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作為國內經濟最繁榮的地區之一，長三角區域包含上海市、浙江省、江蘇省、安徽省等在內。截至2019年底，該區域在全國總人口中的佔比達16.2%，在全國生產總值中的佔比達23.9%，地位重要。
去年12月，《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》發布，標誌著以上海為代表的長三角區域進入發展的新階段，利好政策加持下，泛長三角區域房地產市場潛力巨大。
因此，搜狐-焦點地產新聞特別策劃「聚焦都市圈·搶灘長三角」系列，通過梳理房企長三角耕耘史，發現它們在這片藍海裡的探索、功過及機遇把握情況。
是為第六篇，「扭虧為盈」 三盛控股。以遷「都」上海為錨點，三盛控股發力長三角、志在三年千億，但銷售增速下滑、槓桿較高、短債壓力大，也成為其千億路上的「攔路虎」。
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作者 | 陳盼盼
出品 |焦點地產新聞
2019年9月6日，正榮、金科的上海總部迎來新鄰居——三盛集團正式將總部遷至虹橋商務區的虹橋正榮中心，福州上海雙總部戰略隨即開啟。
公開資料顯示，福建起家的三盛集團，旗下擁有地產、教育、健康、科技四大業務板塊。2017年，三盛集團旗下的地產上市平臺三盛控股借殼上市，主營物業開發、銷售及物業投資，並被集團給予了很高的期待。
遷「都」上海也為三盛控股發力長三角、向全國擴張帶來了新的契機。正如三盛地產集團總裁馮勁義所言，「三盛總部落址上海，這是三盛向上跨越的全新錨點，三盛要深耕長三角，形成長三角一體化，它的份額佔比將達到40%，是我們實現雙千億（銷售千億、資產千億）的重要引擎」。
加速屯糧長三角
上海樓市「入場」難
對於三盛控股而言，長三角地區雖不是其重倉的區域，卻是其除「大本營」福建省以外最為「偏愛」的區域。這從三盛控股的土地儲備中便可窺探一二。
從新增土儲來看，2019年全年，三盛控股通過招拍掛、收併購等方式共計新增8宗土地，新增總建面193.9萬平米。其中，長三角區域佔得「兩席」，建面佔比約12%，是三盛控股除福建地區外，唯一外拓的區域。
截止2019年末，三盛控股的總土地儲備建面約為432.1萬平方米，分布在海峽西岸、長三角、環渤海以及東北的11個城市，其中，長三角地區的土儲建面佔比達10%，僅次於福建地區，排在第二。
在公開土地市場，長三角區域也是三盛控股最捨得「砸錢」的區域。去年8月，三盛控股斥資4.58億元拿下江蘇省常州武進區一宗商住用地，土地面積約4萬平方米，計容建築面積約7.96萬平方米，平均土地成本5753.77元/平方米。財報顯示，4.58億總價居三盛控股2019年新增土地價格榜之首。
三盛控股2019年新增土儲 圖源：財報
進入2020年，三盛控股加速「屯糧」長三角區域。據焦點地產新聞不完全統計，上半年，三盛控股於長三角區域浙江溫州市、江蘇海門市競得4宗土地，新增土地面積10.89萬平方米，總地價約10.78億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的1.6倍。
2020年至今三盛控股於長三角公開市場拿地情況
焦點地產新聞製圖
值得一提的是，總部遷至上海前後，三盛控股累計進入了南京、蘇州、南通、常州、溫州、海門等長三角城市，但卻遲遲未能拿到上海樓市的「入場券」，至今未落子上海。
在業內人士看來，上海對於中小房企進入的成本非常高，且對中小企業有打分制，若分數沒夠，就沒有在上海參與土地競拍的資格。除此之外，上海土地市場絕對價格仍然較高，房企操盤能力、控制成本的能力等也將受到考驗。
銷售增速「腰斬」
較依賴福建市場
在外界看來，三盛控股加速布局長三角區域的背後是對規模增長的渴望。2019年初三盛集團董事長林榮濱提出，三盛集團地產板塊三年實現資產千億與銷售千億的「雙千億」目標。
彼時，三盛控股於剛剛結束的2018年僅錄得11.42億元的銷售額，與千億目標相差甚遠。在三盛地產管理層看來，提雙千億不是為了湊熱鬧，因為規模是個趨勢，「我們希望成為一個中而美的公司，因為小而美容易被邊緣化」。
馮勁義透露，三盛地產集團將充分利用上市平臺，計劃用兩年的時間，陸續將大量未上市資產裝到上市公司三盛控股裡面。財報顯示，2019年，三盛控股將母公司三盛集團的4個福建項目收入囊中，終於扭虧為盈，但113.22億元的銷售額，僅過千億目標的十分之一。
事實上，三盛集團的銷售體量距離「千億規模」也有不小的差距。克而瑞統計顯示，今年1-6月，三盛集團的全口徑銷售額為165.5億元，同比增長13.9%。2020年轉眼過半，銷售額在百億徘徊。
而在去年，三盛集團的銷售增速還出現大幅下滑。據克而瑞統計，於2019年，三盛集團實現全口徑銷售金額403億元，同比增長15.11%，增速較2018年大幅縮減57.1個百分點，增量僅為52.9億元。
儘管已經開啟全國布局，但從銷售貢獻上來看，三盛控股依然過於依賴福建區域。2019年，三盛控股來自福建區域的銷售貢獻高達86%，僅福州一市的銷售貢獻就達66%，而長三角貢獻率為12%。克而瑞指出，三盛控股對福建市場依賴較高，容易受到單一市場波動的影響。
淨負債率增至492%
因項目違規被通報
於業內，閩系房企以激進風格著稱。這一點，同為「閩系」的三盛控股並不苟同。三盛控股董事會主席林榮濱稱，經營企業不能只為了規模，而忽略了企業運營的質量；總裁馮勁義則表示，有質量的增長對企業的價值更有幫助，三盛肯定是在保證整個企業穩健，充足現金流的前提下達到「雙千億」目標。
事實上，自2017年借殼上市以來，三盛控股的財務槓桿持續走高，頗為「打臉」管理層的說法。財報顯示，2017年至2019年，三盛控股資產負債率分別為75.64%、87.58%、93.58%，三年增幅近18個百分點。
相較於資產負債率，三盛控股的淨負債率增幅更大。數據顯示，三盛控股於2017年末至2018年末的淨負債率分別為128.07%、382.86%，到了2019年末，該指標同比增加了50個百分點至492%。
目前，三盛控股正面臨著短期償債壓力。截至2019年末，三盛控股計息銀行貸款共計76.35億元，應付債券共計10億元，其中一年內需要償還的借款及應付債券共計40.62億元。同期，其在手現金為12.18億元（包括定期和受限制存款），不能完全覆蓋短期債務。
據克而瑞測算，截止去年末，三盛控股的現金現金短債比為0.3，長短債比為1.13，槓桿較高，短期償債壓力較大。此外，三盛控股在2019年的平均融資成本相比於2018年提高了1個百分點至10.16%，融資成本高於行業均值。
規模追求之下，三盛控股還出現項目質量問題。去年11月，三盛控股位於福州市的璞悅灣區項目由於存在多處框架柱縱向受力鋼筋變換規格、數量的部位不符合設計要求等4個違法違規事實，被住建部通報批評。
去年12月，三盛控股還曾因涉嫌「虛假宣傳」被相關部門懲罰。據公開報導，三盛控股全資子公司福建福州盛欣房地產開發有限公司因在微信公眾號、宣傳冊等媒介發布含有「高質別墅」、「疊拼別墅」、「山海」等與實際情況不符的廣告內容，被國家市場監督管理總局罰款11.15萬元。
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