而……一百好幾十萬起價房子的住戶需要坐地鐵嗎……
房哥點評:
年很早的時候,恆大就以資產包的形式收購了現在四季上東的大片地塊。當時拿地經過了一些操作,多個地塊並沒有通過拍賣或者是掛牌的方式。聯想到近期恆大在瀋陽陸續投資的新能源汽車、文旅小鎮項目,很多人才恍然大悟。渾南沒有賤賣土地,更沒有py交易,只是為了引進實業項目做的交換而已。
刨除掉恆大承諾的投資項目,單看拿地價格,很顯然地塊是白菜價。無論是板塊內熱賣的中海半山華府,還是龍湖舜山府,位置和密度都無法和恆大四季上東比。恆大在拿地後,不久就在興隆大奧萊設立了展臺,對四季上東項目做了幾個月的宣傳。
然而由於定價較高,又趕上了瀋陽去年八月份限購升級和冬季淡季影響,四季上東遲遲沒有開盤。眼看著比自己晚拿地的中海和龍湖都接連開盤,恆大四季上東開盤依然遙遙無期。直到上半年的最後一個周末,終於開盤了。而且一下子推出了近八百套房子,簡直恐怖。
說到四季上東,就免不了要和區域內的競品樓盤比較一番。說實話,恆大的精力並沒有放在產品的升級上。與區域內的恆大御峰和盛京印象相比,四季上東的裝修和園區沒有明顯的升級。恆大四季上東的優勢是:面積段、低密度、位置好。80多平至160平的精裝修小高層和洋房產品,可以滿足幾乎所有購房者的需求。
園區1.2的容積率也只有綠城全運村翡翠園的0.9能夠與之抗衡。而反觀中海半山華府(1.9)和龍湖舜山府(1.5)就要密度大很多,沒法做到低容積率的景觀。
有人說,房子的價格與容積率沒有關係,上海湯臣一品容積率5.7房子卻是天價。但是如果湯臣一品的容積率降低,恐怕天價也買不到吧。
另一方面,恆大四季上東位於新市府板塊的中軸線--沈中大街,而且項目緊鄰市政府,位置要好一些。其實,說到底還是目前市場太火。換到以前,相似的價位積水裕沁聽月軒賣五年還賣不完,而如今,旁邊半山華府早早把下半年的二期提前拿出來賣。
最後
恆大四季上東小高層15000+,洋房18000的價格,說實話已經很高了。而且這還是打完折之後!
自住的朋友,我不攔著。投資的朋友,我勸你放過自己吧。投資不是這麼玩的。
目前瀋陽樓市,新土地、新樓盤、新產品相比於老土地、老樓盤、老產品存在明顯的溢價。當然,新土地、新樓盤、新產品的品質目前很受追捧。但是購房者不可能永遠追高,價格高到一定程度需求勢必會向老土地、老樓盤、老產品轉移。恆大四季上東不是擊鼓傳花的最後一棒,買了不會有賠的風險,但是想大賺還是趁早洗洗睡吧。