本報記者 李貝貝 上海報導
近期，三盛地產集團總裁馮勁義再次表明了三盛2022年衝擊「雙千億」的決心。其強調，未來達到千億規模之後，在以現金流安全為前提的情況下，三盛還是會合理地控制增長規模：「不盲從規模，要穩健發展，這是我偏好的風格，也是三盛的風格。」 馮勁義說。
「千億」底層邏輯日漸清晰
去年9月，三盛集團正式設立「雙總部」之時，提出「2022年全力衝擊雙千億」的目標，即規模千億、資產千億。
9月25日，三盛地產集團總裁馮勁義在三盛集團上海總部與多家媒體進行交流。《華夏時報》記者看到，即使是在行業融資收緊的情況下，對於「雙千億」目標，馮勁義仍顯得信心十足，直言三盛地產「成為一家千億房企的底層邏輯已經日漸清晰了」。
「我們還是堅定地認為2022年能夠實現雙千億的目標。」馮勁義表示，三盛集團持續向地產平臺三盛控股（2183.HK）注資，今年底應該會達到800多億近900億的資產規模。到2021年上半年，三盛地產總資產超千億基本上沒有任何懸念。他表示：「我們對三盛控股的規劃是長遠的，也有做大做強的決心。經過2年多的調整，資產結構不斷完善，我們有信心打好這張對接資本市場的牌。」
至於銷售規模，今年1-7月份三盛新增約400萬方土儲，加上原有的300萬方存量，今年下半年預計新增大概在650萬方，到年底整個土儲基本達到1000萬方。同時，最近一年，三盛的單項目平均開盤周期是6.5個月。「按照這樣的去化（速度）和三盛自己的運營效率，明年700、800億的規模應該是完全可以實現的，2022年實現千億銷售目標在當下應該沒有任何問題。」 馮勁義表示。
信心亦有部分來自行業，馮勁義判斷，行業高速發展增加了市場對改善類產品的需求，這是一個未來的剛性增量。加上城市化的進展，他說：「這個行業未來可能還有15年左右的發展期，基本上維持在十幾萬億的規模還是有可能性的。」
值得一提的是，在傳統的房產開發領域之外，三盛地產也規劃了一些新的成長曲線。目前，物業管理板塊已有明確的分拆上市計劃。
馮勁義向《華夏時報》記者表示，隨著精細化管理和盈利水平的逐步提升，目前三盛的物業板塊「已經開始走上康莊大道」。他說：「券商已經全部進場，差不多應該是在25倍到30倍市盈率。不出意外的話，預計明年6月30日能夠上市。」
其進一步向《華夏時報》記者介紹，三盛旗下伯恩物業的規模在福建當地主要物業公司中位居前列，並很早就開始做了規模性增長。伯恩物業目前合同籤約面積1億平方米，在管面積已超5000萬平方米，其中1000萬平方米來自三盛地產、超4000萬平方米是託管第三方物業，合同面積大概8000萬方，今年的利潤應該在一點幾個億。馮勁義強調：「這一利潤水平完全是實打實的，沒有做過任何的包裝。」
「伯恩物業由於管理規模相對較大，只要把精細度提升一下，整個增長速度還是比較快的。」馮勁義透露，若新組建的經營團隊發力，伯恩物業的盈利空間是非常大的。他說：「我們現在合同籤了約1億平方米，也在陸續交房，3——5年的增長能看得到。」
40%靠長三角、定位TOP30-50
為實現「雙千億」，三盛已經做好了充分準備。
在土地市場，馮勁義表示，三盛堅持「多緯度拿地」，遵循「433戰略」的拿地方式，即40%的土地由產業園區帶動獲取、30%來自收併購、30%來自招拍掛，基本上不拿地王；在收併購方面，三盛秉持非常開放的合作姿態，合作房企也是多種類型，有錢沒地、有地沒錢、有錢有地、沒錢沒地但有資源的，三盛都會考慮合作。這一年多時間，三盛已與十幾家房企達成友好合作。
對於區域拓展，馮勁義說：「我們布局的核心標準有兩個——一跟人走（人口聚集城市）、二跟人流走（人口遷徙目的地）。」其稱，三盛將繼續圍繞人口線、人口的聚集區如成渝、西安、鄭州、武漢這些人口密集的特大型城市及周邊重點布局。同時，圍繞著城市化的方向，抓住沿海、華東、長三角的發展機會特別是長三角一體化的契機，找準投資範圍。
從戰略布局來看，長三角的市場份額在內部佔比逐步提升。馮勁義透露，三盛堅定看好長三角市場，未來40%業務會布局於此。公開資料顯示，2019年末，三盛總土儲中有25％位於福建省，此外江蘇省、山東省土儲建面各佔17％；而截至2020年7月底，公司新增土儲中長三角城市佔比高達44％，較去年同期的佔比增加了18個百分點，其中江蘇省和浙江省分別佔30％和14％，結構明顯轉變。
與此同時，三盛也愈發重視精細化管理、強調風險控制。
「房地產的未來可能就是精細化管理。」馮勁義認為，房地產在往實業化方向走，這與「房住不炒」的政策有關，房地產本身的金融屬性慢慢會降低，更多的會是居住屬性、功能屬性。而作為一家從製造業起家的房企，他認為：「管理精細化一直就在三盛的基因中。」馮勁義透露，目前公司已形成6大產品體系，打造產品的目標是「物有所值」，市場滿意度已達到約80%。同時，通過貨比三家、集中採購制度、最低價中標等方式，相比多家主流房企所開發的同層次競品具有明顯的成本優勢。
對於擴張過程中的風險管控，馮勁義認為，財務安全最關鍵的就是現金流。其稱，在三盛，現金流能否覆蓋短期債務，這是安全底限。對於近期行業頗為關注的「三條紅線」，馮勁義直言：「不要對房地產調控（放鬆）抱任何幻想，三道紅線是長期趨勢。」三盛上半年淨資產負債率在70%以下，安全度足夠。作為中型房企，三盛會抓住、利用好窗口期，迅速地調整一些金融計劃，取得一些變化。
其次在管理機制方面，更多的還是靠體系化的管理。對於所開發的項目，三盛在拿地前就將所有風險排查清楚，將區域、集團、項目這三級管理的責、權、利劃分清楚，集團基本上可以控制整個項目90%以上的風險。剩餘的10%風險，分別是區域佔到8%，負責解決一些報建等落地性的問題；項目運營過程當中解決2%的風險。此外，三盛還加強培訓，令組織中承擔每一個職能的員工都可以形成標準化的語言體系，進一步規避風險。
而在傳統的ROE（股東回報率）和ROIC（投入資本回報率）之外，三盛還提出了一個更為極致的指標——自有資金回報率。所謂「自有資金」，是在整個項目獲得銷售許可之前所投入的所有資金，其中既包括本金、也包括了來自金融機構的融資、以及其他股東的投入。在馮勁義看來，自有資金回報率比ROE和ROIC更直觀，更代表整個任務的明確程度，最能反映整個項目的周轉、項目的槓桿、項目的利潤、項目最後的結算等各方面。
「自有資金回報率，可以拿來考核區域總裁和各個項目總經理。」馮勁義指出，自有資金的高收益，也為三盛地產在收併購領域積累良好口碑奠定了重要的基礎。同時，高收益還大大增加了跟投機制的威力，確保職業經理人可以獲得更高的收益，提高積極性。「公司內部的激勵機制、事業大平臺財富共同體，包括我們對自有資金回報率的測算、合作模式多樣化……可能就是我們在這一輪當中能夠跑贏別人的優勢。」馮勁義說。
值得注意的是，事實上，對於千億之後的更大規模，三盛顯得十分謹慎。馮勁義強調，在以現金流安全為前提的情況下，三盛還是會合理地控制增長規模，未來的定位可能也就是在30強到50強之間，基本上規模也就是在1000億或者會略微增長一點。
「我們也不會做到再大。除非有突發性事件，比如整個股權結構、合作方式等等可能發生很大變化。不盲從規模，要穩健發展，這是我偏好的風格，也是三盛的風格。」 馮勁義說。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧