大家好，我是武漢找房君，文章有觀點，有立場，我希望可以分享對大家真正有用的思路，和大家一起聊聊房產的一切
隨著疫情逐漸得到控制，武漢房地產市場開始蠢蠢欲動；朋友圈裡，房價也再次成為人們熱議的話題。
其中，議論最多的就是：疫情之後，武漢房價會不會降？
講真，預測不了疫情之後的武漢房價，但可以確定的是：2020年，武漢樓市一定是買方市場！
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不知大家還記不記得上面這個場景？這是2020年1月18日，恆大文化旅遊城開盤時的盛況，這也是武漢封城之前的最後一次開盤，當時吸引了全武漢的置業、中介及購房者齊聚紅蓮湖。
疫情之後，這種場景肯定不會再出現了，因為短期內政府不可能再允許如此大規模的人員聚集。不僅不允許大規模人員聚集，整個上半年，武漢的售樓部可能都不會被允許正常開放。因為根據目前的疫情發展，全球疫情高峰還遠遠沒有到來，即便夏天情況會有緩解，但也不排除秋冬季節再次來襲的可能。
更悲觀一點說：即便售樓部正常開放了，又有幾個人會冒著風險去看房呢？
這就必然會導致一個結果：樓市在線下要開始刺刀見紅了，所有項目和競品都會進入赤裸裸的搶客戶階段。
對於廣大買房人來說，則要明白一點：2020年，你，才是市場上的稀缺品。以前置業顧問不待見你，現在他們會特別珍惜你。所以，如果你一旦冒著風險去了售樓部，不要抹不開面子，一定要大膽的要優惠，以前你拿著一兩百萬也得不到的尊嚴，現在統統要要回來。另外，出手之前一定要精挑細選，至少要有針對性地看3個樓盤，千萬別盲目出手，因為現在市場上粗製濫造的房子實在太多了，一定要選口碑好的開發商。
至於二手房市場，情況就更糟了。原因很簡單，新房售樓部雖然不能完全開放，但至少可以有限制地開放，比如每天限流30個；但是，絕大多數小區物業是沒有能力提供精細化的管理的，為了控制疫情，唯一可行的做法是：拒絕一切陌生面孔進入。
所以在很長一段時間，物業會把中介以及二手房帶看當成潛在威脅，能阻擋就儘可能的阻擋，這件事會大大影響二手房市場的交易。
另外，一手房、二手房是相互制約的。二手房的房價很大程度上是由一手房的房價決定，如果一手房都不好賣，那二手房除了降價別無選擇。而二手房的降價又勢必會影響一手房，因為如果二手市場不盤活，市場的購買慾望會嚴重不足。
這是一個惡性循環，最終，一手房、二手房會在短兵相接中達到一種動態平衡。
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疫情之下，業主可以不買房或者考慮暫緩買房，但開發商卻不可以不賣房。道理很簡單：不賣房，哪來的錢還債呢？
今天，看到一個新聞，2020年前3個月，已有98家房企破產。看後頗有感慨，平日裡，這些地產商賺得盆溢缽滿，一有風吹草動，就破產了事，徒留無數業主在風中凌亂。相比之下，中國的業主真的是全世界最守信用的業主，無論遇到多大困難，他們首先想到的都是把欠款還上；即使現在疫情已經導致很多人入不敷出，也沒聽說哪個業主宣告自己破產的消息。
我們的銀行也深知這一點，所以他們寧願給房企放水，也不願意給業主優惠。
話歸原題。有人會說，明明看到網上賣房、銷售額創新高、籤約量大增這些消息，最近還有杭州、深圳排隊買房的事發生，開發商怎麼會變得這麼慘？
「風雲武漢」想告訴大家的是，別信那些房產大V的忽悠，每年的這個時候，他們都會來帶一波節奏，什麼「小陽春」、什麼「樓市回暖」之類。事實上，大部分房企真實的銷售額度跌了90%左右。除了個別龍頭企業重新定義了成交，將預定算成籤約，部分企業甚至已經開始1元訂房、10元訂房了。
90%的跌幅是什麼概念？也就是說，開發商手裡每10套積壓的房子，最近三個月真正賣出去的可能只有1套，剩下的9套全都窩在自己手裡，對外公布的業績「強顏歡笑」，心裡有多苦只有自己才知道。
「風雲武漢」提醒各位購房者注意一個時間點：2020年7月份。
據21世紀經濟報導，今年房地產行業境內加境外的到期債務總額約在1.46萬億，其中7月份是高峰期，達到1490億。頭3個月，已經有98家房企破產了，可想而知，到了7月份還會有多少房企會堅持不住。
「風雲武漢」再提醒各位注意另一個時間點：2021年。
據華泰證券統計顯示，2020年、2021年和2022年，房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。顯然，2021年房企資金鍊的壓力會達到最大程度，也是最近這些年以來債務壓力達到極致的時刻。
黃奇帆在2019年底演講說，現在全國房企總數達到了9萬多家，還不含中介。全世界180個國家的地產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小房產商沒超過500個，歐洲20多個國家所有房產商，獨立法人加起來不到1萬個。
中國地產商規模減少是大勢所趨，此次房企所遭遇的財務壓力，很有可能會成為房地產行業發展進程的「分水嶺」。
今年開始，房企的求生欲將會越來越濃，再加上百年一遇的疫情影響，預計今年6、7月份會有一大波房企開啟薄利多銷模式。
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很多人說：現在物價上漲，錢不值錢，錢留在手裡就會不斷貶值，我不早點買房我留著幹啥呢？
這句話也對也不對，物價確實在上漲，錢確實也在貶值，因為如果錢不貶值的話，那些繼承了幾百萬遺產的懶漢，從此便可以坐吃山空，錢一輩子也花不完。所以，為了防止社會出現越來越多的這種懶漢，錢必須要不斷貶值。
但是，錢在貶值並不意味著錢不值錢，那只是一種相對論的說法；事實上，任何時候，錢都是很寶貴的，尤其是現在，錢非常值錢。
前幾年，你貸款買個房子，基準利率打九折，利率只有4點多；現在，動不動上浮30%，利率6點多。
很多買房小白被那些樓市大V忽悠著進了樓市，以為買了房就可以坐等房價上漲。殊不知，房子也是有持有成本的，如果房價不能快速上漲，那點漲幅根本抹不平你的持有成本。以首付50萬、貸款100萬的房子為例，每年還貸款約8萬、物業費+維修基金約5000、首付換算成餘額寶利息約1萬，如果要交易，辦房產證還要花一大筆錢。算下來，一套剛需房，每年的持有成本也在10萬以上。也就是說，如果房價繼續橫著不動，你每年至少要虧損10萬元。
所以我經常說，房子並不是買得越早越好，而是買的越對越好。因為如果認為房子買的越早越好，大家都等著房價上漲，就不會有那麼多人跑大街上去維權了，也不會有那麼多人因為買了不稱心的房子而後悔了。
2018年6月的時候，我有一位在光谷上班的讀者，搶了兩次雅居樂花園都沒有搶到，我提醒他不要病急亂投醫，房地產很快就會熄火。他沒有聽我的建議，跑到梁子湖搶了一套湖景房。
我問他幾十公裡遠，如何上下班。他說：我沒得選，貴的我買不起，便宜的我搶不到。
現在想來，他要是再堅持幾個月就好了，因為到了10月份，雅居樂花園根本不用搶，我的好幾位讀者都輕輕鬆鬆買到了附近的另一個神盤——廣信萬匯城。
這就是買房時機不對的典型案例，我想，如果這位讀者把那筆錢留到現在再買房，他也並沒有吃虧呀！
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說了這麼多，並不是我故意看空武漢樓市，而是就事論事，疫情確實會對武漢樓市產生巨大影響：二手房肯定會降價，新房也會越來越難賣。
比起短期的房價動蕩，其實我更擔心的是：疫情是否會影響到武漢對外來人口的吸納能力。
目前的武漢，沒有房子的家庭已經極少了，很多家庭都有2-3套房子，武漢的房地產市場肯定是要靠外來人口來帶動的。
疫情期間，上頭說有大約有500萬人離開了武漢。後疫情時代，這數百萬回了老家的外來人口，能不能心甘情願地回到武漢；經過這場風波之後，百萬大學生會不會仍將武漢作為第一選擇地。
這些，都需要打一個問號。
所以，對於政府來說，一定要提供更大的優惠去安撫那些「損失慘重」的武漢業主，一定要用真金白銀去吸引更多的大學生留漢、返漢。
如果這兩個問題能解決好，武漢的樓市肯定是長期向好的；如果解決不好，武漢樓市的陣痛期就會更長一些。
但不管怎麼說，有一點是肯定的：今年的方向一定是買方市場。
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