房叔有意思樓市相對論
蛋殼的事件發酵了一個月，那些被房東趕走的年輕人不知道怎樣了？
房叔最近在朋友圈刷到一個燕郊新盤，首付8萬起，民水民電通燃氣，居然還是個地鐵房。
這莫非是上天給年輕人關上了一扇門，又打開了一扇窗？
朝陽、通州工作的年輕人，全款30多萬買套小房子，從此告別萬惡的二房東，豈不是很香？
今天房叔來聊聊，燕郊值得買嗎？
1
這個盤叫福成理想匯，先說明房叔的文章沒有任何安利性質。現在願意去北三縣買房的人已經少很多了。
北三縣是怎麼火起來的？
作為河北省的飛地，北三縣夾在北京和天津中間，距離北京非常近，可以承接北京人口的外溢需求。
居住在北三縣，尤其是燕郊地區的北漂，可以駕車到潞城地鐵站，然後轉地鐵；或者坐930、817、814公交車直達國貿。這兩種都實現了跨城通勤，比起固安、甚至天津都在絕對距離上近一些。
2016年-2017年，乘著北京房價高企的東風，北三縣房價翻了一倍多，炒房客聞風而至。
那時候，燕郊均價達到3.5萬，個別樓盤成交價甚至上過4萬；大廠均價達到3萬；香河2.5萬。
北京的街談巷議裡也流傳著到北三縣買房的神話，沒有被套牢在燕郊的北京老太太不足以談人生。
似乎只要抱緊北京的大腿，北三縣就能起飛。
但隨之而來的史上最嚴限購政策，讓炒房美夢裡的北三縣，房價近乎腰斬。
非本地戶籍需要繳納三年社保，才有1套房的購房資格。至今政策以及實行三年，依然沒有鬆綁的勢頭。
3萬多的房價忽然跌到1萬7，曾經在燕郊大街小巷活躍著的中介也逐漸銷聲匿跡。
高位接盤的炒房客有的割肉，有的斷供，有的被套至今。
炒房是不可能炒房的。
一個投機的套利空間出現了，會如何調節？要麼用市場的手段：投機的人太多將導致利潤被平均化，最後回歸市場價。要麼就用行政的手段：最嚴格的限購，讓炒房客割最狠的肉。
從此燕郊給人留下一個印象：韭菜田。
2
說回到這個項目，福成理想匯。
最大的優點，一是不限購，二是價格足夠便宜，三是有地鐵。戶型沒什麼可說，配套也和北京的項目不在一個量級。不過地處燕郊商業比較發達的地段，滿足生活所需還是沒問題。
周邊的二手盤「燕京航城」、「夏威夷北岸」、「東方夏威夷」、「納丹堡」、「理想新城」等等這些住宅的均價在1.7萬。相比之下，福成理想匯8000-10000元的價格就很有優勢。
然而一看關鍵詞LOFT，稍微懂行的買家都知道，這是一個不值錢的商住。
就算你民水民電還通燃氣，就算你的戶型和民宅差不多，甚至能上學，它也是商住。
商住一旦轉手就要繳納大量的稅費，二手的商住更加不值錢。這就決定了，這個盤的主要客群只能是剛需自住。
有人問，全款買下了租出去合適嗎？這也是一種投資啊。
那你就要考慮租售比的問題。
據房叔所知，當地的產業並不多，可能曾經最發達的是房產中介行業。在這種情況下，還有多少人會選擇在燕郊租房？
畢竟燕郊的定位，就是北京的睡城。
基於以上的因素，不少房產大V都下了結論：這房子不值得買，燕郊不值得投資。
在這裡房叔要唱唱反調，對真正的剛需來說，房子沒有值不值得，只有合不合適。
正在修建的北京地鐵22號線，從朝陽通到平谷，途徑燕郊市區。
這個項目就在地鐵神威大街站附近，雖然項目說直線距離1公裡，但實際騎共享單車也在3公裡以內，可以滿足通勤需求。
以前家住燕郊的北漂不得不面對清晨大巴的長隊，每日接受進京檢查，特別是疫情期間檢查更加嚴格。
現在居然共享單車接駁地鐵直達公司了，這體驗不要好太多！
你就說這個廣告語吧，「讓房子回歸居住本質」，「讓每一位北漂人都能買得起房」，房叔聽了眼淚掉下來。
一個商住公寓，本質是商業屬性，卻肩負著讓房子回歸居住屬性的重任，扛起了房住不炒的大旗。
首付8萬的剛需，是真的剛，打工人鋼鐵般的意志那種「鋼」。
沒有鋼鐵般的意志，怎麼每天面對早上6點的朝陽？
想上車的朋友似乎已經來不及了。聽說1700多套房，三天售罄。
3
最後我們再來吃一個開發商的瓜。
對購房人來說，最大的黑天鵝就是交房維權，只要最後開發商順利地保質保量交房，叔就沒什麼苛求。
因為這個房子太便宜了，放在商住裡都還便宜那麼一兩千。
一般來說，打折的房子，要麼是產品品質上有硬傷，要麼就是開發商著急回款。
叔查到，福成的確缺錢。
據網上公開信息披露，2019年，福成集團涉嫌逃稅漏稅，相關資產已經被凍結。
福成的老闆叫李福成，最早賣香油、養牛起家，後來轉入房地產開發。燕郊幾乎一半的房地產都是福成開發的，因此老闆也有外號叫「李半城」，也有人叫他「燕郊李嘉誠」。
李福成是燕郊樓市最大的得益人。
他2002年成立河北福成房地產開發公司，主打北漂人群，以低成本、低價格策略迅速做大。
2008年危機過後，燕郊房價因北京限購而飛速上漲。福成相繼推出上上城、青年城、福成公寓等神盤，多個項目從房價4000元起步，一路賣到了40000元。
其開發的上上城項目，容納了近8萬人口，號稱「河北最高密度樓盤」，一度創下「十個月55億元」的銷售神話，在福成集團年營收中佔比過半。
憑藉往年的業績，相信福成集團在燕郊當地有足夠的知名度和信賴度。
但是福成這兩年不太行了，叔查閱資料推測有三方面原因：
一是福成大力發展的殯葬產業遇到了滑鐵盧。
大家可能還不知道，福成是「殯葬行業第一股」，既做陽宅的生意，也做陰宅的生意，陰陽通吃。
福成股份披露顯示，其2018-2019年殯葬業務毛利率高達87.96%與87.14%。
如此高的毛利直追茅臺！
財報顯示，福成股份2019年墓位銷售2670個，平均6.9萬元一個。
2019年，殯葬業務為公司貢獻了1.85億元的營收，毛利率高達87.14%。而2020年上半年，公司殯葬服務業的營收為0.34億元，同比下滑超75%。
官方解釋是，在殯葬行業方面，由於客戶入園率下降很大，祭祀也大多採取線上雲祭祀方式，所以利潤受了很大影響。
第二，家族房地產業務遇到了一些不太好說的問題。
在房價飛漲的這幾年裡，燕郊地價的上漲卻相當克制。2013年成交的樓面價約每平米 500元，到2018年也只上升到2300元左右，與房價形成巨大落差，也使燕郊的地產江湖暗流湧動。
第三，掌門人的更迭對家族企業的走向有著重大影響。比如大家熟悉的新城。
2014年，時年68歲的李福成辭去上市公司所有職務，將福成股份交給兒子李高生接管。此後，福成房地產逐漸淡出人們的視線。
但是兒孫們似乎不太省心。
維權問題也屢屢見報。
2018年，72歲的李福成重出江湖，似乎寄望借房地產實現新的突破，帶領公司走出低谷。
2019年就出了股權資產被凍結的事，至今依然深陷危機。
據中介介紹，福成理想匯的交房日期是2022年10月，不知兩年的時間夠不夠福成集團盤活現金流，交付令人滿意的房子。
莫要辜負剛需的辛苦錢啊。